各論第3章　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価|暗記メーカー

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各論第3章　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

問題数26

No.1

No.2

問67. 処理計画の策定に当たっての確認において、鑑定評価を適切に行うための資料の提出等について依頼者と交渉を行なった場合には、確定を行なった年月日を記録し、当該記録を鑑定評価報告書の付属資料として添付しなければならない。

No.3

問68. 処理計画の策定に当たっての確認において、依頼者から鑑定評価を適切に行うための資料の提出等について依頼者と交渉を行なった場合には、その確認事項として記録し、これを鑑定評価報告書に添付しなければならない。

No.4

問88. アレンジャーとは、投資法人等からの委託を受けて投資法人の資産運用を行う者をいう。

No.5

問109. 専門性の高い個別的要因について、直近に行なった鑑定評価の価格時点と比較して重要な変化があると認められる場合であっても、同一の不動産鑑定士が同一の証券化対象不動産の再評価を行う場合で、依頼者の承諾を得た場合には、内覧の全部又は一部の実施について省略することができる。

No.6

問151. 建物の構造・用途については、ERを活用するか又は不動産鑑定士の調査を実施（不動産鑑定士が他の専門家へ調査を依頼する場合を含む。）するかの別を鑑定評価報告書に記載しなければならない。

No.7

問154. ERの再調達価格とは、不動産鑑定評価基準の再調達原価とおおむね同義であり、設計・工事監理費を含むものである。

No.8

問156. 土壌汚染については、不動産鑑定士の独自調査により、土壌汚染の価格形成への影響が認められない場合には、土壌汚染を価格形成要因から除外して証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価を行うことができる。

No.9

問180. 証券化対象不動産の鑑定評価は、投資家等に重大な影響を及ぼす可能性がある。よって、同一物件、同一条件の評価であっても、依頼目的が証券化対象不動産として評価を行う場合とそれ以外の場合の鑑定評価では、還元利回り、割引率が異なることがある。

No.10

問187. 貸室賃料収入として、価格時点現在入居している全テナントの賃貸収入の合計を計上した。

No.11

問194. 水道光熱費収入は、対象不動産全体の運営において電気・水道・ガス及び地域冷暖房熱源等に要する費用として賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）である。

No.12

問198. 月極駐車場は「駐車場収入」に計上し、時間貸駐車場はその他収入に計上しなければならない。

No.13

問202.礼金・更新料等の返還を要しない一時金の運用益及び償却額は、収入が予測される期の「その他収入（運営収益の1項目）」に計上すべきである。 23-36-ロ

No.14

問203.礼金等の賃借人への返還を要しない一時金については、その他収入として、将来賃借人からの入金が予測される礼金等に係る運用益及び償却額を計上する。

No.15

問204.賃貸住宅の鑑定評価において、過去の実績、当該地域の賃貸借の契約慣行から、契約締結時に賃料の前払い的性格を有する一時金である礼金の授受が見込まれるため、その運用益及び償却額を運営収益のその他収入の項目に計上した。

No.16

問207.賃借人への返却を要しない一時金は、その運用益相当額を一時金の運用益として計上し、一時金の運用益算出における利回りの考え方を鑑定評価報告書に付記する必要がある。

No.17

問209.貸家及びその敷地のオフィスビルの鑑定評価において、実地調査で共用部分であるリフレッシュルームに自動販売機が設置されていることが判明したため、当該施設設置料等に係る資料の提示を依頼者に求め、当該収入を査定の上、運営収益の共益費収入の項目に計上した。

No.18

問212.借家人が長期にわたり1棟全体を一括で貸借する場合であっても、投資後に生じ得る予期せぬ支出に係るリスクを収益価格に反映させるため、保有期間各期に必ず一定の「空室等損失」を計上すべきである。

No.19

問214.対象不動産が一棟貸しである場合の空室等損失は、依頼者、投資家等に対して十分なリスク開示を行う必要があるため、必ず、一定期間における入替えを考慮した年平均額として査定する。

No.20

問221.証券化対象不動産の鑑定評価において収益価格を求める場合、収益費用項目のうち維持管理費は、建物・設備管理、保安備、清掃、対象不動産の管理業務等に係る経費が含まれる。

No.21

問243.土地に関する固定資産税・都市計画税について、初年度については実額を計上したが、次年度以降については、地価公示地等の公的価格の推移や各種軽減措置等を考慮の上、予測した数値を計上した。 30-38-=

No.22

問265.運営収益から運営費用を控除して得た額が運営純収益であり、運営純収益に一時金の運用益を加算した額が純収益である。

No.23

問266.純収益は、運営収益から運営費用を控除して求める。

No.24

問268.運営純収益と純収益の差額は「一時金の運用益」と「資本的支出」である。

No.25

問272.純収益は、運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額であり、原則として、償却前のものとして求めることとしているが、減価償却費を計上する場合もある。

No.26

問276.収益費用項目は、DCF法の適用にあたり統一が求められているものであり、直接還元法の適用においては、変更することができる。

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