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総論第7章　鑑定評価の方式　②賃料

問題数40

No.1

問10.賃貸借契約に当たり預り金的性格を有する一時金が授受されており、かつ、いわゆる付加使用料、共益費の授受がない場合、実質賃料は支払賃料及び当該一時金の運用益から構成される。18-33-ハ

No.2

問11.契約に当たって権利金、敷金、保証金等の一時金の授受がない場合は、実質賃料と支払賃料は同じ額となる。 正解1

No.3

問13.保証金の名称で授受された一時金で、契約解約時に返還されない償却部分を含んでいる場合は、当該償却部分の運用益を実質賃料として計上する。 不正解1

No.4

問14.賃貸借契約締結に当たって一時金が授受される場合における支払賃料は、実質賃料から、当該一時金について賃料の預り金的性格を有する一時金の運用益及び償却額並びに前払的性格を有する一時金の運用益を控除して求める。 正解1

No.5

問17.賃料の預り金的性格を有する一時金の運用益については、対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化及び一時金の授受に関する契約内容等に着目し、元利均等償還の方法等を用いて適切に求める。 19-25-ハ

No.6

問18.賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額は、通常、平均賃貸借期間内に均等に償却するものとして、当該一時金に運用利回り及び償却期間を基礎とした複利年金現価率を乗じて求める。 正解1 不正解1

No.7

問19.差額配分法の適用において、適正な実質賃料を求める場合に、返還を要しない権利金の運用益及び償却額を算定するに際しては、複利現価率を使用する。 正解1 不正解1

No.8

問23.鑑定評価によって宅地の賃料を求める場合、賃料の算定の期間は、原則として1年を単位とする。 正解1 不正解1

No.9

問26.鑑定評価によって求める賃料の算定の期間は、建物及びその敷地の賃料にあっては1月を単位とし、土地にあっては1年を単位とする。 正解1

No.10

問28.（積算法） 積算法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。 不正解2

No.11

問31.基礎価格に期待利回りを乗じて得た額には、一時金の運用益に相応する経済価値は含まれない。 正解1

No.12

問32.積算法は、対象不動産の実際実質賃料、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効である。 不正解1

No.13

問34.基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。対象不動産が賃貸用不動産の場合は、収益還元法も併用することが望ましい。 不正解1 23-20-1

No.14

問38.宅地の新規賃料を求める場合、基礎価格は最有効使用を前提とした更地の経済価値に即応した価格とするものとする。 正解1

No.15

問54.価格時点において期待利回りを査定するので、積算法における期待利回りには価格時点以降の賃貸借契約期間中の賃料の変動予測は含まれない。

No.16

問58.積算法において、不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる必要諸経費等は減価償却費、公租公課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等による損失相当額を計上すればよい。

No.17

問63.新規賃料を求める場合の賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際支払賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である。 不正解1

No.18

問64.賃貸事例比較法は、原則として実際実質賃料の比較により求めるべきものであるが、対象不動産の必要諸経費等の内容に個別性が強く認められたため、純賃料の比較により比準賃料を試算した。

No.19

問77.賃貸事例比較法の適用における賃貸事例を収集する地域の範囲は、通常、価格を求める場合の取引事例を収集する地域の範囲とは異なり、また、賃貸事例であっても地代と家賃の別、建物の用途の別により異なる。

No.20

問78.賃貸事例比較法における地域要因の比較に当たっては、価格を求める場合の地域と賃料を求める場合の地域は同じであることから、価格を求める場合の地域の範囲及び地域の格差に基づき行わなければならない。

No.21

問83.賃貸事例比較法で採用した賃貸事例が対象不動産の近隣地域に存する場合には、地域要因の比較を行う必要はない。

No.22

問90.収益分析法による収益賃料は、収益純賃料の額に賃貸借等に当たって賃料に含まれる必要諸経費等を加算することによって求めるが、この場合の必要諸経費等は、積算法の適用における必要諸経費等に準じて求める。

No.23

問93.実質賃料の鑑定評価に当たり、収益分析法を適用して収益賃料（新規）を求める場合には、価格時点において賃貸借に要する必要諸経費等を必ず査定しなければならない。

No.24

問96.収益分析法は、賃貸用不動産に帰属する純収益を適切に得られる場合に有効である。

No.25

問98.収益分析法は、一般の企業用不動産であって総収益自体が優れた経営組織や強大な資本力等により実現されている場合のように、補正を要せずに対象不動産に帰属する純収益の額又は必要諸経費等を含む賃料相当額を適切に求め得る場合に有効である。

No.26

問99.差額配分法は、賃貸借契約に基づく実際実質賃料と実際支払賃料の賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して試算賃料を求める手法である。

No.27

問100.差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な継続賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、その差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求めるものである。

No.28

問104.差額配分法において、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、直近合意時点において想定される新規賃料である。

No.29

問105.差額配分法における、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、積算法と賃貸事例比較法により求め、収益分析法は適用しない。

No.30

問109.利回り法において、継続賃料利回りを乗じる基礎価格は、直近合意時点における元本価格である。

No.31

問121.利回り法の適用過程における基礎価格には、継続賃料固有の価格形成要因を反映する必要があることから、差額配分法の適用過程で対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料を積算法により求めた場合における基礎価格に対して適切な修正を行って採用した。

No.32

問127.価格時点を現在時点として設定した場合においても、継続賃料を求める鑑定評価の場合には、過去時点における対象不動産の価格を求める必要があり得る。

No.33

問132.利回り法における継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえて求めるが、この純賃料を求める際に実際実質賃料から控除する必要諸経費等は、価格時点のものを計上すべきである。

No.34

問166.継続賃料に係る賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法であり、地域要因の比較及び個別的要因の比較にあたっては、賃料固有の価格形成要因に加え、継続賃料固有の価格形成要因にも留意しなければならない。

No.35

問142.実質賃料の鑑定評価に当たり、スライド法を適用して継続賃料を求める場合には、価格時点において賃貸借に要する必要諸経費等を必ず査定しなければならない。

No.36

問133.継続賃料利回りについて直近合意時点の純賃料利回りをそのまま採用した場合の利回り法による試算賃料と、変動率について基礎価格の変動率を採用した場合のスライド法による試算賃料は、一致する。

No.37

問134.利回り法で用いる必要諸経費等には、減価償却費は含まれない。

No.38

問138.スライド法は、直近合意時点における純賃料に割引率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

No.39

問139.継続賃料を求める鑑定評価において、スライド法を適用するためには、基礎価格に乗じるべき継続賃料利回りを求めなければならない。

No.40

まとめ35. 差額配分法における対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、価格時点において想定される適正な継続賃料であり、s額配分法以外の継続賃料を求める手法により求める。