어떤 토지이용에 있어 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 양을 토지이용의 집약도라 하고, 토지이용의 집약도가 낮은 경우를 조방적 토지이용이라 한다.

토지이용에는 집약한계와 조방한계가 있다. 집약한계란 투입의 한계비용이 한계수입과 일치하는 선까지 투입이 추가되는 경우의 집약도이고, 조방한계는 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 산출밖에 얻을 수 없는 집약도이다.

입지잉여는 입지조건이 나쁘면 나쁠수록 감소된다. 입지잉여가 영(0)이 되는 위치를 그 산업의 관점에서는 한계입지라 한다.

토지이용의 집약도와 지가는 항상 정비례하는 것이 아니라, 같은 종류의 산업(같은토지이용을 하는)에서만 정비례한다는 주장도 있다.

동일한 산업경영이라도 입지조건이 양호한 경우에는 특별한 이익을 낳는데, 이를입지잉여라 한다. 입지조건과 이용의 집약도가 같은 경우라면 모든 산업에 공통적으로 입지잉여가 발생하게 된다.

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*도시스프롤 주로 도시 중심부의 오래된 상업지역과 주거지역에서 집중적으로 발생한다. 대도시 외곽부에서 발달하는 무계획적 시가지 현상이다.

도시스프롤 현상은 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.

도시스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용에서 괴리될 수 있다.

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한계지는 주로 농경지 등의 용도전환으로 개발되지만, 지가형성은 농경지 등의지가수준과는 무관한 경우가 많다.

한계지의 지가와 도심부의 지가는 상호 무관하지 않고, 각 한계지의 지가 상호간에도 대체관계가 성립된다.

한계지는 전철과 같은 대중교통수단을 주축으로 하여 연장된다.

농경지가 택지화된 한계지의 초기에는 지가의 상승이 빠르다.

택지이용에 있어 자가(家)의 한계지는 차가의 한계지보다 더 가까이 위치하는 것이 특징이다.

침입은 확대적 침입과 축소적 침입으로 구분되는데, ( )침입이 통상적이다.

낮은 지기수준, 강한 흡인력 등은 침입활동을 유발하는 인자(因子)라고 할 수 있다.

지가수준이 높은 곳에 침입적 이용을 함으로써 지가수준이 낮아지는 경향이 있다.

침입적 토지이용에는 수요층의 매력을 끌 수 있는 강한 흡인력이 있는 개발이 효과적이다.

주로 기존의 영세적인 취락이나 지역에 침입활동이 이루어지는데, 때로는 원주민의 저항을 초래하기도 하며, 행정적 규제 등으로 인해 침입이 용이하지 않은 경우도 있다.

집약적 토지이용의 과정에서 집약한계에 도달하기 전 상태는 ( )이 ( )보다 큰 상황에 있다.

지가구배 현상이란 지가가 도심이 가장 ( ) 도심에서 ( ) 점점 ( ) 현상인데, 도심에서 외곽으로 나갈수록 단위거리당 지가하락률은 ( ).

직·주접근의 과정에서 도시회춘화(都回春化) 현상이 나타난다.

지가수준이 높은 곳에서는 토지이용이 ( )되고, 지가수준이 낮은 곳에서는 토지이용이 ( )된다.

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토지의 ( ) 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을 조장한다.

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택지개발은 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지를 조성하고 건물을 건축하는 일련의 활동이며, 공공부문에만 허용된 행위이다.

부동산개발은 허가 등의 법적 위험부담과 함께 공사기간 중 비용증가 문제, 분양률 저하와 같은 시장 위험부담을 안고 있는데, 이런 위험은 실질적인 시장조사로도 감소시킬 수 없다.

개발주체는 공적 주체로 ( )이 있으며, 사적 주체로 ( ) 등이 있다.

민간개발방식에는 자체사업, 지주공동사업, 토지신탁개발, 그리고 컨소시엄 구성방식이 있다.

계발단계 순서

아이디어단계 예비적 타당성(전실행가능성)분석단계 부지 모색 및 확보(구입) 단계 타당성 분석(실행가능성 분석) 및디자인 단계 금융 단계 건설 단계 마케팅 단계

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( )종전 토지소유자에게 개발이익이 귀속될 가능성이 큰 편이다.

( )기반시설의 확보가 용이한 편이다

환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지소유자의 재정착이 쉬운 편이다.

수용방식은 환지방식에 비해 사업비의 부담이 큰 편이다.

환지방식은 수용방식에 비해 사업시행자의 개발토지 매각부담이 적은 편이다.

환지방식은 수용방식에 비해 사업시행자의 개발토지 매각부담이 적은 편이다.

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워포드(L. Wofford)는 부동산개발 위험을 법률 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 구분하고 있다.

예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산개발사업에 영향을 주는 ( ) 위험요인이 된다.

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흡수율 분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.

부동산시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장 위험부담이라고 한다.

부동산개발업자는 시장 위험을 줄이기 위해 시장 연구(market study)와 시장성 연구(marketability study)를 한다.

개발기간이 ( ), 인플레이션이 심할수록 비용 위험은 더 커진다.

시장성 분석은 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매·임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 것을 말한다.

개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.

흡수율 분석의 궁극적인 목적은 과거 및 현재의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다. 흡수율 분석의 궁극적인 목적은 과거 및 현재의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다.

개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용규제와 같은 사법적인 측면과 소유권 관계와 같은 공법적인 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다.

개발의 단계 중 예비적 타당성 분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.

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지역경제분석은 지역의 경제활동, 지역인구와 소득 등 대상지역시장 전체에 대한총량적 지표를 분석한다.

부동산개발 과정에서 시장분석의 목적은 개발과 관련된 의사결정을 하기 위하여부동산의 특성상 용도별·지역별로 각각의 수요와 공급에 미치는 요인들과 수요와 공급의 상호 관계가 개발사업에 어떠한 영향을 미치는가를 조사·분석하는 것이다.

시장성 분석은 현재와 미래의 대상 부동산에 대한 수요·공급 분석을 통해 흡수율분석과 시장에서 분양될 수 있는 가격, 적정개발 규모 등의 예측을 한다.

부동산개발 과정의 속성상 지리적·공간적 범위는 ( )대상개발사업의 경쟁력 분석은 ( )에 속한다.

부동산개발의 타당성 분석은 법률적 · 경제적·기술적 타당성 분석이 행해지는데,일반적으로 경제적 타당성 분석이 가장 중요시된다.

부동산개발의 타당성 분석의 순서는 개발사업에 대한 ( )을 먼저 하고, 다음에는 ( )을 실시한다.

흡수율 분석의 궁극적인 목적은 과거 및 현재의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다.

( )은 특정 개발사업이 시장에서 채택될 수 있는가를 분석하는 것으로, 개발사업이 안고 있는 물리적 · 법률적·경제적·사회적 제약조건에 대한 분석도 포함된다.

경제성 분석은 시장분석에서 수집된 자료를 활용하여 개발사업에 대한 수익성을평가하고, 최종적인 투자결정을 하는 것이다.

개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

시장분석을 통해 개발사업에 대한 수익성 여부를 평가하여 특정 개발사업에 대한최종적인 투자결정을 한다.

지역경제분석에서는 대상지역의 부동산 수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.

( )분석에서는 특정지역이나 부동산 유형에 대한 수요·공급 등을 분석하는데, 시장( )는 공급상품의 특성에 따라, 시장( )는 수요자의 특성에 따라 시장을 구분하는 것이다.

( )분석은 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매·임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 것을 말한다.

( ) 분석의 방법 중 하나로 사용되는 것이 흡수율 분석이다.

흡수율 분석이란 일정기간에 특정한 지역에 공급된 부동산이 얼마의 비율로 흡수되었는가를 분석하는 것을 말한다.

흡수율 분석에서 흡수율이 ( ) 시장 위험은 작다고 볼 수 있다.

흡수율 분석은 지역별·유형별로 부동산의 질과 양에 대해서 구체적으로 행해진다.

( )은 지역의 경제활동, 지역인구와 소득 등 대상지역시장 전체에 대한총량적 지표를 분석한다.

부동산개발 과정에서 ( )의 목적은 개발과 관련된 의사결정을 하기 위하여부동산의 특성상 용도별·지역별로 각각의 수요와 공급에 미치는 요인들과 수요와 공급의 상호 관계가 개발사업에 어떠한 영향을 미치는가를 조사·분석하는 것이다.

( ) 분석은 현재와 미래의 대상 부동산에 대한 수요·공급 분석을 통해 흡수율분석과 시장에서 분양될 수 있는 가격, 적정개발 규모 등의 예측을 한다.

부동산개발 과정의 시장분석은 속성상 지리적·공간적 범위에 국한( ),( )은 대상개발사업의 경쟁력 분석을 한다.

( ) 분석은 구체적으로 개발사업의 수익성 여부 등을 평가한다.

( )의 타당성 분석은 법률적 · 경제적·기술적 타당성 분석이 행해지는데,일반적으로 ( ) 타당성 분석이 가장 중요시된다.

부동산개발의 타당성 분석의 순서는 개발사업에 대한 ( )을 먼저 하고, 다음에는 ( )을 실시한다.

흡수율 분석의 궁극적인 목적은 과거 및 현재의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다.

( )은 특정 개발사업이 시장에서 채택될 수 있는가를 분석하는 것으로, 개발사업이 안고 있는 물리적 · 법률적·경제적·사회적 제약조건에 대한 분석도 포함된다.

( )은 시장분석에서 수집된 자료를 활용하여 개발사업에 대한 수익성을평가하고, 최종적인 투자결정을 하는 것이다.

개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

시장분석을 통해 개발사업에 대한 수익성 여부를 평가하여 특정 개발사업에 대한 최종적인 투자결정을 한다. ( )은 특정 개발사업에 대한 채택가능성을 평가하기 위한 것이지만, ( )은 시장분석에서 수집된 자료를 활용하여 개발사업에 대한 ( )하고, 최종적인 투자결정을 하는 것이다.

부동산개발의 타당성 분석 중 ( )은 특정 개발사업이 시장에서 채택될 수 있는가를 분석하는 것으로, 개발사업이 안고 있는 물리적 · 법률적 · 경제적·사회적 제약조건에 대한 분석도 포함된다.

( )은 개발업자가 투자결정을 하기 위해 필요한 모든 정보를 제공하는 데 목적이 있다.

시장분석의 구성요소 중 지역분석에는 ( )이 포함된다.

물리적·법적·경제적·사회적인 제약조건에 관한 분석은 ( )단계에서 한다.

( )에서는 순현가법이나 내부수익률법을 적용하여 수익성을 검토하고 최종적인 투자결정을 한다.

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부동산개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물.을 설치하는 행위로 조성 · 건축 · 대수선 · 리모델링 · 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외된다.

개발권양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다.

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( )은 기존 도시환경의 시설기준 및 구조 등이 현재의 수준에 크게 미달되는 경우, 기존 시설의 확장 개선 또는 새로운 시설의 첨가를 통하여 도시기능을 제고시키고자 하는 형태이다.

( )은 도시시설 및 건물의 불량·노후 상태가 관리나 이용의 부실로 발생된 경우, 본래의 기능을 회복하기 위하여 현재의 대부분 시설을 그대로 보존하면서 노후·불량화의 요인만을 제거시키는 형태이다.

( )은 도시지역에 아직 노후·불량 상태가 발생되지 않았으나, 앞으로 노후·불량화가 야기될 우려가 있을 때 사전에 노후·불량화의 진행을 방지하기 위하여 채택하는 가장 소극적인 도시재개발이다.

( )은 부적당한 기존 환경을 완전히 제거하고 새로운 환경, 즉 시설물로대체시키는 가장 전형적인 도시재개발의 유형이다.

( )은 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.