地 方 公 共 団 体 施 行 の 市 街 地 再 開 発 事 業 で は 、事 業 施 行 期 間 の 変 更 や 資金計画の変更については、都道府県知事の認可を受ける必要はない。

組合施行の市街地再開発事業における事業計画の変更のうち、軽微な 資金計画の変真については、都道府県知事の認可を受ける必要はない。

組合施行の市街地再開発事業における事業計画の変更のうち、事業施行期間を変更しようとするときは、縦覧手続きを行わなければならない。

個 人 施 行 者 が都 道 府 県 知 事 に事 業 計 画 の 変 更 を 申 請 す るときは 、施 行 地区を管轄する市町村長の同意を得なければならない。

権利変換計画の認可の公告があった後、施行者は、土地調書及び物件 調書を作成しなければならない。

都 市 再 開 発 法 第 110条 (全 員 同 意 型 )に よる権 利 変 換 を行 う場 合 は 、施 行者は、土地調書及び物件調書の作成を省略することができる。

土 地 調 書 は 宅 地 を対 象 として 作 成 す るもの で あ り、公 共 施 設 の 用 に供 す る土地について作成する必要はない。

物 件 調 書 に は 、そ の 物 件 が 建 物 で あるときは 、建 物 の 種 類 、構 造 、床 面 積等の事項を記載し、実測平面図を添付しなければならない。

組合の事務所の所在地を、定款 に記載しなければならない。

組合の理事及び監事の任期は5年 以内の期間とし、定款 に当該任期を記載しなければならない。

事 業 計 画 に個 別 利 用 区 を定 めた場 合 には 、個 別 利 用 区 へ の権 利 変 換 の 申出に係る宅地の地積の規模の最低限度を定款に記載しなければならな い。

事業により施行者が取得する保留床の譲渡又は賃貸をする場合には、公募の方法を定款に記載しなければならない。

都 市計画 に「住 宅建 設 の 目標 」が定 められた事 業 において、組合 設 立の 認可を申請しようとする者は、あらかじめ、住生活基本法に規定する公営住 宅 等 を 当 該 地 区 で 建 設 す ることが 適 当 と認 め られ る者 に 対 して 、これ らの 者 が参加組合員として参加する機会を与えなければならない。

参加組合員は、縦覧された事業計画について意見があるときは、都道府 県知事 (指 定都市においては指定都市の長)1こ意見書を提出することがで きる。

組合が参加組合員から負担金を徴収する権利 については、時効 により消滅 す ることは な い 。

参加組合員は、定款に特別の定めがある場合を除き、各1個 の議決権及び選挙権を有する。

審 査 委 員 は 、総 会 で選 任 す る。

審査委員は、土地及び建物の権利 関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者のうちから3人 以上を選任しなければならない。

権利変換を希望しない旨の申出をした土地建物所有者が、収用等の場合 の 課 税 の 特 例 措 置 を 受 け る た め に は 、「 や む を 得 な い 事 情 に よ り 都 市 再 開 発 法 第 71条 第 1項 の 申 出 をしたと認 められ るJ必 要 があり、このことにつ いて審査委員の全員の同意が必要となる。

借 家 条 件 協 議 が、施 設 建 築 物 工 事 完 了公 告 の 日まで に成 立 しない場 合 、 組 合 は 、当 事 者 の 一 方 又 は 双 方 の 申 立 て に よ り、審 査 委 員 の 過 半 数 の 同 意を得て、家賃の額等の借家条件について裁定することができる。

施行者は、従前の土地の表題部の登記の抹消及び新たな土地の表題登記 並 び に 権 利 変 換 後 の 土 地 に 関 す る権 利 に つ い て 必 要 な 登 記 を 申 請 し、又は嘱託しなければならない。

権利変換の登記をする際には、権利変換計画及びその認可を証する情報をその申請情報と併せて登記所に提供しなければならない。

施行者は、権利変換計画の認可から権利変換期 日までの間に、土地に関する権利について必要な登記を申請し、又は嘱託しなければならない。

権利変換期 日以降は、施行地区内の土地及び施行者に帰属した建築 物に関しては、権利変換の登記がされるまでの間は、他の登記をすることはできない。

施設建築物の登記においては、参加組合員又は特定事業参加者が取 得する床についても、施行者が申請しなければならない。

施設建築物の登記手続き以前に権利床の譲渡があつた場合でも、権利 変換期 日における所有者名義で施設建築物の登記を行わなければならな い。

施設建築物の登記の際、表題登記は土地家屋調査士に委託し、権利の 内容に関する所有権の保存登記等は司法書士に委託し、別々に申請しな け れ ば な ら な い。

施 行 地 区 内 に複 数 棟 の完 成 時期 が異 なる施 設 建 築 物 がある場 合 は、す べ て の 棟 の 工 事 完 了 公 告 後 に 、一 括 し て 施 設 建 築 物 の 登 記 を し な け れ ばならない

施 設 建 築 敷 地 の地 代 の概 算 額 は 、近 傍 類 似 の土 地 の価 額 を参 酌 して定 めた施 設 建 築 敷 地 の価 額 の概 算 額 に6/100を 乗 じて得 た額 に公 課 及 び 管理事務費を加えた額で定めなければならない。

施設建築敷地若しくは その共有持分又は施設建築物の一部等の価額の 概算額は、事業に要する費用及び施行認可等の公告から30日 の期間を 経過した日(以 下「基準 日Jという。)における近傍類似の土地、近傍同種 の建築物又はそれら1こ 関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める 相 当 の 価 額 を 基 準 として 定 め な け れ ば な らな い 。

施 設 建 築 敷 地 の価 額 の概 算 額 は 、宅 地 及 び借 地 権 の価 額 の合 計 額 と 当該施設建築敷地の整備に要する費用を合計した額(当 該敷地価額)以 上 で あ り、か つ 基 準 日 に お け る 近 傍 同 種 の 建 築 物 の 所 有 を 目 的 とす る 地 上権価額を当該敷地価額より控除した額で定めなければならない。

施 設 建 築 敷 地 の 地 代 及 び 施 設 建 築 物 の 一 部 を賃 貸 す る場 合 の標 準 家 賃の概算額を算定する際の管理事務費は、施設建築敷地の価額の概算 額に6/100を 乗じて得た額と公課の年額との合計額に、10/100を乗じて 得た額とする。

過 小な床 面積 の規定が適用されることとなる者 の氏名 又は名称及 び住所 並 び に こ れ ら の 者 が 施 行 地 区 内 に 有 す る 宅 地 、借 地 権 又 は 建 築 物 及 び そ れらの価額。

組 合の参加組合員に与えられることとなる施設建築物の一部等の明細並 びにその参加組合員の氏名又は名称及び住所。

指 定宅地又はその使用収益権に対応して与えられることとなる個別利用 匹内の宅地又はその使用収益権の明細及びそれらの価額の概算額。

権利変換計画の内容 権利変換期 日、土地の明渡しの予定時期、個別利用区内の宅地の整備 費用及び施設建築物の建築工事の完了の予定時期。

過小な床面積の基準を定める場合には、市街地再開発審査会の議決又 は審査委員の過半数の同意が必要である。

過小な床面積 の基準を定める場合 には、人の居住の用 に供される部分 の床面積の基準は30ポ以上50ポ以下でなければならない。

床 面積が過小となる施設建築物の一部の床面積を増して適正なものとす る た め に 、床 面 積 が 大 で 余 裕 が あ る 施 設 建 築 物 の 一 部 の 床 面 積 を 減 ず る ことはできない。

過 小 な床 面 積 の基 準 に照 らし、床 面 積 が著 しく小 である施 設 建 築 物 の一 部 に な る た め 借 家 権 が 与 え ら れ な い 者 に 対 し て 、施 行 者 は 、特 に 必 要 が あ るときは施 行 者 に帰 属 す る施 設 建 築 物 の一 部 を公 募 によらず に賃 借 させ る ことができる。

都市再開発法第91条補償金を権利変換期 日までに支払う必要はないが、補償金の支払期 日や利息相当額の加算の有無等については、権利変換計画に所要の定めをしておかなければならない。

従 前 の公 共 施 設 に代 えて設 置 され る新 たな公 共 施 設 の用 に供 す る土 地は、従前の公共施設の用に供される土地の所有者が国である時であつても、国 に帰 属 しないように定 めることができる。

従前の建築物が権利変換期 日において施行者に帰属する場合には、あらかじめ権利変換計画でその旨を定めておかなければならない。

権利変換計画を定めようとするときに、権利変換計画を2週 間公衆の縦覧 に供 さなくともよい。

施 行地区内の借地権で未登記のものの存否又は帰属について争いがあ る場合、争いの当事者の一方が譲受け希望の申出をしたときは、争いの他 方の当事者も譲受け希望の申出をしたものとみなされる。

譲 受 け希 望 の 申 出 をした者 の 宅 地 、借 地 権 又 は建 築 物 は 、管 理 処 分 計画 の 認 可 公 告 の 日 前 に お い て も 、契 約 や 収 用 に よ り施 行 者 が 取 得 し 又 は 消 滅 させ ることが で きる。

譲 受 け希 望 の 申 出をした者 は、事 業 計 画 の決 定 又 は認 可 の公 告 のあっ た日から起算して30日 を経過した後においては、譲受け希望の申出を撤 回 す ることが で きな い 。

施行地区が工区に分かれている場合、管理処分計画は工 区ごとに定め なければならない。

融 資を受けることができる対象事業費は、建設工事費、土地の取得費、 調査設計計画費等であり、補償費は対象事業費に含まれない。

融 資 に際 しては 、原 則 として資 金 交 付 時 の金 利 が適 用 され る。

融 資 の封 象 となる地 域 要 件 としては 、計 画 地 の用 途 地 域 が 住 宅 系 地 域 又は商業系地域のいずれかに属していれば足りる。

融資の対象となる建築物要件としては、住宅部分の延べ面積の割合が建 物 全 体 の延 べ 面積 の3分 の2以 上 であることが必 要 である。

不動産鑑定評価 原 価法は、対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について 減価修正を行って価格を求めるものであり、対象不動産が土地のみである 場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を 適 用 す ることが で きる。

不動産鑑定評価 取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎 とす るも の で あ り、取 引 事 例 に 係 る 不 動 産 が 同 一 需 給 圏 内 の 類 似 地 域 に 存する場合には、対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の み の 比 較 を 行 うも の と す る 。

不動産鑑定評価 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益 の現在価値の総和を求めるものであるが、基本的には白用の不動産といえ ど も 賃 貸 を 想 定 す る こ と に よ り 適 用 さ れ る も の で あ る 。

開 発法は分譲マンション適地等において、最有効使用の建物等を想定し、 販 売 総 額 か ら通 常 の 建 物 建 築 費 相 当 額 及 び 発 注 者 が 直 接 負 担 す べ き通 常の付帯費用を控除して求める手法である。

営 業 廃 止 の補 償 をす る場 合 、免 許 を受 けた営 業 等 の営 業 の権 利 等 が資産とは独立に取引されるJl貫 習があるものについては、その正常な取引価格は、補償対象に含まれる。

営 業 休 止 の補 償 をす る場 合 、通 常 休 業 を必 要 とす る期 間 中 の 固 定 的 な 経 費 及 び 従 業 員 に 対 す る 休 業 手 当 相 当 額 は 、補 償 対 象 に 含 ま れ る 。

移 転 雑 費 補 償 をす る場 合 、移 転 先 の選 定 に要 す る費 用 、法 令 上 の手 続 に 要 す る 費 用 、転 居 通 知 費 を 必 要 と す る と き に お い て 通 常 こ れ ら に 要 す る費用は、補償対象に含まれる

立 木 の移 植 補 償 をす る場 合 、堀 起 し、運 搬 、植 付 け等 の移 植 に通 常 必要とする費用及び立木の正常な取引価格は、補償対象に含まれる。

マ ンション建 替 組 合 の組 合 員 は建 替 え合 意 者 だ けで なく、当 該 建 物 の全 ての区分所有者が組合員となる。

マ ンション建 替 組 合 は 、審 査 委 員 の過 半 数 の 同 意 を得 た うえで 、総 会 に おいて組合員の議決権及び持分割合の各3/4の 同意を得れば、権利変 換計画の変更をすることができる

施行マンションについて借家権※を有する者 に、施行再建マンションにつ いて借家権※が与えられる場合は、借家権※が与えられることとなる施行再 建マンションの部分を権利変換計画において定めなければならない。 (※ 令和2年 4月 1日 施行の法改正により「借家権Jは「賃借権Jと 改められた。)

施行マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人 は総会において定款に特別の定めがある場合を除き、各1個 の議決権を有する。

都 市再開発法は、市街地改造法および防災建築街 区造成法を統合して、 都市の総合的な再開発を行うために、昭和44年 (1969年 )に制定された。

借家権とは、一時使用のために設定されたものを含むすべての建物の賃借権をいう。

都 市 再 開発 法 の規 定 による提 出期 間 内 に投 函 された意 見 書 であっても、 そ の 提 出 期 間 が 経 過 した 後 は 施 行 者 が 受 理 す ることは で きな い 。