区分所有法

50問 • 26日前

岸本俊也

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甲マンション管理組合が集会を5月25日に開催する場合において、管理者が集会の招集通知書を同年5月17日に発信することとしたことは、区分所有法の規定に反する。 (規約に別段の定めはないものとする。)

一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定は、当該一部の部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者が反対したときはすることができない。

〇

専有部分内の床下に設置されていて居室から見えない配管は、当然に管理組合の管理対象である。

専有部分の賃借人が規約に反して犬を飼育していた場合、管理組合法人は、当該専有部分の区分所有者に請求することなく、直接、賃借人に対して犬の飼育の禁止を請求することができる。

○

団地管理組合の集会における議決権については、規約に別段の定めがない限り、団地内の土地または附属施設(これらに関する権利を含む)の持分割合による。

○

管理組合法人とその理事との間の民事訴訟については、監事が、当該法人を代表して原告又は被告となる。

○

区分所有法においては、管理者の人数については、特に制限を設けていない。

○

Aは、その所有する甲マンションの２階202号室について、上階の排水管から発生した水漏れによって被害を受けたことを理由に、損害賠償を請求することにした。この場合、漏水の原因が甲マンションの３階部分にある排水管の設置又は保存の瑕疵によるものであることが立証された場合には、Aは、排水管が共用部分に属するものであることを立証しなくても、管理組合に対して損害賠償を請求することができる。

○

マンションの管理者がその職務を行うため自己の過失なくして損害を受けたときは、管理者は、委任の規定に従い、その賠償を請求することができる。

○

特別決議が必要な決議事項のうち、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議につき「区分所有者については規約で過半数まで減ずる」とできるのは、共用部分の変更（その形また又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）だけである。

〇

共同の利益に反する行為の停止の請求についての訴訟の提起は、集会の決議によるほか、規約で集会の決議以外の方法で決するものと定めることができる。

区分所有法第3条の団体とは、区分所有者全員で構成する建物やその敷地、附属施設の管理を行う団体で、一般的には「管理組合」と呼ばれる。

○

一棟の建物に二以上の区分所有者が存する場合には、管理者が定められず、かつ、規約が設定されていなくても、３条の団体が成立し、権利能力のない社団が存在する。

管理者の選任・解任は、集会の決議以外によることはできない。

管理者が選任されず、規約も定められていない場合は、第３条の「区分所有者の団体」は存在するものの、集会の開催の義務は無く、必要に応じて、臨時集会を開くことができる。

○

マンション敷地売却組合には、役員として、理事3人以上及び監事2人以上を置く。

○

マンション敷地売却組合の組合員の数が50人以上の組合は、総会に代わってその権限を行わせるために総代会を設けることができる。

団地管理組合において、A棟及びB棟の管理又は使用について団地規約が定められている場合であっても、A棟の区分所有者の集会で、A種の管理組合における管理者を定めることができる。

○

団地管理組合においてA棟及びB棟の管理又は使用について団地規約が定められている場合、A権の建物の保存に有害な行為をしているA棟の区分所有者に対し、団地管理組合の集会で、区分所有法第57条の行為の停止を請求する訴訟を提起するための決議ができる。

団地管理組合においてA棟及びB棟の管理又は使用について団地規約が定められている場合、その規約で定めた事項については、団地規約を変更又は廃止しなければ、A棟の区分所有者の集会において、A種の管理又は使用に関する規約を定めることはできない。

○

自己の専有部分への危険物の持込みも、規約で禁止された動物の飼育も、区分所有法第6条の区分所有者の共同の利益に反する行為に該当する。

○

共用部分については、権利の登記をする旨の規定はないため、共用部分を管理所有とした場合でも登記をすることはできない。

○

甲マンション管理組合が区分所有者の共有に属する敷地の一にある樹木を伐採し、駐車場として隣接するマンションに賃貸しようとする場合は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議(特別決議)を得なければならない。

○

共用部分以外の附属施設の共有関係については、区分所有法上特別な規定がないので、民法の規定による。したがって、各共有者の持分は、相等しいものと推定される。

○

第三者が専有部分または敷地利用権のどちらか一方のみを差し押さえることは、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することに該当しない。ただし、規約に別段の定めはなく、また、敷地利用権は所有権の共有持分であるものとする。

○

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合でも、規約に別段の定めがあるときは、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分できるが、この分離処分を認める規約による定めは、敷地利用権たる権利の全部についてのみならず、敷地利用権たる権利の一部についてもすることができる。

○

管理組合および団地管理組合の管理者は、区分所有者または団地建物所有者および議決権の各過半数の決議により選任するが、管理組合法人の理事の選任は特別決議が必要である。ただし、規約の別段の定めはないものとする。

甲マンション管理組合(管理者Aが置かれている)において、任期途中のAを集会の決議によって解任するためには、規約に特段の定めがない限り、正当な事由が存することが必要である。

管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理するが、理事は、管理組合法人を代表し、管理組合法人が、その事務に関し、区分所有者を代理する。

○

管理組合に管理者が置かれている場合、管理者は規約に別段の定めがない限り、法律上、当然には相当額の報酬を請求する権利はない。

○

区分所有する者が複数名である甲マンションにおいて、区分有者Aが管理者である場合、Aは、やむを得ない事由があるときと、区分所有者の許諾を得た時でなければ、管理者としての事務を第三者に委任すること。できない。

○

区分所有する者が複数名である甲マンションにおいて、区分有者Aが管理者である場合、Aは、甲マンションの敷地が区分所有者の共有又は準共有に属しない場合には、敷地に関して。これを保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権限を有しない。

○

住居専用のマンションにおいて、現に居住する区分所有者と現に居住していない区分所有者について、管理組合の運営のための業務負担に応じ異なる管理費等の負担を内容とする規約を設定することは、可能である。

○

規約は電磁的記録で作成することができる。

規約の設定変更または廃止が一部落の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならないが、判例は、ペットの飼育について、特に定めていなかった規約を改正して「小鳥、金魚以外の動物の飼育を禁止する」という定めを置く場合、すでに犬や猫を飼育している区分所有者に対して特別の影響を及ぼすとはいえず、その承諾を得る必要はない、としている。

○

判例によると、集会の決議をもって、特定の区分所有者の駐車場を専用使用する権利を廃止する旨を定めることは、区分所有法31条1項にいう特別の影響を及ぼすものとはいえないため、当該特定の区分所有者の承諾を必要とはしない、とされている。

建物内に住所を有する区分所有者への集会の招集の通知は建物内の見やすい場所に掲示してすることができる、という規約は有効である。

〇

管理組合法人は、設立の時および毎年4月から6月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。

管理組合法人における理事の任期は、原則として2年ですが、規約で3年以内において別段の期間を定めたときは、その期間となる。

○

共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者の 4 分の 3 以上の多数で、かつ議決権の 3 分の 2 以上の多数による集会の決議で決するとする規約の定めは無効である。

○

構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分を専有部分とする規約の定めは無効である。

○

規約により建物の敷地とされた土地の管理は、民法の定めるところによるのであり、区分所有法の定めるところによるのではない。

①建物の所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となったとき、②建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったときは、いずれもその土地はみなし敷地となる。

○

管理者が、管理組合との間に報酬を受ける特約がある場合において、管理組合に対して有する報酬債権は、区分所有法第 7 条の先取特権の対象となる。

区分所有法第 7 条の先取特権の目的物は、債務者の区分所有権に限らず、債務者の全ての財産である。

すべての一部共用部分について、その管理のすべてを区分所有者全員で行う場合には、一部の区分所有者のみで構成される区分所有法第 3 条に規定される区分所有者の団体は存在しないことになる。

○

管理者がないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、集会を招集することができる。

○

集会の招集の通知は、区分所有しているのが、共有者の場合、その共有者のうちの任意の一人にすれば足りる。

一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しない事項でも、建物全体の管理を円滑に行うために必要な事項については、区分所有者全員の規約に定めることができるが、一部共用部分に関する事項について区分所有者全員の規約で定める場合、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者またはその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、規約を設定することはできない。

○

団地管理組合法人は、団地建物所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の多数による集会の決議によって解散することができる。

○

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