事業・実務　一問一答

40問 • 1年前

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問１．相談受付Ⅰ 不動産コンサルティング業務の相談受付に当たり、依頼者が対象物件の処分や利用について権限を有していない場合には、できるだけ早い段階で直接権限を有する者の意向を確認した上で業務を受託することが望ましいが、企画提案型コンサルティングに関しては、依頼者との信頼関係に基づき、実権者の意向確認を行わずに提案書作成等の業務を受託する場合もある。

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問２．相談受付Ⅱ 見積書に記載すべき事項としては、①調査実費、②コンサルティング報酬、③弁護士・税理士・設計事務所等の専門家への支払い費用が発生した場合の取扱方法などの項目が挙げられるが、案件に応じて生じるその他の特別経費については見積書に記載せず、金額の確定後、依頼者にその内容を説明すればよい。

問３．調査の留意点土地の有効活用コンサルティングを行うための調査では、あらかじめ、その土地に成立可能な建物の用途や業種を想定し、この仮説として設定した用途や業種に関連した調査項目を重点に調べていくという進め方をする。

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問４．土地有効活用の留意事項近年、自然災害による甚大な被害が多発していることから、良好な地盤であることや、災害リスクが低く安全性が保たれていることが不動産を評価する重要な要素になっているが、企画提案書作成の段階では、自然災害についてのリスク調査までは必要としない。

問５．土地有効活用の調査土地の有効活用のための市場調査においては、周辺市場動向や賃貸需給動向、賃貸条件等をチェックすることが重要であるが、賃貸物件と比べて建物グレードや付帯施設等の違いが多い分譲物件の市場動向は、調査・分析の対象にはならない。

問６．事業構想の策定事業の適正規模を見極めるには、主に、事業収支面と市場性との二つの方向から判断する必要がある。

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問７．所要資金の調達Ⅰ 建物建設費の全部又は一部を出店予定のテナントから建設協力金として収受し、所要資金とすることがあるが、テナントの中途退去により建設協力金の返還債務が多額に残るリスクを軽減するため、応分の違約金について定めたペナルティ条項を賃貸借契約書に盛り込んでおくことが重要である。

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問８．所要資金の調達Ⅱ 金融機関は、貸出に当たり返済能力を審査しているため、入居率を高く設定したり利用可能な優遇金利を適用するなど、できるだけ積極的な収支計画を作成することが肝要である。

問９．支出項目実際の出費を伴わない「減価償却費」は、資金計算上の支出とはならないが、税法上の必要経費になるので損益計算上の費用として計上する。

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問１０．建物賃貸事業の概算事業収支計画Ⅰ 大規模修繕費については、概算事業収支計画の作成段階では計上すべき金額や支出時期が明確にならないため、この段階では計上せず、必要金額や支出時期が概ね固まる建物竣工の直前までに、大規模修繕費を織り込んだ事業収支を再度作成して確認すればよい。

問１１．建物賃貸事業の概算事業収支計画Ⅱ 賃貸ビル事業の採算に問題があり、増収策を考えるに当たっては、賃貸面積を減らしてエントランスホールや廊下スペースを広く取ることも検討する余地がある。

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問１２．企画提案書作成の際の留意点Ⅰ 企画提案した事業が稼働するまでには相応の時間を要するため、企画提案に当たっては現状の周辺市場の賃料動向や稼働状況とともに、今後の競合が予想される近隣の建築計画等も調査し説明する必要がある。

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問１３．企画提案書作成の際の留意点Ⅱ 土地の有効活用の企画提案書作成に当たっては、金融機関からの事業資金借入れや等価交換事業によるディベロッパーとの事業比率交渉、資産の組換えなどを想定して、土地に関する概略の時価評価を盛り込んでおく方が望ましい。

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問１４．事業受託方式Ⅰ 事業受託方式とは、不動産コンサルタント等が事業主から、建物賃貸事業の企画や建物完成後の運営管理等を受託して事業を進める手法をいい、不動産コンサルタント等は事業のコーディネーターとして各専門業者等を指示し、事業主を補佐して業務を遂行する。

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問１５．事業受託方式Ⅱ 事業受託方式により賃貸事業を行う場合、相続対策としては事業費に関する借入額が債務控除の対象になるが、借入過大の状態で開始すると、事業自体が途中で行き詰まる危険性があるため、土地所有者に対し、安全性を考慮した提案が求められる。

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問１６．事業受託方式と等価交換事業受託方式は、土地所有者が自らリスクを取りながら事業の遂行を不動産コンサルティングの専門家等に委託する形で事業を進める手法であるのに対し、等価交換はディベロッパー等との共同事業となることから、企画提案に際しては、土地所有者が両手法の特徴を十分理解し、選択できるよう説明をしておく必要がある。

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問１７．複数地権者による開発事業Ⅰ 建設する共同ビル（区分所有建物）の各地権者への床面積の配分については、階層別や位置別の「効用比」と、区分所有建物の面積を考慮して配分されるのが一般的であり、効用比が高い建物部分を取得することは、標準的な効用比の建物部分よりも面積が広くなることを意味する。

問１８．複数地権者による開発事業Ⅱ 複数の地権者が敷地を一体化して土地売却や有効活用事業を行なう場合には、各敷地を単独で評価したときの合計額よりも土地評価額が上がり、売却や有効活用事業の際に地権者にとってメリットが生じることがあり、このようなメリットを「増分価値」と呼ぶ。

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問１９．等価交換方式による事業等価交換契約には、土地の権利移転時期を契約時とする「完成前移転型」と、建物完成後の引渡し時とする「完成後移転型」とがあり、ディベロッパー等の事業主体にとっては、後者の方が、事業期間中に土地所有者に相続等が発生した場合でも当該事業に影響しないというメリットがある。

問２０．固定資産の交換固定資産の交換に関し、税制上の固定資産交換の特例を適用する要件の一つに、交換で取得した資産を交換直前の譲渡資産の用途と同一の用途に供することが定められており、当事者の一方が要件を満たさない場合、その当事者はこの特例の適用を受けられないが、相手方は、必要な要件を満たしていればこの特例の適用を受けられる。

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問２１．貸宅地の整理貸宅地の整理において、借地権と貸宅地その他の土地を交換する場合の留意点としては、交換比率に関していかに早く合意できるかという点が重要であるので、当事者のどちらかが本来負担すべき費用を相手方が負担する旨の特約を交換契約に設定することも積極的に採用すべきである。

問２２．定期借地権Ⅰ 期間を50年とする一般定期借地契約にの締結に当たり、契約更新や建物再築に伴う存続期間の延長をせず、借地人は建物買取請求権を行使しないとの特約を定めた場合であっても、建物をそのまま使用する前提であれば、契約期間中に双方の合意により10年間の契約期間の延長を行うことができる。

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問２３．定期借地権Ⅱ 定期借地権の設定に際して、土地所有者と借地人が地代の全部を一括前払いの一時金とし、それを前払地代と契約上明確にして、契約期間中は地代の全部に均等充当されることを定めるなど一定の要件を満たす場合には、契約期間に応じ、土地所有者は収益計上、借地人は費用計上がそれぞれ認められるが、地代の一部を一時金とする場合や、保証金・権利金などと併用した場合は、こうした税務上の取扱いは適用されない。

問２４．定期借家契約定期借家契約は、賃料の増減額請求権を排除することが可能であり、契約締結時に期間満了時までの契約内容を確定できることから、賃貸ビルの証券化や利回り確定型金融商品とする場合に活用されている。

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問２５．賃貸事務所ビル事業の企画時の留意点賃貸事務所ビル事業の企画提案における建物設計上の留意点には、空調や電気系統の区分などが将来の分割賃貸に対応できるか、電気容量・床荷重・天井高等のスペックに過不足がないか、維持管理用施設は相応に確保されているかなどがある。

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問２６．商業施設の企画提案におけるテナント計画商業ビルにおいて賃貸条件を設定する際には、固定賃料だけでなく売上歩合賃料などが加味されるケースが多く、また、階層別効用比を加味した階層別賃料を設定するケースもある。

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問２７．賃貸管理業務プロパティ・マネジメントは、投資家に対し投資対象不動産の投資効率、リスク、物件の特性、市場予測等を提示する業務である。

問２８．賃貸管理業務（事務所ビル）入居中の賃借人からレイアウトの変更やＩＴ機器の導入等に伴い現状変更工事をしたいと要望があった場合、必ず事前に、図面を添付した申請書を提出してもらい、構造、設備、法令など様々な角度から変更内容のチェックを行った上で可否を判断し、その提出書類を賃貸借契約終了まで保管すべきである。

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問２９．不動産特定共同事業Ⅰ 投資家から募った資金をもとに、不動産を賃借し、当該不動産に修繕などを行った上で転貸して得た利益を投資家に分配する事業は、不動産の売買取引を伴わないため不動産特定共同事業法の規制を受けない。

問３０．不動産特定共同事業Ⅱ 不動産特定共同事業は、投資家との契約に基づいて不動産会社等の事業者が不動産取引を行い、取引によって得た利益を運用収益として投資家に分配する事業であり、投資家の保護を図るため、いわゆる小規模不動産特定共同事業を除き許可を受けた事業者でなければ事業を行うことができない。

問３１．投資の基本的な手法国内市場の資産と海外市場の資産、株式と債券といったように、異なる市場で別の値動きをする資産クラスを選定して投資し、リスク分散を図るポートフォリオ理論があるが、不動産や金などの実物資産も、構成資産の対象とされている。

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問３２．自己資金利回り自己資金利回りは、ＮＯＩから元利金返済額を控除した資金残高を自己資金で割って求める利回りであるが、借入金の金利より純利回り（ＮＯＩ利回り）が高い場合、全額自己資金ではなく借入金を資金調達手段として併用することで自己資金利回りが上昇する。

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問３３．リノベーションとはリノベーションとは、耐震性や断熱性の向上を図ることや、市場ニーズに対応した間取りへの変更といった建物の本来の機能や性能に新たな価値を付加し、賃貸物件の価値を高める再生手法をいう。

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問３４．リノベーション事業の事業採算性リノベーションは、賃料水準を改善させることができる反面、投資が過大になるとキャッシュ・フローのマイナスにつながるリスクが高まるため、投資コストを年間純収益で割った投資回収期間などを検証し、慎重に判断する必要がある。

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問３５．既存建物に関するコンサルティング賃貸物件をリノベーションすることにより、建物に新たな価値を付加することができれば、市場競争力が高まり、賃料水準の維持・向上や空室率の低下にはつながるが、リノベーションに要した費用は減価償却費として計上できない。

問３６．不動産の相続対策Ⅰ 不動産の所有者が将来、認知症が発症して判断能力が低下した場合を想定し、相続税対策と納税資金準備の計画を書き記しておけば、万一、認知症を発症して成年被後見人になったとしても、法定後見人はそれらの相続対策を実行してくれるため、相続対策の実行に支障は生じない。

問３７．不動産の相続対策Ⅱ 不動産の所有者が、あらかじめ任意後見契約を締結しておくことにより、認知症の発症等により不動産所有者の判断能力が著しく低下して自ら不動産の管理ができなくなった場合でも、老人ホーム入所等、重要かつ必要な資金のためであれば、代理権目録に記載がなくても任意後見人が自宅を売却して資金を調達することができる。

問３８．民事信託民事信託には資産承継機能があるので、この制度を活用すれば、相続や遺贈という法の仕組みを使わずに、財産を特定の人に承継させることができる。

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問３９．ＣＲＥ戦略とＲＯＡ　ＣＲＥ戦略で重視されるＲＯＡをアップさせるためには、所有不動産を有効に活用して現在より収益力を高めること以外に、収益力の低い不動産を売却し、借入金を返済するなどして総資産を圧縮させる方法もある。

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問４０．不動産Ｍ＆Ａ企業所有不動産を売却するには、不動産そのものを売却する方法の他、企業の株式を売却するいわゆる不動産Ｍ＆Ａという手法も考えられるが、いずれも流通に係るコストは変わらないため、どちらの手法を選択するかは、売主や買主である企業の意向をよく聴取の上、決定すべきである。

建築・公法　一問一答

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