総論第４章

不動産の価格に関する諸原則

需要と供給の原則、変動の原則、代替の原則、最有効使用の原則、均衡の原則、収益逓増及び逓減の原則、収益配分の原則、寄与の原則、適合の原則、競合の原則、予測の原則

不動産の効用及び相対的希少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える諸要因の相互作用

基本的な法則性を認めることができる。

一般の経済法則

鑑定評価に必要な指針として法則性を認識し、かつ、これら(法則性)を具体的に表した諸原則を活用すべきである。なぜなら、不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成過程を追究し、分析することを本質とするものだからである。

原則は孤立しているものではなく、直接的にまたは間接的に相互に関連しているものであること。

一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。 不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動産は他の財と異なる自然的特性及び人文的特性を有するために、その需要と供給 及び価格の形成には、これらの特性の反映が認められる。

１．供給が限定されがちなため、価格の上昇に対して供給の増加する度合いが少ない。 ２．価格が一定の水準を超えるとかえって量が減少する。 ３．価格が上昇すると低次の用途を前提とする需要は撤退する一方、価格が下落すると多種の用途を前提とする需要が現れる。 ４．他の財と比べ、価格が取引当事者間の事情を反映して個別的に形成されやすい。

価格が高くなると供給が需要を超過し、その結果価格が下落する。また、価格が低くなると需要が供給を超過し、その結果価格が上昇する。

一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動する。不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものである。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあることを認識して、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきである。特に、不動産の最有効使用を判定するためには、この変動の過程を分析することが必要である。

代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。 不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。

近隣地域や同一需給圏の判定

市場参加者に同じ効用をもたらす財。

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成さ れる。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。 なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動 産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定す るためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。 この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。

土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及 び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。

不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす。 この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定する ためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。

一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、 不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。