물리적 측면에서 지리적 위치 고정

부증성은 토지는 생산비나 노동량을 투입하여도 물리적인 그 절대량을 임의로 증가시킬 수 없다는 특성

물리적 측면) 사용이나 시간의 경과 등에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 없다는 특성

토지는 여러 가지 용도에 이용될 수 있다는 특성

토지는 이용목적에 따라 물리적 측면과 권리적 측면으로 분할,병합하여 사용할 수 있다는 특성

부동산은 인문적 환경의 영향에 의해 토지의 사회적, 경제적, 행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변화한다는 특성

부동산의 자연적 및 인문적 특성 중 경제적 특성을 강조하는 경우 제시되는 특성

인간의 욕망에 비해 상대적으로 그 존재량이 희소한 한편, 누군가가 이를 소유하고 있기 때문에 이를 얻는 데 대가를 필요로 하는 재회

인간의 욕구에 비해 이용가능한 토지의 양이 부족한 상태 , 부증성

개량물에 의해 토지의 효용이 변할 수 있다는 특성 , 고정성, 사경행 위치가변성

한번 결정된 토지이용형태는 원래 상태로 전환시키기까지 많은 시간과 비용이 소모되고, 투하자본을 회수하는 데도 많은 시간이 필요하다는 특성 , 영속성

일정한 토지의 위치나 장소를 선호하는 현상

다른 재화에 비해 가격이 비싸다는 특성, 부증성

장기간에 걸쳐 효용을 제공한다는 특성, 영속성

토지는 인접토지와 긴밀한 공간관계에 있으므로 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성

부동산은 그 부동산이 속해 있는 지역의 구성분자로서 그 지역과 상호의존 및 보완관계에 있고 그 지역 내 다른 부동산과 협동, 대체, 경쟁 등의 상호관계를 통하여 사회적, 경제적, 행정적 위치를 점하게 된다는 특성

대상 부동산이 위치하는 장소에서 다른 장소로 도달하는 데 소요되는 시간,경비,노력 등으로 측정되는 상대적 비용

부동산의 용도에 따른 분류, 토지종별, 지역종별로 구분

부동산의 이용의 행태 및 권리관계의 태양에 따라 구분되는 부동산의 분류

지역종별 대분류 상호 간 전환되어 가는 지역

지역종별 소분류 상호 간 전환되어 가는 지역

장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값

교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액

부동산 가격이 직접 수요와 공급에 영향을 주는 것이 아니라 가치형성요인에 영향을 주고, 이는 부동산가격의 발생요인을 변화시켜 다시금 부동산 시장에 영향을 주는 것

정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것으로 사물이 지니고 있는 가치를 의미하거나 매매의 목적으로 주고받는 대가

개량물 또는 구조물 축조를 위한 현금지출 총액으로 교환가격이 아닌 생산에 사용되는 개념

부동산가치는 감정평가 목적이나 용도에 따라 다양하다고 보는 것

개인의 주관적 판단에 따라 평가되는 가치

사람의 주관적 의사와는 관계없이 결정되는 가치

당위성을 내포한 이상적,규범적 가치로서시장균형이 성립할 때 나타나는 '있어야 할 상태의 가치'

현실 시장상황을 반영하는 가치로서 객관적으로 확인 가능한 '있는 그대로의 가치'

시장에서 매매를 전제로 일반적인 이용방법을 기준으로 한 가치

경제재의 생산성에 근거하는 개념으로서 대상부동산이 특정한 용도로 사용될 때 가질 수 있는 가치

은행과 같은 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 시행하기 위해 사용되는 가치

법원에서 경매절차를 진행하기 위해 최저입찰가격의 기준으로 사용되는 가치

공공필요에 의한 적법한 공권행정상의 공권력 행사로 인하여 재산에 가하여진 특별한 희생에 대하여 공평부담의 견지에서 행정주체가 행하는 보상의 기준이 되는 가치

한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로서 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액

특정한 투자자가 대상부동산에 대해 부여하는 주관적 가치

유무형의 기업자산을 개별적으로가 아니라 총체적으로 매도한다고 했을 때의 계속기업이 가질 수 있는 가치

청산을 목적으로 일정한 처분계획에 따라 대상물건이 시장에서 매각되었을 때 그 물건의 매매로부터 합리적으로 획득할 수 있을 것으로 인정되는 가격

시장성이 없는 부동산에 대해 그 용도와 이용상황을 전제로 하여 그 부동산의 경제적 가치를 나타내는 가격

시장성을 갖는 부동산에서 법령 등에 따른 사회적 요청을 배경으로 하는 감정평가 목적 하에서 정상가격의 제 조건을 만족하지 않는 가격

시장성을 갖는 부동산에 대해 부동산과 취득할 타 부동산과의 병합 또는 분할 등으로 인하여 시장이 상대적으로 한정되는 경우 표시하는 가격

감정평가의 기준이 되는 가치

감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액

감정평가에 관한 규칙에서 시장가치와 시장가치 외의 가치로 구분하여 규정하고 있는 형식을 볼 때, 시장가치의 요건을 충족하지 못하는 경우의 가치

토지,주택,비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격

인간의 욕구를 만족시킬 수 있는 재회의 능력

인간의 욕구에 비해 그 수가 부족한 상태, 상대적: 용도적 측면에서 희소성으로 보는 견해, 수요에 비해 공급이 상대적으로 한정적이라고 보는 견해

부동산에 대한 실질적인 구매능력, 살 의사와 지불능력을 갖춘 수요

대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등

대상물건이 속한 전제 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 자연, 사회, 경제, 행정적 요인

대상물건이 속한 지역의 가격수준에 영향을 미치는 자연, 사회, 경제, 행정적 요인

대상물건의 구체적 가치에 영향을 미치는 대상물건의 고유한 개별적 요인

부동산 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산 평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준

부동산의 가치는 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙

부동산 가치는 과거와 현재의 이용상태에 의해 결정되는 것이 아니라 장래에 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측을 근거로 결정된다는 원칙

부동산 가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 의해 영향을 받아 변동한다는 원칙

부동산가치는 부동산을 구성하고 있는 생산요소가 기여하는 공헌도에 영향을 받아 결정된다는 원칙

부동산 가치는 전체 수익에서 노동과 자본과 같은 다른 생산요소에 대한 수익을 제외하고 난 나머지인 잉여생산성에 의해 결정된다는 원칙

부동산 가치는 부동산을 구성하고 있는 생산요소 간 결합비율이 적절할 때 최고가 된다는 원칙

부동산에 대한 단위투자수익은 체증하다가 일정수준에 이르게 되면 한계수입과 한계비용이 일치하게 되고 이를 넘어서면 체감하게 된다는 원칙

부동산의 이용이나 특성이 주위환경이나 시장수요와 일치할 때 최고의 가치가 창출되며 유지될 수 있다는 원칙

부동산 가치는 다양한 용도 간의 경쟁관계 속에서 초과이윤은 없어지고 적합한 가격을 갖게 된다는 원칙

부동산 가치는 대체관계에 있는 다른 부동산 또는 재화의 영향을 받아 결정된다는 원칙

부동산가치는 수요, 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원칙

부동산가치는 외부적인 요인에 의해 영향을 받아서 결정된다는 원칙

부동산 가격은 기회비용을 반영하여 형성된다는 원칙

토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것

부동산의 경우처럼 사적 소유자만이 아니라 일반인들에게도 영향을 미친다는 특성

감정평가법인등이 그 직무를 수행함에 있어 관계 법령에 의한 제 규정은 물론이고, 그 외에도 자율적으로 준수해야 할 전문가로서의 행위규범

하나의 감정평가법인등이 평가의 주체가 되어 수행하는 평가

둘 이상의 감정평가법인등이 평가의 주체가 되어 수행하는 평가. 둘 이상의 평가법인등이 대등한 지위에서 행하므로 독립된 2개의 감정평가서와 평가결과가 성립

기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 평가하는 것

기준시점의 가치형성요인등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가하는 것

관련 법령에 따라 국가나 지자체의 계획이나 명령 등으로 부동산을 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나 부동산의 주위환경으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용상황

과거 일정시점을 기준으로 그 당시의 상황을 상정하여 평가하는 것

장래 도달할 확실한 시점을 기준으로 장래 일정시점에서의 상황을 상정하여 평가

감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야한다는 것

둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간 용도상 불가분 관계에 있는 경우 일괄하여 감정평가하는 것

일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회,경제,행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계

하나의 대상물건이라도 가치릍 달리하는 부분은 구분하여 감정평가하는 것

일체 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우어 그 부분에 대하여 감정평가