不動産運用設計
問題一覧
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(問題5) ☆☆Let's try、不動產鑑定評価基準における不動産の価格を求める評価手法に関する次の記述の適不適の組み 合わせとして、正しいものはどれか。なお、木設問は設例との直接的な関連はないものとする。
(ア)取引事例比較法の適用において、取引事例が建物およびその敷地であっても、内訳として建物その他土地以外の部分の価格が判明している場合には、取引価格から土地以外の部分の価格を控除して更地の価格を求める際の事例として利用することができる場合がある。
(イ)取引事例比較法の適用において、選択できる取引事例は、近隣地域または同一需給圏内の 類似地域に存する不動産に係るものに限られている。
(ウ)取引事例比較法の適用において、取引事例が特殊な事情を有する場合でも、正常なものに 補正することができるときには、その事例を採用することができる。
(二)取引事例比較法の適用において、対象不動産と異なる用途的地域(用途的観点から区分さ れる地域)に存する取引事例については、その他の価格形成要因が類似していても採用す べきではない。
1. (ア)および(イ)は適切であるが、(ウ) および (エ) は不適切。
2.(ア) および (ウ)は適切であるが、(イ) および(ユ)は不適切。
3. (イ)および(ウ)は適切であるが、(ア) および (エ)は不適切、
4. (イ)および(エ) は適切であるが、(ア) および (ウ)は不適切。
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(問題9) ★★★、CFP認定者が行った、不動産の公的価格に関する次の説明のうち、最も適切なものはどれか。
1. 相続税および贈与税の課税価格の算定に係る土地の価額は、宅地については、市街地的形態を形成する地域にあっては相続税路線価による路線価方式、それ以外の宅地にあっては固定資産税評価額に所定の倍率を乗ずる倍率方式で評価することとされている。
2. 固定資産課税台帳は、納税義務者以外に借地人や借家人も閲覧できるが、借地人が関 覧できるのは借地権の目的となっている土地のみであり、借家人が閲覧できるのは賃借権の目的となっている建物のみである。
3. 相続税路線価には、路線ごとに1㎡当たりの価額と80%から20%までの借地権割合がアルファベットのAからGまでの記号で表示されている。
4. 宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介または代理をする場合に、その宅地の評価額について意見を述べるときは、宅地建物取引業法では、その根拠につき地価公示の公示価格または地価調査の基準地価格を規準としなければならないとしている。
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(問題12) ☆☆Let's try、不動産の鑑定評価における、収益価格、還元利回りおよび純収益との関係に関する次の記述の うち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。
1. 近くに新駅が開設され賃貸用不動産の取引の活性化が見込まれるため、従前よりも還元利回りを低下させて収益価格を求めることとした場合、その他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。
2、 地価の上昇により、固定資産税が上昇した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。
3. 周辺に類似する賃貸用不動産の供給が増加したため、空室損失を従前より高く見積もって収益価格を求めることとした場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は下落することになる。
4. 周辺の類似する賃貸用不動産の賃貸条件に合わせて、預り金である敷金を減額して収 益価格を求めることとした場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない 限り、収益価格は下落することになる。
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4
(問題13) Let's try☆☆☆不動産の登記事項証明書等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 不動産番号は、不動産を識別するために必要な事項として、一筆の土地ごとに付され るが、建物には付されない。
2. TB土地の地積測量図の写しは、TB土地につき利害関係を有していなければ、交付を請求することができない。
3. オンラインにより登記事項証明書の交付を請求した場合、登記事項証明書は、オンラインにより電磁的記録として、インターネットを介して請求人に送信される。
4. TB土地の地積測量図の写しは、オンラインにより請求情報を提供して、交付を請求することができる。
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(問題14) Let's try☆☆☆本件借地権に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 本件借地権は、TB土地の登記記録に別所さん名義の借地権の登記がなくても、TD 建物の登記記録に別所さん名義の所有権の登記があるため、これをもって第三者に対抗することができる。
2. 山根さんが地代の増額を請求した場合、別所さんとの協議が調わないときは、別所さ んは、増額を正当とする裁判が確定するまで、別所さんが相当と認める地代を支払えば足りる。
3. 2023年中に、TD建物が滅失し、別所さんが残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき山根さんの承諾がない場合であっても、借地権は、建物の築造された日から30年間存続する。
4. 別所さんの地代不払いによる債務不履行を原因として本件借には、別所さんは山根さんに対し、TD建物を時価で買い取ることを請求することが できない。
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(問題15) ☆☆Let's try、TB土地とTC土地の筆界に係る筆界特定制度に関する次の記述のうち、最も適切なものはど れか。
1、筆界特定とは、一筆の土地およびこれに隣接する他の土地について、その所有権の範 囲を現地において明確に特定することである。 特定は、原則として土地の所有者である山根さんが申請すること
2. TB土地に係る筆界 ができるが、例外として別所さんも借地権者として申請することができる。
3. 筆界特定がされた土地における筆界特定書は、対象土地の利害関係を有する者でなければ、その写しを請求することができない。
4. 筆界特定がされた後に、当該筆界特定に係る筆界について境界確定訴訟が提起され、 その判決が確定したときは、当該筆界特定は、当該判決と抵触する範囲において効力を失う。
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(問題17) Let's try☆☆ 不動産の表示に関する公正競争規約等から見て、<資料>のような建築条件付土地の広告内容 等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1、建築条件付土地の広告では、<資料>のように、売主が特定の建設業者を建築工事の請負人として指定する以外にも、売主が請負人を制限せず買主が建設業者を自由に選択できるような場合も認められる。
2. 建築条件付土地の広告に建物の参考プランを掲載する場合には、<資料>のように、 当該プランは一例であり、当該プランを採用するか否かは土地購入者の自由な判断に 委ねられている旨を表示しなければならないが、当該プランに係る建物の建築代金等 の表示については義務付けられていない。
3. 建築条件付土地における建築請負契約を締結すべき期限は、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限とされており、特定の期限が定められているものではない。
4. 建物が建築確認申請中で新築一戸建として販売する予定であったその敷地の売買に当たり、土地購入者が建築主となって当該建築確認申請中の建物を建築することを条件として、この土地を建築条件付土地として広告することは認められない。
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(問題18) 設問B ☆Let's try青山さんは、CFP認定者に対し、建物の建築工法等について質問した。建物の建築工法の 一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.「木造軸組工法(在来工法)」は、「ツーバイフォー工法」に比べて設計の自由度が 高く、狭小住宅や変形地などのさまざまな条件に対応できるが、施工に技術を要する ため、施工面でばらつきが生じやすい。
2 「ツーバイフォー工法」は、柱や梁などの線材ではなく、床や壁などの面材で建物を 支えるため、耐震性や気密性、断熱性に優れているが、開口部の位置や大きさに制約 があり、間仕切りの変更がしにくい。
3. 「プレハブ工法」は、工場での品質管理の下で部材を生産するため、品質が一定で、 高い精度を確保できるが、組立てに技術を要し、「木造軸組工法(在来工法)」に比 べて工期が長くなる。
4. 「鉄骨造」は、「木造軸組工法(在来工法)」の建物に比べて強度が高く、間取りに 融通が利き、柱が少ない広々とした空間を設計できるが、断熱対策や地盤強化が必要 となる可能性があり、「木造軸組工法(在来工法)」に比べて工事費が高額となる。
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(問題19) ☆Let's try、青山さんは、CFP®認定者に対し、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能 表示制度(以下「住宅性能表示制度」という)について質問した。住宅性能表示制度に関する次 の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 住宅性能表示制度の対象となる住宅は、新築住宅だけであり、既存住宅は含まれない。
2. 新築住宅の売主が、建設工事完了後に、売買契約書に当該新築住宅の住宅性能評価書 を添付して売買契約を締結すると、売主は同評価書に表示された性能を有する新築住宅を買主に引き渡すことを契約したものとみなされる。
3. 評価された性能は、客観的な評価ができる事項については、等級や数値により表示され、使い勝手や住み心地といった客観的な評価が困難な事項については、文章により表示される。
4. 住宅性能評価書には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類があるが、 いずれか1つでも交付を受けていれば、裁判外の紛争処理体制として指定住宅紛争処 理機関に紛争処理を申請することができる。
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(問題20) ☆☆Let's try宅地建物取引業法の規定から見て、不動産の売買契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.SW社は、青山さんとの売買契約において、宅地建物取引業法で定める一定額以上の手付金を受領する場合は、当該手付金受領後、遅滞なく同法に基づく手付金の保全措 置を講じなければならない。
2.SW社が、青山さんとの売買契約において、SW社の本物件の種類または品質に係る契約不適合責任を負う期間について引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、 この特約は買主に不利となるものとして無効となる。
3.SW社は、青山さんとの売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を、売買代金の10分の2を超える額と定めた場合には、売買代金の10分の2を超える部分のみが無効となる。
4.SW社は、青山さんとの売買契約において、宅地建物取引業法の規定による手付金の 保全措置を講じることで、青山さんから売買代金の10分の2を超える額の手付金を受 領することができる。
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(問題21) ☆☆Let's try、宅地建物取引業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所においてした買受け申込みの撤回等(以下「クーリングオフ制度」という)による不動産の買受けの申込みの撤回または売買契約 の解除に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
(ア) SW社が電話での勧誘により自宅訪問の了解を得たうえで青山さんの自宅を訪問し、青山さんの自宅において売買契約を締結した場合、青山さんはクーリングオフ制度による契約の解除をすることができない。
(イ〕青山さんが、SW社の事務所で本物件の買受けの申込みを行い、その3日後にファミリーレストランで契約の締結を行った場合、青山さんはクーリングオフ制度による契約の解除をすることができない。
(ウ) SW社が、売買契約締結の3日後、青山さんに対してクーリングオフ制度についての告知をした場合、当該売買契約締結日から起算して8日を経過したときは、青山さんはクーリングオフ制度による契約の解除をすることができない。
(エ) 青山さんが、SW社からクーリングオフ制度についての告知を受けていなかった場合でも、 青山さんが売買代金全額を支払って物件の引渡しを受けたときは、青山さんはクーリング オフ制度による契約の解除をすることができない。
1 (ア)、(ウ)および(エ)は適切であるが、(イ)は不適切
2.(イ)および(ウ)は適切あるが、(ア)および(エ)は不適切。
3. (イ) および (エ)は適切であるが、(ア)および(ウ)は不適切。
4.(エ)は適切であるが 、(ア)、(イ)および(ウ)は不適切。
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(問題22) ☆☆☆不動産の表示に関する公正競争規約等から見て、<資料>の広告内容等に関する次の記述のう ち、最も不適切なものはどれか。
1. 過去に建物をリフォームした実績があり、<資料>のようにリフォームしたことを表 示する場合には、そのリフォームの内容および時期を明示して表示しなければならな い。
2. <資料>のような借地権付中古住宅の広告では、土地の権利が借地権である旨と、当 該借地権の種類や内容、借地期間、地代等を表示しなければならない。
3. 路地状部分のみで道路に接する土地で、路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね 30%以上を占めるときは、路地状部分を含む旨および路地状部分の割合または面積を 表示しなければならない。
4. 交通の利便について、公共交通機関を利用することが通例である場合で、鉄道等の最 寄駅等からバスを利用するときは、最寄駅等の名称、最寄駅等から最寄りのバスの停 留所までのバス所要時間および同停留所からの徒歩所要時間を表示しなければならず、 停留所の名称を省略することはできない。
4
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(問題23) ☆☆唐沢さんが柴田さんから本物件を購入する場合の借地権の譲渡等に関する次の記述のうち、最 も適切なものはどれか。
1.柴田さんに未払い地代がある場合、この未払い地代の支払い義務は、特約がなくても唐沢さんに承継される。
2. 唐沢さんが、本物件の取得につき金融機関から購入資金の借入れを行い本物件建物に抵当権を設定する場合、本借地権には抵当権の設定ができず、本物件の建物に設定された抵当権の効力も及ばない。
3. 唐沢さんが本借地権の譲渡を受け、新借地権者となる際に野村さんとの間で、本物件取得後30年を経過したときに野村さんが借地上の建物を買い取る旨の特約をすることで、本借地権を建物譲渡特約付借地権として成立させることができる。
4. 柴田さんが野村さんに預け入れた敷金があった場合は、特段の事情がない限り野村さんは柴田さんに対し、その受け取った敷金の額から債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
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(問題24) ☆☆☆唐沢さんの本物件購入後における、借地契約の更新や解除に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
(ア) 借地契約を更新する場合、唐沢さんは、借地契約に定めがなくても、野村さんに対し借地法および借地借家法の規定に基づき更新料を支払わなければならない。
(イ) 借地権の存続期間の満了に当たり野村さんと唐沢さんが契約の更新をする場合、当事者の合意により更新後の借地権の存続期間を10年とすることも有効である。
(ウ) 借地契約の存続期間が満了した場合、唐沢さんが借地上の建物に居住するなど、その土地の使用を継続しているときは、野村さんが遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は存続 期間を除き従前と同一の契約条件で更新される。
(エ) 唐沢さんの地代不払いによる債務不履行を原因として借地契約が解除された場合には、唐沢さんは野村さんに対し、建物を時価で買い取ることを請求することができない。
1. (ア)、(イ)および (エ) は適切であるが、(ウ)は不適切。
2. (ア) および(イ)は適切であるが、(ウ)および(エ)は不適切。
3.(イ)、(ウ)および (エ) は適切であるが、(ア)は不適切。
4. (ウ)および(エ)は適切であるが、(ア)および(イ)は不適切。
4
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(問題25) 設問D ☆Let's try (唐沢さんがPF社に確認したところ、本物件は売却に向けて、宅地建物取引業法で規定する 「建物状況調査」が実施されていた。建物状況調査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 建物状況調査とは、建物の構造耐力上主要な部分等の建物の一定の部分の状況調査で あり、調査対象部分として建物の給排水設備も含まれる。 2. 建物状況調査では、設計図書等との照合や、当該建物に係る現行の建築基準法等建築 関連法規の違反の有無の判定も行われる。
3. 建物状況調査を行うことのできる者は、国土交通大臣が定める既存住宅状況調査技術 者講習を修了した建築士または土地家屋調査士に限られる。
4. 既存住宅を売買する売主または買主による建物状況調査の実施は任意であり、当該調
査の実施は義務付けられていない。
4
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(問題26) ☆☆☆Let's try宅地建物取引業法の規定から見て、PF社と本物件の売主の柴田さんとの間で締結された売買 の一般媒介契約(以下「媒介契約」という)に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
(ア)PF社は、柴田さんとの間で媒介契約を締結したときは、その有効期間を3ヵ月超とすることができない。
(イ)PF社は、柴田さんとの間で媒介契約を締結したときは、国土交通大臣が指定する「指定 流通機構」に、所定の事項を登録しなければならない。
(ウ)PF社は、柴田さんとの間で媒介契約を締結したときは、柴田さんに対して媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
(ア)は適切であるが、(イ)および(ウ)は不適切。
2. (イ)は適切であるが、 (ア)および(ウ)は不適切。
3. (4ウ)は 適切であるが、(ア) および (イ) は不適切。
4. すべて不適切。
4
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(問題27) Let's try☆☆☆、不動産の表示に関する公正競争規約等から見て、<資料>の広告内容等に関する次の記述のう ち、最も不適切なものはどれか。
1、消費税および地方消費税(以下「消費税等」という)が課税されるマンションの価格 については、<資料>の広告のように、消費税等の額を含めて表示しなければならな
2. 利回りを表示する場合は、<資料>の広告のように、予定年間賃料収入が確実に得ら れることを保証するものではない旨および利回りは、公租公課その他当該物件を維持 するために必要な費用の控除前のものである旨の併記が必要である。
3. スーパーマーケット等の商業施設については、現時点で利用できず工事中の施設であっても、将来確実に利用できると認められるものであれば、<資料>の広告のように、 整備予定時期を明示して広告に表示することができる。
4.マンションの管理費および修繕積立金については、<資料>の広告のように、管理費等としてその合計の月額を表示しなければならない。
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(問題28) ☆牧村さんは、CFP®認定者に対し、賃貸中の物件を購入する場合の注意点について質問した。 CFP®認定者が行った、不動産の賃貸人たる地位の移転に関する次の説明の空欄(ア)~ (ウ)にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
「本物件のように、すでに賃貸借契約が締結されている物件を購入する場合、本物件の所 有権がQM社から牧村さんに移転すると同時に、本物件において締結されている賃貸借契約の賃貸人たる地位もQM社から牧村さんに移転します。ただし、賃貸人たる地位の移転を賃借人に主張するためには、本物件について(ア)が必要です。また、賃貸人たる地位の移転に伴い、敷金の返還債務はQM社から牧村さんに(イ)ので、売買契約を締結する際には、賃借人から預かっている敷金の取扱いを明確にしておきましょう。なお、QM社から牧村さんへ売買によって、賃貸人たる地位を移転する際には、賃借人の (ウ)。」
1. (ア) 売買契約の締結
(イ) 承継されます
(ウ) 承諾が必要です
2.(ア) 所有権移転の登記
(イ) 承継されません
(ウ) 承諾が必要です
3. (ア) 売買契約の締結
(イ) 承継されません
(ウ) 承諾は不要です
4. (ア) 所有権移転の登記
(イ) 承継されます
(ウ) 承諾は不要です
4
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(問題29) ☆☆☆本物件の売主であるQM社と入居者との間では借地借家法の定期建物賃貸借契約(以下「定期借家契約」という)が締結されている。定期借家契約に関する次の記述の適不適の組み合わせと して、正しいものはどれか。
(ア) 建物の賃貸借契約を口頭で行った場合には、契約の更新がない旨の特約を公正証書等の書面で定めたとしても、定期借家契約として有効に成立しない。
(イ) 1年未満の賃貸借期間を定めると、期間の定めのない賃貸借とみなされるため、定期借家契約として有効に成立しない。
(ウ)期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人が賃貸借契約の終了を賃借人に対抗するには、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知を行う必要があり、当該通知を行わないとする特約を定めたとし ても、賃借人に不利な特約として無効となる。
( エ) 定期借家契約では、賃貸借契約期間中に賃借人が賃料の減額を請求できないとする特約は、 賃借人に不利な特約として無効となる。
2.(ア)、(ウ)は適切であるが、(エ)(イ)は不適切。
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( 問題30) ☆☆☆宅地建物取引業法(以下「業法」という)の規定から見て、宅地建物取引業者の業務や不動産 の売買契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 業法第35条の規定によるQM社の「重要事項の説明」は、契約が成立する前に宅地建 物取引士をして説明させることとされており、当該宅地建物取引士は、業法に基づき 宅地建物取引業者の事務所等に置かれている専任の宅地建物取引士でなければならな い。
2. 業法第35条の規定によるQM社の「重要事項の説明」は、牧村さんが書面で承諾した 場合は、あらかじめ重要事項説明書を交付することにより、その説明を省略すること ができる。
3. QM社は、牧村さんとの売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解 除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を、売買代金の10分の2を超える額と定 めた場合には、その金額すべてが無効となる。
4.QM社は、牧村さんとの売買契約において、業法の規定による手付金の保全措置を講じたとしても、牧村さんから売買代金の10分の2を超える額の手付金を受領すること はできない。
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(問題31)☆☆☆次のうち、宅地建物取引業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等(以下「クーリングオフ制度」という)による、買受けの申込みの撤回または売買契約の解除を行うことができない事例はどれか。なお、記載のない事項についてはクーリング オフ制度の要件を満たしているものとする。
1. 牧村さんが、本物件の買受けの申込みを喫茶店で行い、契約の締結をQM社の事務所で行った場合。
2. 牧村さんは、QM社からクーリングオフ制度について告げられた日から起算して8日以内にQM社に対してクーリングオフ制度による契約解除の通知書面を発送したが、 QM社に到着したのはクーリングオフ制度について告げられた日から起算して10日経過後だった場合。
3. 牧村さんは、売買代金全額を支払って物件の引渡しを受けたが、QM社からクーリン グオフ制度についての告知を受けていなかった場合。
4. 牧村さんが、クーリングオフ制度の内容を理解して、事前にQM社とクーリングオフ 制度による買受けの申込みの撤回または売買契約の解除をしない旨に合意していた場合。
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(問題33) ☆☆Let's try.甲土地と乙土地の筆界に係る筆界特定制度に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 筆界とは、表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間で、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成する2以上の点とこれらを結ぶ直線をいい、土地の所有者同士の合意があれば、これを変更することができる。
2. 甲土地と乙土地との筆界特定は、甲土地の所有権登記名義人である共有者の一人が単独で申請することができる。
3. 甲土地の所有権登記名義人が甲土地と乙土地との筆界特定を申請する場合、筆界特定 制度においては、甲土地を「対象土地」、乙土地を「関係土地」という。
4. 筆界特定のなされた土地の所有者以外の者は、管轄登記所の登記官の許可を得なければ、登記官に対し筆界特定書の写しの交付請求をすることはできない。
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(問題34) ☆☆杉山恒雄さん(以下「杉山さん」という)が甲土地の他の共有者から持分全部を購入し、甲土地 上に建物を建築する場合の民法の相隣関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 建物を建築しようとした際に、乙土地の樹木の根が境界を越えて、甲土地内にまで伸びていた場合、杉山さんは最上さんの承諾がなくても、これを切り取ることができる。
2. 杉山さんは、乙土地との境界付近に建物を建築する場合、その建築のため必要な範囲 で乙土地を使用することができるが、その使用によって最上さんに損害を与えた場合には、最上さんは杉山さんに対し、その償金の請求をすることができる。
3. 建物に乙土地を見渡すことができる窓を設置する場合、当該窓の最も乙土地に近い点 から垂直線により乙土地との境界線までの距離が1m以上離れていれば、目隠しを設 置する必要はない。
4. 建物の完成後、当該建物が乙土地との境界線から0.5m以上離れていなかった場合、 最上さんは杉山さんに対し、当該建物を境界線より0.5m以上離すようにするため、 当該建物の一部取壊しを請求することができる。
4
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(問題35) ☆杉山恒雄さん(以下「恒雄さん」という)は、甲土地の他の共有者から持分全部を購入し、登 記記録上も甲土地の単独の所有者となった。恒雄さんは、将来、自身の介護費用の負担や認知症 等の不安があり、その対策として、親族間で甲土地を信託財産とする信託を検討している。信託 に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 信託契約に基づき、信託財産である甲土地の所有権を恒雄さんから厳さんへ移転する 場合には、形式的な所有権の移転として、巌さんの甲土地の取得に係る不動産取得税 は課されない。 2. 信託契約は、公正証書で行わなければならず、公正証書以外の書面で行った信託契約
は無効である。
3. 甲土地における信託の登記の申請は、恒雄さんから巌さんへの所有権移転の登記の申 請の前にする必要はなく、任意の時期に申請することができる。
4. 信託契約においては、受益者が現に存在する場合には、信託法の規定による信託監督 人を定めなければならない。
1
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(問題36) ☆☆☆「不動産の登記事項証明書等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.登記事項要約書には、請求に係る登記記録に記録された事項の全部または一部である旨の認証文、作成年月日および登記官の職氏名が記載され。登記官の職印が押印される。
2. オンラインにより甲土地の登記事項証明書の交付を請求する場合、請求に係る登記事項証明書を請求人の指定により、甲土地を管轄する登記所以外の登記所で受領することができる。
3. 不動産番号は、不動産を識別するために必要な事項として、一筆の土地または一個の連物ごとに記録される。
4. 甲土地の地積測量図の写しは、その写しを請求する者が甲土地につき利害関係を有していなくても、交付を請求することができる。
1
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( 問題37) ☆☆甲土地の不動産競売において村瀬さんが買受人となった場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 村瀬さんが買受人として決定された場合、村瀬さんが期限までに代金を納付しないときは、買受人の資格を失うが、入札に当たり提供した保証金は返還される。
2. 村瀬さんは、売却決定期日において売却の許可を言い渡された後、代金を納付した時に、甲土地の所有権を取得する。
3. 村瀬さんの取得した甲土地の所有権の移転の登記は、裁判所書記官の嘱託により行われるため、登録免許税は課税されない。
4. 村瀬さんが甲土地の所有者となった場合、村瀬さんとRX信用金庫が共同して抵当権 の抹消登記の申請をすることにより、RX信用金庫の抵当権設定登記は抹消される。
2
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(問題38) ☆☆村瀬さんは、甲土地を競売手続により取得した後、甲土地と隣接する土地との筆界を明確にす るために筆界特定制度の利用を考えている。筆界特定制度に関する次の記述のうち、最も適切な ものはどれか。
1. 筆界特定とは、一筆の土地およびこれに隣接する他の土地について、その所有権の範 囲を現地において明確に特定することである。
2. 村瀬さんは、甲土地の競売手続において買受人となった場合であっても、村瀬さんが 甲土地の所有権の登記名義人として登記される前には、筆界特定の申請をすることが できない。
3. 筆界特定がされた土地における筆界特定書は、隣地所有者、抵当権者等の利害関係を 有する者でなければ、その写しの交付を請求することができない。
4. 筆界特定は、筆界調査委員が必要な事実の調査を行ったうえ、筆界調査委員の承認を 得て、筆界特定登記官により行われる。
2
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(問題39) Let's try☆☆甲土地および乙建物の共有に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 勝文さんは、栄子さんの同意を得ることなく、自己の持分に抵当権を設定することが できる。
2. 乙建物を不法に占拠している者がいる場合、勝文さんは、栄子さんの同意を得ることなく、単独で不法占拠者に対し、乙建物の明渡しを請求することができる。
3. 乙建物を第三者に賃貸した場合、賃借人が賃貸借契約に違反し、それが解除原因に相 当する行為であったときは、栄子さんは、勝文さんの同意を得ることなく、単独で債務不履行を理由に当該賃貸借契約を解除することができる。
4. 栄子さんは、勝文さんの同意を得ることなく、単独で甲土地および乙建物の全部を売却することができる。
4
29
(問題40) ☆栄子さんおよび勝文さんが乙建物を取り壊した場合の乙建物の建物滅失登記に関する次の記述 のうち、最も適切なものはどれか。
1. 乙建物の建物滅失登記の申請については、登録免許税は課税されない。
2. 乙建物を取り壊した場合に申請する建物滅失登記については、法令上、登記を申請す
べき期間の定めはない。 3. 乙建物の建物滅失登記については、オンライン申請および出頭による書面申請をする ことはできるが、郵送による書面申請は認められていない。
4. 建物滅失登記がなされると、乙建物の登記記録は閉鎖されるため、閉鎖後の乙建物の 登記事項証明書の交付を請求することはできない。
4
30
(問題41) ☆☆☆乙建物の取り壊し後、甲土地の売買に伴い、栄子さんおよび勝文さんから細川さんへの所有権 移転登記を行う場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 所有権移転登記の申請の前提として、勝文さんの住所移転による所有権登記名義人の住所の変更登記の申請を省略することはできない。
2. SC信用金庫の抵当権設定登記は、細川さんへの売買による所有権移転登記の申請の際に、抵当権が消滅したことの抵当権者の証明書を提供すれば、抹消登記の申請をしなくても、登記官が職権で登記記録から抹消する。
3. 栄子さんおよび勝文さんは、登記済証を紛失した旨を登記所に届け出れば、登記所から新たな登記済証の交付を受けることができる。
4. 所有権移転登記が完了した場合、細川さんに対しては、登記識別情報が通知されるが、 細川さんの申出があれば登記済証も交付される。
1
31
(問題42)Let's try☆☆細川さんが甲土地を購入し、甲土地上に新たに丁建物を建築する場合の民法の相隣関係等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.丁建物に丙土地を見渡すことができる窓を設置する場合、当該窓の最も丙土地に近い 点から垂直線によって丙土地との境界線に至るまでの距離が1m未満である場合には、 目隠しを設置しなければならない。
2. 甲土地と丙土地の境界に設置されていた境界杭が毀損し、当該部分の境界が不明確に なってしまった場合には、登記所に備えられている公図(地図に準ずる図面)に基づいて境界を現地で正確に復元することができる。
3. 細川さんは、丙土地との境界付近に丁建物を建築する場合、その建築のため必要な範囲で丙土地の使用を請求することができるが、その使用によって宇野さんに損害を与 えた場合には、宇野さんは細川さんに対し、損害賠償の請求をすることができる。
4 . 丁建物の完成後、当該建物が丙土地との境界線から0.5m以上離れていなかった場合 であっても、宇野さんは細川さんに対し、丁建物を境界線より0.5m以上離すようにするため、丁建物の一部取壊しを請求することができない。
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(問題43)☆細川さんは、甲土地を購入し、甲土地上に丁建物(賃貸アパート)を建築した。細川さんは、 自身のにする次の記述の相続対策により、民事信託を利用することを検討している 「事信託に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、民事信託とは、受託者が営利を目的としない信託をいう。
1. 信託契約書を書面で作成する場合、当該信託契約書には、印紙税は課税されない。
2. 谷口さんは、信託財産である甲土地および丁建物を自己の固有財産と分別して管理するために、甲土地および丁建物に信託の登記をしなければならない。
3. 信託契約において、受益者である細川さんに代わって受託者を監督するために信託監督人を選任することができる旨の定めを設けることができる。
4. 信託契約において、受益者である細川さんが死亡した場合は、細川さんの妻が受益権を取得し、その後、細川さんの妻が死亡した場合は、細川さんの孫が受益権を取得する旨の定めをすることができる。
1
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(問題44) Let's try ☆☆☆「本件借地権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本件借地権の存続期間を40年と定めた場合であっても、借地借家法の規定に基づき存続期間は30年となる。
2. 本件借地権の最初の存続期間が談了した後も、西里さんが両建物に居住し、甲土地の使用を継続しているときは、大下さんが遅滞なく異議を述べなければ、本件借地契約は存続期間を除き同条件で更新したものとみなされ、更新後の本件借地権の存続期間 は更新の日から20年となる。
3. 本件借地権の最初の存続期間が満了する前に内建物が滅失した場合において、断さんが大下さんに無断で建物を再絡したときは、大下さんは本件借地契約を解除することができる。
4. 西里さんは、本件借地契約を更新する場合、大下さんに対し借地借家法の規定に基づ き更新料を支払わなければならない。
2
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(問題45) Let's try ☆☆、甲土地と乙土地の筆界に係る筆界特定制度に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。
1、この土地が記された時にその土地とこれに隣接する他の土地との間で、当該一家 の土地が登記された時にその境を構成する2以上の点とこれらを結ぶ直線をいい、土地の所有者同士の合意があっても、これを変更することができない。
2. 甲土地に係る筆界特定は、原則として土地の所有者である大下さんが申請することができるが、例外として土地の借地権者である西里さんも申請することができる。
3. 大下さんが甲土地と乙土地との筆界特定を申請する場合、甲土地を「対象土地」、乙土地を「関係土地」という。
4. 大下さんが甲土地と乙土地との筆界特定を申請したときは、その旨が公告され、 隣人である西里さんおよび有馬さんに通知される。
1
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(問題15) ☆☆Let's try、TB土地とTC土地の筆界に係る筆界特定制度に関する次の記述のうち、最も適切なものはど れか。
1、筆界特定とは、一筆の土地およびこれに隣接する他の土地について、その所有権の範囲を現地において明確に特定することである。
2. TB土地に係る筆界 ができるが、例外として別所さんも借地権者として申請することができる。
3. 筆界特定がされた土地における筆界特定書は、対象土地の利害関係を有する者でなければ、その写しを請求することができない。
4. 筆界特定がされた後に、当該筆界特定に係る筆界について境界確定訴訟が提起され、 その判決が確定したときは、当該筆界特定は、当該判決と抵触する範囲において効力を失う。
4
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(問題46) Let's try、西里さんは、知人の山田さんに丙建物および本件借地権を譲渡することを検討している。本件借地権の譲渡に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1、西里さんが山田さんに再建物および本件借地権を譲渡した場合、西里さんが大下さんに預け入れた敷金についての権利義務は、特約がなくとも山田さんに当然に承継される。
2、山田さんと大下さんは、山田さんが丙建物および本件借地権を取得する場合、丙建物取得後30年以上経過した日に、本件借地権を消滅させるため、本件借地契約に山田さんが借地上の丙建物を大下さんに相当の対価で譲渡する旨の特約を新たに両者で締結することにより、本件借地権を建物讓渡特約付借地権とすることができる。
3、山田さんが、汚建物および本件借地権の取得につき、金融機関から購入資金の借入れを行い、丙建物に抵当権を設定する場合、本件借地権には、抵当権の設定ができず、 丙建物に設定された抵当権の効力も及ばない。
4. 大下さんが不利となるおそれがないにもかかわらず、大下さんが本件借地権の譲渡を承諾しない場合、西里さんは、裁判所に大下さんの承諾に代わる許可を与えるよう申し立てることができる。
4
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(問題47) Let's try☆☆底地の買取業者であるMA株式会社から、大下さんに底地(甲土地)の買取りの申出があった。 甲土地の譲渡に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 甲土地の譲渡については、西里さんの承諾が必要であり、承諾が得られないときは、譲渡することができない。
2. 西里さんは、甲土地について本件借地権の登記を備えなくても、本件借地権をMA株式会社に対抗することができる。
3. 西里さんが大下さんに預託した敷金の返還債務については、特段の定めがない場合であっても、MA株式会社が承継することになる。
4. MA株式会社が西里さんに賃貸人の地位を主張し、地代の請求をするためには、甲土 地の所有権移転の登記を備えなければならない。
1
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(問題48) ☆☆☆本借地権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約書第2条の賃貸借期間が20年である場合には、借地借家法上、当該期間の定めは無効とされ、本契約は期間を定めなかったものとして、その存続期間は30年となる。
2. 本契約書第2条の存続期間満了後、布施さんがSB建物に居住し、SA土地を使用継続しているときは、大垣さんが遅滞なく異議を述べなければ、本契約は存続期間を除き同一の条件で更新され、その場合の更新後の本借地権の法定存続期間は10年となる。
3. 布施さんは、土地の通常の利用上、相当とされるSB建物の増改築について、本契約 書第9条に規定する大垣さんの承諾を得られない場合でも、裁判所に大垣さんの承諾 に代わる許可の申立てをすることができない。
4. 布施さんは、本契約を更新する場合、本契約に定めがなくても、大垣さんに対し借地 借家法の規定に基づき更新料を支払わなければならない。
1
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(問題49) ☆☆☆SZ信用金庫の根抵当権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 布施さんがSZ信用金庫に対し、根抵当権の元本確定前に、根抵当権の担保の対象と なっている債務の全額を弁済して、債務がすべて消滅した場合には、根抵当権は当然に消滅する。
2. SZ信用金庫の根抵当権は、民法上、本契約書第7条に規定する大垣さんの承諾がな ければ、設定することはできない。
3. SB建物が火災によって焼失したときは、SZ信用金庫は、火災保険の保険金が支払われる前にその保険金請求権を差し押さえることにより、当該請求権に根抵当権の効力を及ぼすことができる。
4. 根抵当権は、土地の賃借権に設定することはできないため、SB建物に設定されてい る根抵当権の効力は、本借地権には及ばない。
3
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(問題50) ☆☆☆S2信用金庫が根抵当権に基づき、SB建物について担保権の実行として競売の申立てをする 場合に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. SB建物の買受人は、買受人がSA土地の賃借権を取得しても大垣さんに不利となるおそれがないにもかかわらず、大垣さんがSA土地上の賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所に大垣さんの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
2. SB建物の買受人は、売却決定期日において売却の許可を言い渡された後、代金を納付した時に、SB建物の所有権を取得する。
3. SB建物の買受人は、SB建物の所有者となった後、布施さんが権原なくSB建物を占有しているときは、執行裁判所に引渡命令の申立てをすることができる。
4. SB建物の買受人が所有者となった場合、当該買受人とSZ信用金庫が共同して根抵当権の抹消登記の申請をすることにより、SZ信用金庫の根抵当権設定登記は抹消さ れる。
4
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(問題51) ☆布施さんは知人の青山さんにSB建物および本借地権を売却することを検討している。布施さ んから青山さんへの本借地権の譲渡等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 布施さんは、青山さんが本借地権を取得しても大垣さんに不利となるおそれがないに もかかわらず、大垣さんが本借地権の譲渡を承諾しない場合であっても、本契約書第 8条第2項の規定により、裁判所に大垣さんの承諾に代わる許可の申立てをすること ができない。
2. 青山さんは、SB建物購入後、SA土地の登記記録に青山さん名義の借地権の登記がなくても、青山さん名義のSB建物の所有権の登記があれば、本借地権について、新たにSA土地を取得した者等の第三者に対抗することができる。
3. 布施さんに未払い地代がある場合、この未払い地代の支払い義務は、特約がなくても 青山さんに承継される。
4. 青山さんと大垣さんは、青山さんがSB建物および本借地権を取得する場合、SB建 物取得後30年以上を経過した日に、本借地権を消滅させるため、青山さんが借地上の SB建物を大垣さんに相当の対価で譲渡する旨の契約を新たに両者間で締結すること により、本借地権を建物譲渡特約付借地権とすることができる。
2
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(問題52) Let's try☆☆☆本物件の登記事項証明書等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 敷地権の割合は、専有部分の床面積の割合により定められ、規約によりこれと異なる割合を定めることはできない。
2. 不動産番号は、一棟の建物について一個定められるため、一棟の建物に属する専有部 分の不動産番号は、一棟の建物と同一の番号が記録される。
3. 登記記録に記録される専有部分の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた水平投影面積によって算出された数字が記録されている。
4. 専有部分の構造欄に記録されている「1階建」とは、一棟の建物の階数とは関係なく、専有部分は、メゾネットタイプのように二階層ではなく一階層であることを示してい る。
4
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(問題53)Let's try ☆☆☆建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 長谷川さんがMZマンションの管理費を滞納していた場合、池谷さんも当該滞納管理費の支払い義務を負うことになる。
2. 本物件を購入した池谷さんは、MZマンションの管理組合員になるか否かを任意に選択することはできない。
3. 池谷さんが区分所有者となる前になされたMZマンションの集会の決議事項の効力は、池谷さんには及ばない。
4. MZマンションの集会の決議における池谷さんの議決権は、その有する専有部分の床 面積の割合とされるが、規約で別段の定めをすることができる。
3
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(問題54) ☆☆☆本物件の売買に伴い、長谷川さんから池谷さんへの所有権移転登記を行う場合に関する次の記 述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 本物件について所有権移転登記がされた場合は、敷地権の目的たる土地の登記記録にも所有権(持分全部) 移転登記が記録される。
2. 所有権移転登記が完了した場合、長谷川さんおよび池谷さんに対して、当該登記が完了した旨の通知として登記完了証が交付される。
3. 所有権移転登記が完了した場合、池谷さんに対しては登記識別情報が通知されるが、 池谷さんの申出があっても登記済証は交付されない。
4. 所有権移転登記において、長谷川さんが登記済証を提出することができないときは、 司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度等によって登記済証の提出 に代えることができる。
1
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(問題55) Let's try☆☆本物件に係る抵当権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 株式会社MB銀行の抵当権設定登記の抹消は、長谷川さんから池谷さんへの売買によ る所有権移転登記の申請の際に、株式会社MB銀行の抵当権が消滅したことの証明書 を添付することにより、登記官の職権で登記記録から抹消されたものである。
2. 本物件が火災によって焼失したときは、MC信用金庫は、火災保険の保険金が支払われる前にその保険金請求権を差し押さえなくても、当該保険金から当然に弁済を受けることができる。
3. MC信用金庫の抵当権によって担保される債権の利息は、他に債権者がいないときでも満期の到来した最後の2年分に限られる。
4. MC信用金庫の抵当権設定登記後に締結された賃貸借契約により、本物件の競売手続の開始前から本物件に居住している者は、本物件の競売における買受人の買受けの時 から6ヵ月を経過するまでは、本物件を引き渡すことを要しない。
4
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(問題56) Let's try☆☆☆担保権の実行としての競売等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 買受人の取得した権利の移転の登記に要する登録免許税その他の費用については買受 人の負担となるが、差押えの登記の抹消に要する登録免許税その他の費用については 買受人の負担とならない。
2. 不動産の売却は、一般的には一定期間内に最高価額で入札した者に売却する方法によ り行われるが、この方法で売却できないときは、先着順による特別売却の方法により 行われる。
3. 買受人は、売却許可決定が確定した後、期限までに代金を納付した時に、競売不動産の所有権を取得する。
4. 買受人が期限までに代金を納付しないときは、買受人の地位を失い、入札に当たり提 供した保証金は返還されない。
1
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(問題57) ☆☆☆Let's try民法の規定から見て、本契約において授受される手付金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約における手付金は、売買代金の10分の2に相当する額を超えているため、超過した部分の金額については、手付としては無効とされる。
2. 荒木さんが手付金を放棄して本契約を解除した場合、福岡さんは荒木さんに対してその解除に関して、損害賠償の請求をすることはできない。
3. 荒木さんが手付金を交付した後、福岡さんが手付により契約解除するためには、内容証明郵便による文書等で手付金の倍額を提供する旨を荒木さんに通知すれば足りる。
4.荒木さんが本契約締結後、本契約書第9条第1項に基づき、RZ銀行で住宅ローンの申込み手続を行った場合、福岡さんが契約の履行に着手していなくても、荒木さんは、 手付金の放棄による契約解除をすることができない。
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(問題58) Let's try☆☆民法の規定から見て、本物件の滅失等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 2023年5月1日に本物件が福岡さんの責めに帰すべき事由により滅失していた場合、 本契約は当然に無効となるため、荒木さんは福岡さんに対し、損害賠償を請求することはできない。
2. 2023年5月3日に本物件が当事者双方の責めに帰することのできない事由により滅失した場合、荒木さんは、本契約を解除することができる。
3. 2023年5月3日に本物件が当事者双方の責めに帰することのできない事由により滅失した場合、荒木さんは福岡さんに対し、残代金の支払いを拒むことができる。
4. 2023年6月24日に引渡しが行われたが、その翌日に本物件が当事者双方の責めに帰することのできない事由により滅失した場合、荒木さんは福岡さんに対し、残代金の支払いを拒むことはできない。
1
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(問題59) Let's try☆☆☆民法の規定から見て、契約不適合についての売主の担保責任に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約書第8条第1項の契約不適合が当事者の責めに帰することのできない事由によるものであるときは、荒木さんは福岡さんに対し、本物件の修補を請求することができない。
2. 荒木さんは、本契約書第8条第1項の契約不適合に係る代金減額請求については、目的物の修補等と異なり、当該契約不適合について福岡さんの責めに帰すべき事由がなければ行うことはできない。
3. 本契約書第8条第2項の規定は、民法の規定よりも買主に不利になるため、無効である。
4. 福岡さんが本物件の引渡しの時に本契約書第8条第1項の契約不適合の事実を知りながら、荒木さんに告げなかったときは、荒木さんは福岡さんに対し、民法に定める契 約不適合の通知期限を経過したとしても、本物件の修補を請求することができる。
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(問題60) Let's try☆☆☆建物の区分所有等に関する法律の規定から見て、RAマンションの建物の一部が滅失した場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、規約に別段の定めはないものとする。
1. RAマンションの建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、各区分 所有者は自己の専有部分を復旧することができる。
2. RAマンションの建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、滅失した共用部分を復旧するためには、集会において区分所有者および議決権の各4分の3 以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をしなければならない。
3. RAマンションの建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合、集会において建替え決議をすることはできるが、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすること はできない。
4. RAマンションの建替えを行う場合、集会において区分所有者および議決権の各4分 の3以上の多数により決議しなければならない。
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(問題61) ☆☆☆建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 本物件を購入した大下さんは、MZマンションの管理組合の組合員になるか否かを任意に選択することができる。
2. 西里さんが本物件に係るMZマンションの管理費を滞納していた場合、MZマンショ ンの管理組合は、大下さんに対して当該管理費の支払いを請求することができる。
3. MZマンションの集会の決議事項については、大下さんが区分所有者となる前の決議事項であっても、その効力は大下さんに及ぶ。
4. 大下さんが本物件を処分する場合、規約に別段の定めがない限り、本物件と本物件に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
1
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(問題62) ☆☆☆賃貸中の本物件が譲渡された場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 有馬さんは、本物件について引渡しを受けていても、建物の賃借権の登記を備えなければ、建物の賃借権を大下さんに対抗することができない。
2. 有馬さんが西里さんに預託した敷金の返還債務については、本契約に特段の定めがない場合であっても、大下さんに承継される。
3. 大下さんが有馬さんに賃貸人の地位を主張し、賃料の請求をするためには、賃貸人の地位を承継した旨を有馬さんに通知すれば足り、本物件の所有権移転の登記を備える
必要はない。 4. 本物件の譲渡については、有馬さんの承諾が必要であり、承諾が得られないときは、 有馬さんの承諾に代わる裁判所の許可を得なければならない。
2
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(問題63) ☆☆本物件に係る抵当権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 株式会社MW銀行の抵当権設定の登記は、西里さんから大下さんへの売買による所有 権移転の登記の申請の際に、債務の弁済により抵当権が消滅したことの株式会社MW 銀行の証明書を添付すれば、抹消登記を申請しなくても、登記官の職権で登記記録か ら抹消される。
2. MV信用金庫の抵当権の効力は、その担保する債権について債務不履行があったとき でも、有馬さんから大下さんに支払われる賃料に及ぶことはない。
3. 本物件が火災によって焼失したときは、MV信用金庫は、火災保険の保険金が支払わ れる前にその保険金請求権を差し押さえなくても、当該保険金から当然に弁済を受け ることができる。
4. MV信用金庫の抵当権の実行により本物件が競売された場合、有馬さんは、買受人に 対し、本物件を明け渡す必要はない。
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(問題64) ☆☆☆本契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約が有馬さんと大下さんの合意によらないで、法定更新となった場合、従前と同 一の契約条件で更新されたものとみなされるため、更新後の賃貸借期間は2年間となる。
2. 本契約書第9条第1項の更新料を支払う特約は、消費者契約法に違反してすべて無効 であるため、有馬さんは、本契約の更新に際し更新料を支払う必要はない。
3. 本契約書第9条第2項に基づいて、大下さんが期間満了の6ヵ月前に有馬さんに対し、本契約を更新しない旨を通知する場合においては、借地借家法の規定による正当な事由が必要である。
4. 本契約書第10条但し書きの特約は、借地借家法においては、賃借人に不利な特約として無効である。
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(問題65) ☆☆☆建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.本契約書第2条の賃貸借期間が1年未満である場合には、借地借家法により、期間が 1年の建物賃貸借契約とみなされる。
2.賃貸借契約が伊丹さんと筒井さんの合意によらないで、法定更新となった場合、従前と同一の契約条件で更新されたものとみなされるが、更新後の賃貸借期間は定めがないものとされる。
3. 本契約書第3条第2項により、伊丹さんが本契約を終了させる場合、借地借家法に規定されている正当な事由がなければならない。
4. 筒井さんが賃料を滞納した場合、筒井さんは伊丹さんに対し、敷金から当該滞納賃料債務の弁済に充てることを請求することはできない。
1
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(問題66) ☆連帯保証に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 本契約書第10条による連帯保証契約は、本契約書が公正証書でなければ、無効である。
2. 本契約書第10条による個人根保証契約は、極度額を定めなければ、その効力を生じない。
3. 筒井さんが死亡した場合、安藤さんが負担する主たる債務の元本は確定する。
4. 安藤さんは、伊丹さんから筒井さんの債務について請求があったときには、「先に筒 井さんに請求してください」と抗弁することはできない。
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(問題67) ☆☆☆本物件に設定されている抵当権に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. TZ信用金庫の抵当権は、その担保する債権について伊丹さんに債務不履行があったときは、その後に、筒井さんから伊丹さんに支払われる賃料に及ぶ。
2. 筒井さんは、建物の賃借権者の権限として、民法に規定されている抵当権消滅請求をすることができる。
3. TZ信用金庫の抵当権の実行により本物件が競売された場合、筒井さんは、買受人の買受けの時から6ヵ月は本物件の明渡しを猶予される。
4. TZ信用金庫の抵当権の実行により本物件が競売された場合、買受人は、本物件の所 有者となった後に、筒井さんが権原なく引き続き本物件を占有しているときは、執行 裁判所に引渡命令を申し立てることができる。
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(問題68) 設問D ☆☆☆建物の区分所有等に関する法律に定める賃借人の権利義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 伊丹さんが本物件の管理費を滞納した場合、筒井さんはTAマンションの管理組合に対して当該管理費の支払い義務を負う。
2. 筒井さんは、建物またはその敷地もしくは附属建物の使用方法につき、本契約締結後の集会の決議に基づき伊丹さんが負う義務と同一の義務を負うが、本契約締結前の集会の決議事項については、義務を負わない。
3. TAマンションの区分所有者の一人が、建物の保存に有害な行為をした場合であっても、筒井さんは、単独でその行為の差止めを請求することはできない。
4. 筒井さんは、伊丹さんからの委任を受けた場合であっても、筒井さんはTAマンションの区分所有者ではないため、伊丹さんの代理人として集会に出席して議決権を行使することはできない。
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(問題69) ☆☆本物件の共有に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 福岡さんに本契約書第11条に掲げる義務違反があった場合、荒木孝子さんは、単独で本契約の解除をすることができる。
2. 荒木次郎さんが自己の持分に抵当権を設定する場合には、荒木孝子さんの同意を得なければならない。
3. 福岡さんが、本契約が終了した後に本物件を不法に占拠している場合、荒木孝子さん は、単独で福岡さんに対し、本物件の引渡しを請求することができる。
4. 荒木次郎さんは持分の過半数を有するため、荒木孝子さんの同意を得ることなく、単独で本物件の全部を売却することができる。
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(問題70) ☆☆福岡さんが若杉さんに本物件を転貸した場合の転貸借契約(以下「本転貸借契約」という)に 関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 仮に福岡さんが本物件を若杉さんに転貸するに当たり、本契約書第8条の荒木夫妻の 承諾が得られなかったときは、借地借家法により、福岡さんは裁判所に対して荒木夫妻の承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
2. 荒木夫妻と福岡さんの本契約が期間の満了によって終了するときは、荒木夫妻は、若杉さんにその旨の通知をしなければ、本契約の終了を若杉さんに対抗することができ ない。
3. 荒木夫妻と福岡さんの本契約が期間の満了によって終了し、これにより本転貸借契約 も終了するときは、若杉さんは、荒木夫妻の同意を得て建物に付加した造作について、 荒木夫妻にその買取りを請求することができる。
4. 荒木夫妻と福岡さんが本契約を合意解除した場合であっても、特段の事情がない限り、 若杉さんにその効力を対抗することができない。
1
61
(問題73) Let's try☆☆CFP®認定者が行った、建築基準法の建築協定に関する次の説明のうち、最も不適切なもの はどれか。
1. 「建築協定を締結しようとする土地の所有者等は、建築協定区域、建築物に関する基 準、協定の有効期間および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成 し、その代表者が当該協定書を特定行政庁に提出し、認可を受けなければなりません。」
2. 「建築協定は、建築協定区域内の土地の所有者が1人でも定めることができますが、 認可の日から起算して3年以内に建築協定区域内の土地に2人以上の所有者等が存ずることにならなければ、当該建築協定の効力は発生しません。」
3.「建築協定の変更は、建築協定区域内の土地の所有者等(当該建築協定の効力が及ばない者を除く)の全員の合意が必要です。
4. 「建築協定の廃止は、建築協定区域内の土地の所有者等(当該建築協定の効力が及ばない者を除く)の全員の合意が必要です。」
4
62
(問題74) Let's try☆宅地造成等規制法(現・宅地造成及び特定盛土等規制法、以下「本法」という)に関する次の 記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、「崖」とは、地表面が水平面に対し30度を超え る角度をなす土地で硬岩盤(風化の著しいものを除く)以外のものをいう。
1. 宅地造成等工事規制区域内の土地において、宅地造成等のため、切土によって高さが 2mを超える崖を生じる工事を行う場合には、原則として、都道府県知事等の許可が 必要である。
2. 宅地造成等工事規制区域内の土地において、宅地造成等のため、切土または盛土をする高さに関係なく、切土または盛土をする土地の面積が500㎡を超える工事を行う場合には、原則として、都道府県知事等の許可が必要である。
3. 都市計画法に規定する開発行為の許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した宅 地造成等に関する工事については、本法の許可は必要とされない。
4. 造成宅地防災区域は、都道府県知事等が本法の目的を達成するために必要があると認 める場合に、宅地造成等工事規制区域内の区域に指定される。
4
63
(問題77) ☆都市計画道路予定地部分に建築物を建築する場合の都市計画法の制限に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。なお、当該予定地に建築する建築物は容易に移転、または除却するこ とができるものとする。
1. 地階がなく地上1階で主要構造部が木造の建築物であれば、都道府県知事等に届け出ることにより建築することができる。
2. 地階がなく地上1階で主要構造部が鉄筋コンクリート造の建築物であれば、都道府県知事等の許可を受けることにより建築することができる。
3. 地階がなく地上2階で主要構造部がコンクリートブロック造の建築物であれば、都道府県知事等の許可を受けることにより建築することができる。
4. 地下1階地上1階で主要構造部が鉄骨造の建築物であれば、都道府県知事等の許可を受けることにより建築することができる。
3
64
(問題78) 設問D ☆☆☆建築基準法の容積率に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 駐車場の床面積は、建築物の各階の床面積の合計の4分の1を限度として、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
2. エレベーターの昇降路 (エレベーターシャフト) 部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
3. 建築物の地階(天井が地盤面からの高さ1m以下にあるもの)の住宅の用途に供する部分の床面積は、その建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1を限度として、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
4. 共同住宅の共用の廊下または階段の用に供する部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
1
65
(問題79)Let's try☆☆土地区画整理法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 従前の宅地の所有者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告のある日ま での間、従前の宅地を使用または収益することはできないが、第三者に売却することはできる。 に存する建築物を移転する必要がある場合には、
2 . 仮換地の指定に伴って、従前の宅地 施行者の要請に基づき当該建築物の所有者がこれを移転するものとし、施行者が移転することはできない。
3. 土地区画整理組合を設立しようとする者は、1人でも、定款および事業計画を定めれ ば、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。
4. 土地区画整理事業の施行により、賃借権を設定した目的を達することができなくなっ た場合、賃借権者は、当該契約を解除することができるが、施行者に対して契約を解 除したことにより生じた損失の補償を請求することはできない。
1
66
(問題82) ☆☆☆都市計画法の開発行為に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.市街化区域内の土地において行われる開発行為は、その規模が700㎡であっても、開発行為の許可が必要とされる場合がある。
2. 建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為 であっても、その規模が1,000㎡を超えるものは、開発行為の許可が必要とされる。
3. 市街化区域内の土地を600㎡ずつに2分割し、それぞれの土地に切土盛土等の造成工 事を行って建築物を建築する場合は、開発行為の許可が必要とされる。
4. 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為または開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者と協議しなければならない。
2
67
(問題86)Let's try☆☆☆建築基準法上の建築協定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、「土地 の所有者等」とは、土地の所有者および借地権を有する者をいう。
1. 建築協定は、建築協定区域内の土地の所有者が1人である場合でも定めることができるが、その効力の発生は、認可の日から起算して3年以内に建築協定区域内の土地に 2人以上の土地の所有者等が存することとなった時からである。
2. 建築協定は、認可の公告以後新たに建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対してもその効力があるが、借地権の目的となっている土地の所有者でその建築協定に合意しなかった者から当該土地の所有権を承継した者についてはその効力が及ばない。
3. 建築協定は、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準について定めることができるほか、特定行政庁の認定があっ た場合においては容積率の緩和に関する基準についても定めることができる。
4. 建築協定は、建築協定区域内の土地の所有者等 (当該建築協定の効力が及ばない者を 除く)の過半数の合意で、特定行政庁の認可を受けて廃止することができる。
3
68
( 問題87)Let's try ☆☆☆都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 高度地区とは、用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区である。
2. 特定街区とは、市街地の整備改善を図るため街区の整備または造成について、その街区内における建築物の建蔽率や建築物の高さの最高限度および壁面の位置の制限が街区ごとに指定されている街区である。
3. 特別用途地区とは、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く)内において、その良好な環境の形成または保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域である。
4.都市計画区域について必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分が定められるが、市街化区域とはすでに市街地を形成している区域であり、市街化調整区域とはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことである。
1
69
(問題90) ☆☆建築協定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 建築協定の廃止は、原則として建築協定区域内の土地の所有者等の5分の4以上の合意が必要である。
2. 建築協定は借地権の目的となっている土地がある場合、その土地の所有者の合意はなくても、その土地の借地権者の合意があれば、締結することができる。
3. 建築協定は、建築協定区域の土地の所有者が1人である場合は定めることができない。
4. 建築協定に容積率の緩和について定められた場合は、一定の範囲内で、都市計画で定められた容積率の制限の緩和を受けることができる。
2
70
(問題91) ☆☆☆建築基準法の容積率に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 老人ホームの共用の廊下または階段の用に供する部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入される。
2. 専ら防災のために設ける備蓄倉庫の用途に供する部分の床面積は、建築物の各階の床面積の合計に対して一定限度までは容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しない。
3. 自家発電設備を設ける部分の床面積は、建築物の各階の床面積の合計に対して一定限度までは容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しない。
4. 宅配ボックス(配達品の荷受人が不在その他の事由により受け取ることができないときの一時保管のための荷受箱)を設置する部分の床面積は、建築物の各階の床面積の 合計に対して一定限度までは容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しない。
2
71
(問題93)Let's try ☆☆☆ 慶子さんが取得した本物件の不動産取得税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 慶子さんが取得した本物件については、贈与税の配偶者控除の適用により不動産取得税が非課税となる。
2. 慶子さんが取得した本物件の建物については、不動産取得税は課税されない。
3. 慶子さんが取得した本物件の土地に係る不動産取得税の課税標準は、当該土地の価格の3分の1となる。
4. 慶子さんが取得した本物件の土地に係る不動産取得税の税率は、100分の4となる。
2
72
(問題94) Let's try ☆☆☆信義さんと慶子さんが作成した贈与契約書(以下「本契約書」という)に係る印紙税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約書は、印紙税法における非課税文書となり、印紙税は課税されない。
2. 本契約書に印紙を貼付しなければ、信義さんと慶子さんの贈与契約は効力を生じない。
3. 本契約書における印紙税額は、記載金額がないものとして1通当たり200円となる。
4. 本契約書に貼付した印紙に、慶子さんの消印はあるが信義さんの消印がなかった場合、 印紙の額と同額の過怠税が課せられる。
3
73
(問題95) Let's try☆☆☆慶子さんが取得した本物件に係る固定資産税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか
1. 本物件についての固定資産税の納税義務者は、2024年度から慶子さんとなる。
2. 慶子さんが取得した本物件の土地に係る固定資産税の課税標準の算定については、固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1となる。
3.慶子さんが取得した本物件の建物に係る固定資産税の課税標準の算定については、固 定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1となる。
4.慶子さんが取得した本物件の建物に係る固定資産税額は、慶子さんに新たに固定資産 税が課税されることとなる年度から3年度間、2分の1に相当する税額に減額される。
1
74
(問題97) Let's try☆☆☆岡さんが取得した本物件に係る不動産取得税および固定資産税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 岡さんが取得した本物件の建物に係る不動産取得税の課税標準は、住宅の特例が適用されるため、その価格の2分の1となる。
2. 岡さんが取得した本物件の土地(敷地権) および建物に係る不動産取得税の税率は、いずれも3%となる。
3. 岡さんが取得した本物件の建物に係る固定資産税は、2024年度から5年度の間にわたり新築住宅に係る軽減の適用を受けることができる。
4. 岡さんが取得した本物件の土地 (敷地権)に係る固定資産税の計算に当たり、YXマンションの敷地の課税標準の算定については、当該敷地の固定資産税の課税標準となるべき価格の6分の1となる。
1
75
(問題98) Let's try ☆☆☆ 不動産の売買契約書に係る印紙税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか
1. 不動産の売買契約書に印紙を貼付しなければ、当該売買契約は効力を生じず、納付しなかった印紙税額の3倍の過怠税が徴収される。
2. 不動産の売買契約書に印紙を貼付したが、消印をしなければ、消印しなかった印紙税 額の3倍の過怠税が徴収される。
3. 不動産の売買契約書を一通のみ作成し、当事者の一方が、当該契約書をコピーしただ けで署名や押印を行っていない書面を所有する場合、その書面にも契約金額に応じた 印紙税の負担が必要となる。
4. 2023年1月中に作成された契約金額が30,000千円の不動産の売買契約書に係る印紙税 額は、不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置の対象となるため、10千円となる。
4
76
(問題99) ☆☆☆神野さんの本物件の取得に係る登録免許税および印紙税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 神野さんが本物件を取得する際の、土地の所有権移転登記に係る登録免許税は、0.3 %に軽減される。
2.神野さんが民間金融機関から借り入れをするため、本物件の建物に抵当権を設定した場合、当該抵当権設定にかかる登録免許税は、0.1％に軽減される
3. 神野さんが民間金融機関と締結する借入金の金銭貸借消費契約書の印紙税は、紙税法の特例の適用を受けることができる。
4. 神野さんが実父から資金贈与を納付しなかった印紙税額の3倍の過怠税が徴収される。
2
77
(問題100)設問B ☆☆☆神野さんが取得した本物件に係る不動産取得税および固定資産税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 神野さんが取得した本物件に係る不動産取得税は、所有権移転登記を行ったかどうかにかかわらず課税される。
2. 神野さんが取得した本物件の建物に係る不動産取得税の計算では、価格から12,000千円を控除した金額が課税標準になる。
3. 神野さんが取得した本物件に係る固定資産税の建物の課税標準の算定については、固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1となる。
4. 神野さんが取得した本物件に係る固定資産税の土地の課税標準の算定については、固定資産税の課税標準となるべき価格の6分の1となる。
3
78
(問題102) ☆☆☆神野さんが所得税において住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。
1. 神野さんが取得した本物件の建物は新築住宅ではないため、本物件の建物について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができない。
2. 神野さんが「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の適用を受ける場合、本物件の建物について住宅借入金等特別控除の適用を受けること ができない。
3. 神野さんは住宅借入金等特別控除の適用年のうち、合計所得金額が20,000千円の年は、本物件の建物について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができない。
4. 神野さんが2023年分の所得税において住宅借入金等特別控除の適用を受けることができる場合、その特別控除額は98千円となる。
4
79
(問題103) ☆☆☆本件土地の所有権移転や本件建物の建築請負およびそれらに付随する契約に係る登録免許税お よび印紙税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか 。
1. 永井さんが本件土地を取得した際の所有権移転登記に係る登録免許税は、特例による軽減税率が適用される。
2. 永井さんが民間金融機関から住宅ローンを借り入れる際に本件建物に抵当権を設定した場合、当該抵当権設定登記に係る登録免許税は、住宅用家屋の軽減税率の特例が適 用される。
3. 永井さんが民間金融機関から住宅ローンを借り入れる際の金銭消費貸借契約書に係る印紙税は、特例による軽減税率が適用される。
4. 永井さんが本件土地を取得する際の売買契約書に係る印紙税は、特例による軽減税率が適用される。
3
80
(問題104) ☆☆☆本件土地の所有権移転および本件建物の新築に係る不動産取得税に関する次の記述のうち、最 も適切なものはどれか。
1. 本件土地に係る不動産取得税の計算では、当該土地の価格から12,000千円を控除した金額が課税標準となる。
2. 本件建物に係る不動産取得税の計算では、当該建物の価格の2分の1が課税標準となる。
3. 本件土地に係る不動産取得税の税率は、100分の4となる。
4. 不動産の取得については登記の有無を問わないため、仮に本件土地の所有権移転登記が未登記であっても、当該取得に対して不動産取得税が課税される。
4
81
(問題109) Let's try☆☆☆拓也さんがQA建物および甲土地を譲渡資産、QZマンションを買換資産とする「特定の居住 用財産の買換え特例」(以下「本特例」という)の適用を受ける場合に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。
1. 拓也さんが買換資産であるQZマンションへの居住を開始した時期が2024年中である場合は、本特例の適用を受けることができない。
2. 拓也さんの2023年の合計所得金額が10,000千円を超える場合は、本特例の適用を受けることができない。
3. 買換資産の取得の相手方が生計を一としない正さんであった場合、拓也さんは本特例の適用を受けることができない。
4. 拓也さんが本特例を適用して取得したQZマンションを将来売却した場合、譲渡所得の計算上、QA建物および甲土地の取得時期を引き継ぐことはできない。
4
82
(問題110)Let's try☆☆☆拓也さんがQA建物および甲土地を譲渡し、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控 除」(以下「本特例」という)の適用を受ける場合に関する次の記述のうち、最も不適切なもの はどれか。なお、各選択肢において問われている内容以外は、本特例の適用要件を満たしている ものとする。
1. 拓也さんが本特例の適用を受けた場合には、拓也さんはQA建物および甲土地の取得 価格等をQZマンションの取得価額として引き継ぐことができる。
2. 拓也さんの2023年の合計所得金額が20,000千円を超える場合でも、本特例の適用を受けることができる。
3. 拓也さんが甲土地の取得後、QA建物を自己の居住の用に供さなくなった場合、自己 の居住の用に供さなくなった後、譲渡までの間にQA建物および甲土地を一時的に賃 貸の用に供した場合でも、本特例の適用を受けることができる。
4. 拓也さんがQA建物の新築時において、住宅借入金等特別控除の適用を受けていた場 合でも、本特例の適用を受けることができる。
1
83
(問題113) ☆☆☆Let's try「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」(以下「本特例」という)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はなく、 2023年中に譲渡したものとする。
1. 空き家を相続の時から譲渡の時までの間に無償で貸し付け、その入居者の退去後、譲渡する場合は、本特例の適用を受けることができない。
2. 空き家が1981年6月1日以後に建築されたものである場合は、本特例の適用を受けることができない。
3. 譲渡の時において空き家が一定の耐震基準を満たしていない場合は、本特例の適用を受けることができない。
4. 空き家およびその敷地をその相続の開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月までの間に譲渡した場合は、本特例の適用を受けることができない。
4
84
(問題114) ☆☆☆Let's try「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」(以下「本特例」という)の適用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
1. 敷地の所有者が建物の所有者と異なる場合、両者の関係や生計の状態にかかわらず、敷地の所有者は、建物とともにその敷地を譲渡し、建物の所有者とともにその建物を居住の用に供していたときは、本特例の適用を受けることができる。
2 . 譲渡する建物およびその敷地が自己の居住の用に供されなくなった後、建物およびその敷地を賃貸の用に供していた場合でも、一定の期間内に譲渡すれば本特例の適用を受けることができる。
3. 居住用家屋の譲渡と同時にその居住用家屋の敷地の一部を譲渡した場合は、本特例の適用を受けることができる。
4. 店舗併用住宅を譲渡した場合に、居住の用に供している部分がそれぞれ当該店舗併用住宅およびその敷地のおおむね90%以上であるときは、当該店舗併用住宅全体を居住 の用に供していたものとして本特例の適用を受けることができる。
1
85
(問題116) ☆☆☆大場さんがHA建物および甲土地を譲渡資産、2023年のHJマンション購入分を買換資産とする「特定の居住 用財産の買換え特例」の適用を受ける場合に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。
1. 大場さんが買換資産であるHJマンションへの居住を開始した時期が2024年中であった場合は、本特例の適用を受けることができない。
2. 大場さんが購入を検討しているHJマンション501号室の専有面積50㎡では、本特例の適用を受けることができない。
3. 大場さんはHA建物および甲土地の譲渡の相手先が浜松さんであった場合、本特例の適用を受けることができない。
4. 大場さんの2024年の合計所得金額が10,000千円を超える場合は、本特例の適用を受けることができない。
3
86
(問題117) ☆☆☆大場さんはHF建物および乙土地の譲渡について、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る 譲渡所得の特例」(以下「本特例」という)の適用を受けたいと考えている。本特例に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 大場さんは本特例の適用を受ける場合、「長期(10年超)所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」の適用も併せて受けることができる。
2. 大場さんが2022年に本特例の適用を受け、2023年中にHA建物および甲土地を譲渡した場合、2023年の譲渡について「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用を受けることができる。
3. 大場さんがHA建物および甲土地について「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円 特別控除」の適用を受ける場合、本特例の適用と合わせて同年中に合計6,000万円を限度として、いずれの特例も適用を受けることができる。
4. 大場さんはHF建物および乙土地を相続した際に支払った相続税のうち一定額を取得費に加算したうえで、本特例の適用を受けることができる。
2
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( 問題118) ☆☆☆「特定の居住用財産の買換え特例」(以下「本特例」という)の適用に関する次の記述のうち、 最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はな い も のとす る。また、各選択肢において問われている内容以外は、本特例の適用要件を満たしているものとする
1. 買換資産が中古住宅(建築後に使用されたことのある住宅)の場合でも、本特例の適用を受けることができる。
2. 譲渡資産の所有期間が譲渡した年の1月1日において10年を超える場合、本特例の適用を受けることができる。
3. 同一年において「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」の適用対象である家屋と本特例の適用対象である家屋をともに売却した場合、いずれの特例も 適用を受けることができる。
4. 譲渡資産の譲渡対価が1億円の場合、本特例の適用を受けることができない。
4
88
(問題120) 設問B ☆☆☆工事さんがS建物または土地を売却した場合において、GPマンションを買換資産とする「特定の居住用財産の買換え特例」(以下「本特例」という)の適用に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本特例の適用を受けるためには、譲渡資産と買換資産の価額の差額がいずれか高い方の価額の20%以内であることが要件となっている。
2. 本特例の適用を受けるためには、浩二さんの合計所得金額が30,000千円以下であることが要件となっている。
3. 浩二さんの直系血族や同一生計の親族からGPマンションを購入した場合でも、本特例の適用を受けることができる。
4. 浩二さんが本特例の適用を受けた場合でも、GPマンション取得のための借入金について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができる。
3
89
(問題121) ☆☆☆「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」(以下「本特例」という)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は2023年中に譲渡したものとする。
1. 譲渡対価の額が1億円を超える場合は、本特例の適用を受けることができない。
2. 空き家が1981年6月1日以後に建築されたものである場合は、本特例の適用を受けることができない。
3. 譲渡の時において空き家が一定の耐震基準を満たしていない場合は、本特例の適用を受けることができない。
4. 空き家を取り壊した後、その敷地のみを譲渡した場合は、本特例の適用を受けることができない。
4
90
(問題122)☆☆☆所得税に係る特例の併用に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 同一年における「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」および「被相続 人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」の併用は、それらによる控除額の合計が3,000万円以下であっても認められていない。
2. 店舗併用住宅を売却して譲渡所得が生じ、代わりに同一種類の店舗併用住宅に買い換 えた場合は、「特定の居住用財産の買換え特例」または「特定の事業用資産の買換え特例」のいずれか一方を選択しなければならない。
3. 同一年において「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と「住宅借入金等特別控除」は併用することができない。
4. 同一年において「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」と「住宅借入金等特別控除」は併用することができない。
3
91
(問題124) 設問B ☆☆☆次郎さんと妙子さんがPY建物および甲土地を売却した際に、「長期(10年超)所有の居住用 財産を譲渡した場合の軽減税率」の特例(以下「本特例」という)の適用を受ける場合の取扱い に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本特例を適用するための所有期間の要件は、PY建物および甲土地を取得した年の1 月1日から譲渡日までの所有期間が10年を超えていることである。
2. 仮に次郎さんと妙子さんのPY建物の所有期間が7年、甲土地の所有期間が13年である場合、甲土地については本特例の適用を受けることができる。
3.「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の特例の適用を受けない場合、本特例の適用を受けることができない。
4. 次郎さんが共有持分5分の3のうち5分の1を妙子さんに譲渡した場合、当該譲渡について本特例の適用を受けることができない。
4
92
(問題125) ☆☆☆次郎さんと妙子さんがPY建物および甲土地の各持分を同時に売却し、同様の店舗併用住宅に 買い換えた際に、住宅専用部分については「特定の居住用財産の買換え特例」の適用を、店舗専用部分については「特定の事業用資産の買換え特例」の適用を受ける場合における取扱いに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. PY建物の住居専用部分および甲土地のうち当該部分に相応する部分に「特定の居住 用財産の買換え特例」の適用を受けるためには、買換資産が非耐火建築物の中古住宅である場合、取得日以前25年以内に建築されたこと、または一定の耐震基準に適合していることが必要である。
2. PY建物の住居専用部分および甲土地のうち当該部分に相応する部分に「特定の居住用財産の買換え特例」の適用を受けるためには、譲渡者である次郎さんや妙子さんが PY建物の住居専用部分を連続して10年以上自己の居住の用に供していることが必要 である。
3. PY建物の住居専用部分が「特定の居住用財産の買換え特例」の適用要件を満たすとともに、店舗専用部分が「特定の事業用資産の買換え特例」の適用要件も満たしている場合は、いずれか一方の特例を選択して適用する必要がある。
4. PY建物の店舗専用部分および甲土地のうち当該部分に相応する部分に「特定の事業用資産の買換え特例」の適用を受ける場合、譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額以下であるときは、譲渡資産の譲渡はなかったものとみなされる。
1
93
(問題126) ☆☆☆「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」および「長期(10年超) 所有の居住用財 産を譲渡した場合の軽減税率」の適用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
1. 住民登録の住所と実際の住所が異なる場合には、実際の住所にある土地建物等が居住用財産となる。
2. 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」および「長期(10年超)所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」は、建物を任意に取り壊して敷地だけを譲渡する場合、譲渡契約の締結時期には制限があるが、その敷地の譲渡の時期については、 いずれの特例にも制限がない。
3. 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」には、譲渡者の所得に関する要 件はない。
4.「長期(10年超) 所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」の適用を受ける場合に適用される所得税の税率は、課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分には10%と なり、6,000万円を超える部分には15%となる。
2
94
(問題134) Let's try☆☆☆不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 生計を一にする親族に支払った青色事業専従者給与は、不動産の貸付けが事業的規模である場合は、一定の要件を満たせば、必要経費に算入される。
2. 建物の修理、改良等に要する費用のうち、建物の使用可能期間を延長させる部分に対応する金額についても、2024年3月31日までの時限的な特例で、その全額が支出した年分の必要経費に算入される。
3. 不動産所得の総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するものが含まれる。
4. 賃貸マンションの賃貸人が、生計を一にする親族から当該賃貸マンションを賃借している場合に、その親族に支払った家賃は、不動産所得に係る必要経費に算入されない。
2
95
( 問題138) ☆☆☆不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本設 問は設例との直接的な関連はないものとする。
1. 不動産賃貸業を初めて営む者が、業務開始までに支払った建築費に充てるための借入 金の利子は、原則として必要経費に算入される。
2. 賃貸料等の回収不能による貸倒損失は、不動産の貸付けが事業的規模である場合は、 回収不能となった年分の必要経費に算入される。
3. 生計を一にする親族に支払った給料は、原則として必要経費に算入される。
4. 登録免許税 (登録に要する費用を含み、その資産の取得価額に算入されるものを除く)、不動産取得税および事業所税は必要経費に算入されるが、不動産所得に係る所得税、住民税および事業税は必要経費に算入されない。
2
96
(問題142) ☆☆☆不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 建物の修理、改修等に要する費用のうち、明らかに建物の使用可能期間を延長させる部分に対応する金額は、支出した年分の不動産所得の必要経費とすることはできない。
2. 不動産所得の金額の計算上、貸し付けている不動産の減価償却を行うに当たっては、 2023年中に取得した当該建物の附属設備については、定額法または定率法の選択が可能である。
3. 配偶者その他の親族に支払った給与であっても、青色事業専従者給与として一定の要件に該当する場合は、青色申告者の不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入でき る。
4. 不動産賃貸業を初めて営む者が、業務開始までに支払った建築費に充てるための借入 金の利子は、当該建物の取得費または取得価額に算入する。
2
97
(問題145)Let's try 佐野さんは、不動産の証券化についても興味をもっている。不動産証券化のスキームに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 特定目的会社(TMK) スキームは、オリジネーターが、証券化対象資産を資産の流動化に関する法律に基づくTMKに売却し、TMKが当該資産から得られる収益や資産価値を裏付けとする資産対応証券を発行することにより資金調達を行う仕組みであ る。
2. 合同会社-匿名組合(GK-TK) スキームは、運用資産を不動産信託受益権とし、 会社法に基づく合同会社を用い、ノンリコースローンと商法上の匿名組合出資を組み合わせて資金調達する仕組みである。
3. 不動産投資信託(REIT)は、金融商品取引法に基づく投資信託または投資法人の形態を用いて、複数の投資家から集めた資金を、不動産を主たる対象資産として運用し、それによる成果を投資家に分配するという仕組みである。
4. 開発型不動産証券化スキームは、不動産がキャッシュフローを生み出す前の段階にお いて、完成後に生み出すであろうキャッシュフローを裏付けとする証券の発行などに よって開発資金を調達する仕組みである
3
98
( 問題146) Let's try☆☆不動産投資関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 正味現在価値(NPV)は、不動産を将来売却する時点までの純収益と、売却価格か ら売却に要した費用を控除した額の、それぞれの現在価値の合計額から、投資額の現 在価値の合計額を控除して求め、NPVがプラスになれば、投資価値があると判断できる。
2. 内部収益率(IRR)は、不動産を将来売却する時点までの純収益と、売却価格から 売却に要した費用を控除した額の、それぞれの現在価値の合計額が、投資額の現在価 値の合計額に等しくなる割引率であり、投資家の期待利回りがIRRよりも大きければ、投資家の期待を上回る投資採算が得られると判断できる。
3. LTVは、不動産に投資した資金のうち、借入金などの負債額を総投資額または不動 産の評価額で割った比率であり、LTVが小さいほど負債の償還に対する安全性が高くなる。
4. レバレッジ効果は、自己資金と借入金を併用して投資を行うことにより自己資金に対する投資利回りを高める効果であり、投資利回りよりも借入金利が低いときにレバレ ッジ効果が生じる。
2
99
(問題150) Let's try☆☆☆不動産証券化関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 証券化された不動産の管理、運営を指示する専門家をアレンジャーという。対象不動 産の購入や売却に関する助言から、テナント誘致計画や物件の管理方針等の決定、指示および監督までを行い、資産全体としての価値を最大化することを使命としている。
2. 証券化の対象となる不動産の取得のために必要な資金を融資として拠出する金融機関をレンダーという。通常、その融資は、不動産の賃料収入と売却収入から元利払いを 受けるノンリコースローンである。
3. 不動産証券化商品の発行に際して、資本市場で募集・販売を行うことを目的に引受け を行う証券会社などのことをアンダーライターという。発行条件の決定だけではなく、 販売の際には投資家に対して商品に関する説明も行う。
4. 証券化の対象となる不動産の原資産保有者のことをオリジネーターという。ビル保有 会社やデベロッパーのほか、一般事業会社がオリジネーターになる場合もある。
1
100
(問題153)設問C ☆☆☆投資判断を行う手法に関する次の記述の空欄(ア)~(ウ)にあてはまる 不動産の収益価格を求める手法の一つであるDCF法(ディスカウンテッド・キャッシュフロー) 語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
DCF法では、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計することにより、対象不動産の(ア)を算出する。DCF法の投資判断の指標の一つとして、当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和が、実際に投資する金額の現在価値の合計と比べて ( 1 )の場合には、投資適格と判断するNPV法(正味現在価値法)がある。また、実際に投資する金額の現在価値の合計が、当該不動産が将来生み出すキャッシュフ ローの現在価値の総和と等しくなる割引率を求めて、投資家の(ウ)と比較して投資 判断を行う手法をIRR法(内部収益率法)という。
1. (ア) 収益価格(イ) 同額または下回る(ウ) 実際に投資する金額
2. (ア)割引率(イ) 同額または上回る (ウ) 実際に投資する金額
3.(ア収益価格(イ) 同額または上回る(ウ) 期待収益率
4.(ア)割引率(イ) 同額または下回る(ウ)期待収益率
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1
(問題5) ☆☆Let's try、不動產鑑定評価基準における不動産の価格を求める評価手法に関する次の記述の適不適の組み 合わせとして、正しいものはどれか。なお、木設問は設例との直接的な関連はないものとする。
(ア)取引事例比較法の適用において、取引事例が建物およびその敷地であっても、内訳として建物その他土地以外の部分の価格が判明している場合には、取引価格から土地以外の部分の価格を控除して更地の価格を求める際の事例として利用することができる場合がある。
(イ)取引事例比較法の適用において、選択できる取引事例は、近隣地域または同一需給圏内の 類似地域に存する不動産に係るものに限られている。
(ウ)取引事例比較法の適用において、取引事例が特殊な事情を有する場合でも、正常なものに 補正することができるときには、その事例を採用することができる。
(二)取引事例比較法の適用において、対象不動産と異なる用途的地域(用途的観点から区分さ れる地域)に存する取引事例については、その他の価格形成要因が類似していても採用す べきではない。
1. (ア)および(イ)は適切であるが、(ウ) および (エ) は不適切。
2.(ア) および (ウ)は適切であるが、(イ) および(ユ)は不適切。
3. (イ)および(ウ)は適切であるが、(ア) および (エ)は不適切、
4. (イ)および(エ) は適切であるが、(ア) および (ウ)は不適切。
2
2
(問題9) ★★★、CFP認定者が行った、不動産の公的価格に関する次の説明のうち、最も適切なものはどれか。
1. 相続税および贈与税の課税価格の算定に係る土地の価額は、宅地については、市街地的形態を形成する地域にあっては相続税路線価による路線価方式、それ以外の宅地にあっては固定資産税評価額に所定の倍率を乗ずる倍率方式で評価することとされている。
2. 固定資産課税台帳は、納税義務者以外に借地人や借家人も閲覧できるが、借地人が関 覧できるのは借地権の目的となっている土地のみであり、借家人が閲覧できるのは賃借権の目的となっている建物のみである。
3. 相続税路線価には、路線ごとに1㎡当たりの価額と80%から20%までの借地権割合がアルファベットのAからGまでの記号で表示されている。
4. 宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介または代理をする場合に、その宅地の評価額について意見を述べるときは、宅地建物取引業法では、その根拠につき地価公示の公示価格または地価調査の基準地価格を規準としなければならないとしている。
1
3
(問題12) ☆☆Let's try、不動産の鑑定評価における、収益価格、還元利回りおよび純収益との関係に関する次の記述の うち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。
1. 近くに新駅が開設され賃貸用不動産の取引の活性化が見込まれるため、従前よりも還元利回りを低下させて収益価格を求めることとした場合、その他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。
2、 地価の上昇により、固定資産税が上昇した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。
3. 周辺に類似する賃貸用不動産の供給が増加したため、空室損失を従前より高く見積もって収益価格を求めることとした場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は下落することになる。
4. 周辺の類似する賃貸用不動産の賃貸条件に合わせて、預り金である敷金を減額して収 益価格を求めることとした場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない 限り、収益価格は下落することになる。
2
4
(問題13) Let's try☆☆☆不動産の登記事項証明書等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 不動産番号は、不動産を識別するために必要な事項として、一筆の土地ごとに付され るが、建物には付されない。
2. TB土地の地積測量図の写しは、TB土地につき利害関係を有していなければ、交付を請求することができない。
3. オンラインにより登記事項証明書の交付を請求した場合、登記事項証明書は、オンラインにより電磁的記録として、インターネットを介して請求人に送信される。
4. TB土地の地積測量図の写しは、オンラインにより請求情報を提供して、交付を請求することができる。
4
5
(問題14) Let's try☆☆☆本件借地権に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 本件借地権は、TB土地の登記記録に別所さん名義の借地権の登記がなくても、TD 建物の登記記録に別所さん名義の所有権の登記があるため、これをもって第三者に対抗することができる。
2. 山根さんが地代の増額を請求した場合、別所さんとの協議が調わないときは、別所さ んは、増額を正当とする裁判が確定するまで、別所さんが相当と認める地代を支払えば足りる。
3. 2023年中に、TD建物が滅失し、別所さんが残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき山根さんの承諾がない場合であっても、借地権は、建物の築造された日から30年間存続する。
4. 別所さんの地代不払いによる債務不履行を原因として本件借には、別所さんは山根さんに対し、TD建物を時価で買い取ることを請求することが できない。
3
6
(問題15) ☆☆Let's try、TB土地とTC土地の筆界に係る筆界特定制度に関する次の記述のうち、最も適切なものはど れか。
1、筆界特定とは、一筆の土地およびこれに隣接する他の土地について、その所有権の範 囲を現地において明確に特定することである。 特定は、原則として土地の所有者である山根さんが申請すること
2. TB土地に係る筆界 ができるが、例外として別所さんも借地権者として申請することができる。
3. 筆界特定がされた土地における筆界特定書は、対象土地の利害関係を有する者でなければ、その写しを請求することができない。
4. 筆界特定がされた後に、当該筆界特定に係る筆界について境界確定訴訟が提起され、 その判決が確定したときは、当該筆界特定は、当該判決と抵触する範囲において効力を失う。
4
7
(問題17) Let's try☆☆ 不動産の表示に関する公正競争規約等から見て、<資料>のような建築条件付土地の広告内容 等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1、建築条件付土地の広告では、<資料>のように、売主が特定の建設業者を建築工事の請負人として指定する以外にも、売主が請負人を制限せず買主が建設業者を自由に選択できるような場合も認められる。
2. 建築条件付土地の広告に建物の参考プランを掲載する場合には、<資料>のように、 当該プランは一例であり、当該プランを採用するか否かは土地購入者の自由な判断に 委ねられている旨を表示しなければならないが、当該プランに係る建物の建築代金等 の表示については義務付けられていない。
3. 建築条件付土地における建築請負契約を締結すべき期限は、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限とされており、特定の期限が定められているものではない。
4. 建物が建築確認申請中で新築一戸建として販売する予定であったその敷地の売買に当たり、土地購入者が建築主となって当該建築確認申請中の建物を建築することを条件として、この土地を建築条件付土地として広告することは認められない。
2
8
(問題18) 設問B ☆Let's try青山さんは、CFP認定者に対し、建物の建築工法等について質問した。建物の建築工法の 一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.「木造軸組工法(在来工法)」は、「ツーバイフォー工法」に比べて設計の自由度が 高く、狭小住宅や変形地などのさまざまな条件に対応できるが、施工に技術を要する ため、施工面でばらつきが生じやすい。
2 「ツーバイフォー工法」は、柱や梁などの線材ではなく、床や壁などの面材で建物を 支えるため、耐震性や気密性、断熱性に優れているが、開口部の位置や大きさに制約 があり、間仕切りの変更がしにくい。
3. 「プレハブ工法」は、工場での品質管理の下で部材を生産するため、品質が一定で、 高い精度を確保できるが、組立てに技術を要し、「木造軸組工法(在来工法)」に比 べて工期が長くなる。
4. 「鉄骨造」は、「木造軸組工法(在来工法)」の建物に比べて強度が高く、間取りに 融通が利き、柱が少ない広々とした空間を設計できるが、断熱対策や地盤強化が必要 となる可能性があり、「木造軸組工法(在来工法)」に比べて工事費が高額となる。
3
9
(問題19) ☆Let's try、青山さんは、CFP®認定者に対し、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能 表示制度(以下「住宅性能表示制度」という)について質問した。住宅性能表示制度に関する次 の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 住宅性能表示制度の対象となる住宅は、新築住宅だけであり、既存住宅は含まれない。
2. 新築住宅の売主が、建設工事完了後に、売買契約書に当該新築住宅の住宅性能評価書 を添付して売買契約を締結すると、売主は同評価書に表示された性能を有する新築住宅を買主に引き渡すことを契約したものとみなされる。
3. 評価された性能は、客観的な評価ができる事項については、等級や数値により表示され、使い勝手や住み心地といった客観的な評価が困難な事項については、文章により表示される。
4. 住宅性能評価書には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類があるが、 いずれか1つでも交付を受けていれば、裁判外の紛争処理体制として指定住宅紛争処 理機関に紛争処理を申請することができる。
2
10
(問題20) ☆☆Let's try宅地建物取引業法の規定から見て、不動産の売買契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.SW社は、青山さんとの売買契約において、宅地建物取引業法で定める一定額以上の手付金を受領する場合は、当該手付金受領後、遅滞なく同法に基づく手付金の保全措 置を講じなければならない。
2.SW社が、青山さんとの売買契約において、SW社の本物件の種類または品質に係る契約不適合責任を負う期間について引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、 この特約は買主に不利となるものとして無効となる。
3.SW社は、青山さんとの売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を、売買代金の10分の2を超える額と定めた場合には、売買代金の10分の2を超える部分のみが無効となる。
4.SW社は、青山さんとの売買契約において、宅地建物取引業法の規定による手付金の 保全措置を講じることで、青山さんから売買代金の10分の2を超える額の手付金を受 領することができる。
3
11
(問題21) ☆☆Let's try、宅地建物取引業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所においてした買受け申込みの撤回等(以下「クーリングオフ制度」という)による不動産の買受けの申込みの撤回または売買契約 の解除に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
(ア) SW社が電話での勧誘により自宅訪問の了解を得たうえで青山さんの自宅を訪問し、青山さんの自宅において売買契約を締結した場合、青山さんはクーリングオフ制度による契約の解除をすることができない。
(イ〕青山さんが、SW社の事務所で本物件の買受けの申込みを行い、その3日後にファミリーレストランで契約の締結を行った場合、青山さんはクーリングオフ制度による契約の解除をすることができない。
(ウ) SW社が、売買契約締結の3日後、青山さんに対してクーリングオフ制度についての告知をした場合、当該売買契約締結日から起算して8日を経過したときは、青山さんはクーリングオフ制度による契約の解除をすることができない。
(エ) 青山さんが、SW社からクーリングオフ制度についての告知を受けていなかった場合でも、 青山さんが売買代金全額を支払って物件の引渡しを受けたときは、青山さんはクーリング オフ制度による契約の解除をすることができない。
1 (ア)、(ウ)および(エ)は適切であるが、(イ)は不適切
2.(イ)および(ウ)は適切あるが、(ア)および(エ)は不適切。
3. (イ) および (エ)は適切であるが、(ア)および(ウ)は不適切。
4.(エ)は適切であるが 、(ア)、(イ)および(ウ)は不適切。
3
12
(問題22) ☆☆☆不動産の表示に関する公正競争規約等から見て、<資料>の広告内容等に関する次の記述のう ち、最も不適切なものはどれか。
1. 過去に建物をリフォームした実績があり、<資料>のようにリフォームしたことを表 示する場合には、そのリフォームの内容および時期を明示して表示しなければならな い。
2. <資料>のような借地権付中古住宅の広告では、土地の権利が借地権である旨と、当 該借地権の種類や内容、借地期間、地代等を表示しなければならない。
3. 路地状部分のみで道路に接する土地で、路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね 30%以上を占めるときは、路地状部分を含む旨および路地状部分の割合または面積を 表示しなければならない。
4. 交通の利便について、公共交通機関を利用することが通例である場合で、鉄道等の最 寄駅等からバスを利用するときは、最寄駅等の名称、最寄駅等から最寄りのバスの停 留所までのバス所要時間および同停留所からの徒歩所要時間を表示しなければならず、 停留所の名称を省略することはできない。
4
13
(問題23) ☆☆唐沢さんが柴田さんから本物件を購入する場合の借地権の譲渡等に関する次の記述のうち、最 も適切なものはどれか。
1.柴田さんに未払い地代がある場合、この未払い地代の支払い義務は、特約がなくても唐沢さんに承継される。
2. 唐沢さんが、本物件の取得につき金融機関から購入資金の借入れを行い本物件建物に抵当権を設定する場合、本借地権には抵当権の設定ができず、本物件の建物に設定された抵当権の効力も及ばない。
3. 唐沢さんが本借地権の譲渡を受け、新借地権者となる際に野村さんとの間で、本物件取得後30年を経過したときに野村さんが借地上の建物を買い取る旨の特約をすることで、本借地権を建物譲渡特約付借地権として成立させることができる。
4. 柴田さんが野村さんに預け入れた敷金があった場合は、特段の事情がない限り野村さんは柴田さんに対し、その受け取った敷金の額から債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
4
14
(問題24) ☆☆☆唐沢さんの本物件購入後における、借地契約の更新や解除に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
(ア) 借地契約を更新する場合、唐沢さんは、借地契約に定めがなくても、野村さんに対し借地法および借地借家法の規定に基づき更新料を支払わなければならない。
(イ) 借地権の存続期間の満了に当たり野村さんと唐沢さんが契約の更新をする場合、当事者の合意により更新後の借地権の存続期間を10年とすることも有効である。
(ウ) 借地契約の存続期間が満了した場合、唐沢さんが借地上の建物に居住するなど、その土地の使用を継続しているときは、野村さんが遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は存続 期間を除き従前と同一の契約条件で更新される。
(エ) 唐沢さんの地代不払いによる債務不履行を原因として借地契約が解除された場合には、唐沢さんは野村さんに対し、建物を時価で買い取ることを請求することができない。
1. (ア)、(イ)および (エ) は適切であるが、(ウ)は不適切。
2. (ア) および(イ)は適切であるが、(ウ)および(エ)は不適切。
3.(イ)、(ウ)および (エ) は適切であるが、(ア)は不適切。
4. (ウ)および(エ)は適切であるが、(ア)および(イ)は不適切。
4
15
(問題25) 設問D ☆Let's try (唐沢さんがPF社に確認したところ、本物件は売却に向けて、宅地建物取引業法で規定する 「建物状況調査」が実施されていた。建物状況調査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 建物状況調査とは、建物の構造耐力上主要な部分等の建物の一定の部分の状況調査で あり、調査対象部分として建物の給排水設備も含まれる。 2. 建物状況調査では、設計図書等との照合や、当該建物に係る現行の建築基準法等建築 関連法規の違反の有無の判定も行われる。
3. 建物状況調査を行うことのできる者は、国土交通大臣が定める既存住宅状況調査技術 者講習を修了した建築士または土地家屋調査士に限られる。
4. 既存住宅を売買する売主または買主による建物状況調査の実施は任意であり、当該調
査の実施は義務付けられていない。
4
16
(問題26) ☆☆☆Let's try宅地建物取引業法の規定から見て、PF社と本物件の売主の柴田さんとの間で締結された売買 の一般媒介契約(以下「媒介契約」という)に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
(ア)PF社は、柴田さんとの間で媒介契約を締結したときは、その有効期間を3ヵ月超とすることができない。
(イ)PF社は、柴田さんとの間で媒介契約を締結したときは、国土交通大臣が指定する「指定 流通機構」に、所定の事項を登録しなければならない。
(ウ)PF社は、柴田さんとの間で媒介契約を締結したときは、柴田さんに対して媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
(ア)は適切であるが、(イ)および(ウ)は不適切。
2. (イ)は適切であるが、 (ア)および(ウ)は不適切。
3. (4ウ)は 適切であるが、(ア) および (イ) は不適切。
4. すべて不適切。
4
17
(問題27) Let's try☆☆☆、不動産の表示に関する公正競争規約等から見て、<資料>の広告内容等に関する次の記述のう ち、最も不適切なものはどれか。
1、消費税および地方消費税(以下「消費税等」という)が課税されるマンションの価格 については、<資料>の広告のように、消費税等の額を含めて表示しなければならな
2. 利回りを表示する場合は、<資料>の広告のように、予定年間賃料収入が確実に得ら れることを保証するものではない旨および利回りは、公租公課その他当該物件を維持 するために必要な費用の控除前のものである旨の併記が必要である。
3. スーパーマーケット等の商業施設については、現時点で利用できず工事中の施設であっても、将来確実に利用できると認められるものであれば、<資料>の広告のように、 整備予定時期を明示して広告に表示することができる。
4.マンションの管理費および修繕積立金については、<資料>の広告のように、管理費等としてその合計の月額を表示しなければならない。
4
18
(問題28) ☆牧村さんは、CFP®認定者に対し、賃貸中の物件を購入する場合の注意点について質問した。 CFP®認定者が行った、不動産の賃貸人たる地位の移転に関する次の説明の空欄(ア)~ (ウ)にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
「本物件のように、すでに賃貸借契約が締結されている物件を購入する場合、本物件の所 有権がQM社から牧村さんに移転すると同時に、本物件において締結されている賃貸借契約の賃貸人たる地位もQM社から牧村さんに移転します。ただし、賃貸人たる地位の移転を賃借人に主張するためには、本物件について(ア)が必要です。また、賃貸人たる地位の移転に伴い、敷金の返還債務はQM社から牧村さんに(イ)ので、売買契約を締結する際には、賃借人から預かっている敷金の取扱いを明確にしておきましょう。なお、QM社から牧村さんへ売買によって、賃貸人たる地位を移転する際には、賃借人の (ウ)。」
1. (ア) 売買契約の締結
(イ) 承継されます
(ウ) 承諾が必要です
2.(ア) 所有権移転の登記
(イ) 承継されません
(ウ) 承諾が必要です
3. (ア) 売買契約の締結
(イ) 承継されません
(ウ) 承諾は不要です
4. (ア) 所有権移転の登記
(イ) 承継されます
(ウ) 承諾は不要です
4
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(問題29) ☆☆☆本物件の売主であるQM社と入居者との間では借地借家法の定期建物賃貸借契約(以下「定期借家契約」という)が締結されている。定期借家契約に関する次の記述の適不適の組み合わせと して、正しいものはどれか。
(ア) 建物の賃貸借契約を口頭で行った場合には、契約の更新がない旨の特約を公正証書等の書面で定めたとしても、定期借家契約として有効に成立しない。
(イ) 1年未満の賃貸借期間を定めると、期間の定めのない賃貸借とみなされるため、定期借家契約として有効に成立しない。
(ウ)期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人が賃貸借契約の終了を賃借人に対抗するには、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知を行う必要があり、当該通知を行わないとする特約を定めたとし ても、賃借人に不利な特約として無効となる。
( エ) 定期借家契約では、賃貸借契約期間中に賃借人が賃料の減額を請求できないとする特約は、 賃借人に不利な特約として無効となる。
2.(ア)、(ウ)は適切であるが、(エ)(イ)は不適切。
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( 問題30) ☆☆☆宅地建物取引業法(以下「業法」という)の規定から見て、宅地建物取引業者の業務や不動産 の売買契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 業法第35条の規定によるQM社の「重要事項の説明」は、契約が成立する前に宅地建 物取引士をして説明させることとされており、当該宅地建物取引士は、業法に基づき 宅地建物取引業者の事務所等に置かれている専任の宅地建物取引士でなければならな い。
2. 業法第35条の規定によるQM社の「重要事項の説明」は、牧村さんが書面で承諾した 場合は、あらかじめ重要事項説明書を交付することにより、その説明を省略すること ができる。
3. QM社は、牧村さんとの売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解 除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を、売買代金の10分の2を超える額と定 めた場合には、その金額すべてが無効となる。
4.QM社は、牧村さんとの売買契約において、業法の規定による手付金の保全措置を講じたとしても、牧村さんから売買代金の10分の2を超える額の手付金を受領すること はできない。
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(問題31)☆☆☆次のうち、宅地建物取引業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等(以下「クーリングオフ制度」という)による、買受けの申込みの撤回または売買契約の解除を行うことができない事例はどれか。なお、記載のない事項についてはクーリング オフ制度の要件を満たしているものとする。
1. 牧村さんが、本物件の買受けの申込みを喫茶店で行い、契約の締結をQM社の事務所で行った場合。
2. 牧村さんは、QM社からクーリングオフ制度について告げられた日から起算して8日以内にQM社に対してクーリングオフ制度による契約解除の通知書面を発送したが、 QM社に到着したのはクーリングオフ制度について告げられた日から起算して10日経過後だった場合。
3. 牧村さんは、売買代金全額を支払って物件の引渡しを受けたが、QM社からクーリン グオフ制度についての告知を受けていなかった場合。
4. 牧村さんが、クーリングオフ制度の内容を理解して、事前にQM社とクーリングオフ 制度による買受けの申込みの撤回または売買契約の解除をしない旨に合意していた場合。
3
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(問題33) ☆☆Let's try.甲土地と乙土地の筆界に係る筆界特定制度に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 筆界とは、表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間で、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成する2以上の点とこれらを結ぶ直線をいい、土地の所有者同士の合意があれば、これを変更することができる。
2. 甲土地と乙土地との筆界特定は、甲土地の所有権登記名義人である共有者の一人が単独で申請することができる。
3. 甲土地の所有権登記名義人が甲土地と乙土地との筆界特定を申請する場合、筆界特定 制度においては、甲土地を「対象土地」、乙土地を「関係土地」という。
4. 筆界特定のなされた土地の所有者以外の者は、管轄登記所の登記官の許可を得なければ、登記官に対し筆界特定書の写しの交付請求をすることはできない。
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(問題34) ☆☆杉山恒雄さん(以下「杉山さん」という)が甲土地の他の共有者から持分全部を購入し、甲土地 上に建物を建築する場合の民法の相隣関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 建物を建築しようとした際に、乙土地の樹木の根が境界を越えて、甲土地内にまで伸びていた場合、杉山さんは最上さんの承諾がなくても、これを切り取ることができる。
2. 杉山さんは、乙土地との境界付近に建物を建築する場合、その建築のため必要な範囲 で乙土地を使用することができるが、その使用によって最上さんに損害を与えた場合には、最上さんは杉山さんに対し、その償金の請求をすることができる。
3. 建物に乙土地を見渡すことができる窓を設置する場合、当該窓の最も乙土地に近い点 から垂直線により乙土地との境界線までの距離が1m以上離れていれば、目隠しを設 置する必要はない。
4. 建物の完成後、当該建物が乙土地との境界線から0.5m以上離れていなかった場合、 最上さんは杉山さんに対し、当該建物を境界線より0.5m以上離すようにするため、 当該建物の一部取壊しを請求することができる。
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(問題35) ☆杉山恒雄さん(以下「恒雄さん」という)は、甲土地の他の共有者から持分全部を購入し、登 記記録上も甲土地の単独の所有者となった。恒雄さんは、将来、自身の介護費用の負担や認知症 等の不安があり、その対策として、親族間で甲土地を信託財産とする信託を検討している。信託 に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 信託契約に基づき、信託財産である甲土地の所有権を恒雄さんから厳さんへ移転する 場合には、形式的な所有権の移転として、巌さんの甲土地の取得に係る不動産取得税 は課されない。 2. 信託契約は、公正証書で行わなければならず、公正証書以外の書面で行った信託契約
は無効である。
3. 甲土地における信託の登記の申請は、恒雄さんから巌さんへの所有権移転の登記の申 請の前にする必要はなく、任意の時期に申請することができる。
4. 信託契約においては、受益者が現に存在する場合には、信託法の規定による信託監督 人を定めなければならない。
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(問題36) ☆☆☆「不動産の登記事項証明書等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.登記事項要約書には、請求に係る登記記録に記録された事項の全部または一部である旨の認証文、作成年月日および登記官の職氏名が記載され。登記官の職印が押印される。
2. オンラインにより甲土地の登記事項証明書の交付を請求する場合、請求に係る登記事項証明書を請求人の指定により、甲土地を管轄する登記所以外の登記所で受領することができる。
3. 不動産番号は、不動産を識別するために必要な事項として、一筆の土地または一個の連物ごとに記録される。
4. 甲土地の地積測量図の写しは、その写しを請求する者が甲土地につき利害関係を有していなくても、交付を請求することができる。
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( 問題37) ☆☆甲土地の不動産競売において村瀬さんが買受人となった場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 村瀬さんが買受人として決定された場合、村瀬さんが期限までに代金を納付しないときは、買受人の資格を失うが、入札に当たり提供した保証金は返還される。
2. 村瀬さんは、売却決定期日において売却の許可を言い渡された後、代金を納付した時に、甲土地の所有権を取得する。
3. 村瀬さんの取得した甲土地の所有権の移転の登記は、裁判所書記官の嘱託により行われるため、登録免許税は課税されない。
4. 村瀬さんが甲土地の所有者となった場合、村瀬さんとRX信用金庫が共同して抵当権 の抹消登記の申請をすることにより、RX信用金庫の抵当権設定登記は抹消される。
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(問題38) ☆☆村瀬さんは、甲土地を競売手続により取得した後、甲土地と隣接する土地との筆界を明確にす るために筆界特定制度の利用を考えている。筆界特定制度に関する次の記述のうち、最も適切な ものはどれか。
1. 筆界特定とは、一筆の土地およびこれに隣接する他の土地について、その所有権の範 囲を現地において明確に特定することである。
2. 村瀬さんは、甲土地の競売手続において買受人となった場合であっても、村瀬さんが 甲土地の所有権の登記名義人として登記される前には、筆界特定の申請をすることが できない。
3. 筆界特定がされた土地における筆界特定書は、隣地所有者、抵当権者等の利害関係を 有する者でなければ、その写しの交付を請求することができない。
4. 筆界特定は、筆界調査委員が必要な事実の調査を行ったうえ、筆界調査委員の承認を 得て、筆界特定登記官により行われる。
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(問題39) Let's try☆☆甲土地および乙建物の共有に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 勝文さんは、栄子さんの同意を得ることなく、自己の持分に抵当権を設定することが できる。
2. 乙建物を不法に占拠している者がいる場合、勝文さんは、栄子さんの同意を得ることなく、単独で不法占拠者に対し、乙建物の明渡しを請求することができる。
3. 乙建物を第三者に賃貸した場合、賃借人が賃貸借契約に違反し、それが解除原因に相 当する行為であったときは、栄子さんは、勝文さんの同意を得ることなく、単独で債務不履行を理由に当該賃貸借契約を解除することができる。
4. 栄子さんは、勝文さんの同意を得ることなく、単独で甲土地および乙建物の全部を売却することができる。
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(問題40) ☆栄子さんおよび勝文さんが乙建物を取り壊した場合の乙建物の建物滅失登記に関する次の記述 のうち、最も適切なものはどれか。
1. 乙建物の建物滅失登記の申請については、登録免許税は課税されない。
2. 乙建物を取り壊した場合に申請する建物滅失登記については、法令上、登記を申請す
べき期間の定めはない。 3. 乙建物の建物滅失登記については、オンライン申請および出頭による書面申請をする ことはできるが、郵送による書面申請は認められていない。
4. 建物滅失登記がなされると、乙建物の登記記録は閉鎖されるため、閉鎖後の乙建物の 登記事項証明書の交付を請求することはできない。
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(問題41) ☆☆☆乙建物の取り壊し後、甲土地の売買に伴い、栄子さんおよび勝文さんから細川さんへの所有権 移転登記を行う場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 所有権移転登記の申請の前提として、勝文さんの住所移転による所有権登記名義人の住所の変更登記の申請を省略することはできない。
2. SC信用金庫の抵当権設定登記は、細川さんへの売買による所有権移転登記の申請の際に、抵当権が消滅したことの抵当権者の証明書を提供すれば、抹消登記の申請をしなくても、登記官が職権で登記記録から抹消する。
3. 栄子さんおよび勝文さんは、登記済証を紛失した旨を登記所に届け出れば、登記所から新たな登記済証の交付を受けることができる。
4. 所有権移転登記が完了した場合、細川さんに対しては、登記識別情報が通知されるが、 細川さんの申出があれば登記済証も交付される。
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(問題42)Let's try☆☆細川さんが甲土地を購入し、甲土地上に新たに丁建物を建築する場合の民法の相隣関係等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.丁建物に丙土地を見渡すことができる窓を設置する場合、当該窓の最も丙土地に近い 点から垂直線によって丙土地との境界線に至るまでの距離が1m未満である場合には、 目隠しを設置しなければならない。
2. 甲土地と丙土地の境界に設置されていた境界杭が毀損し、当該部分の境界が不明確に なってしまった場合には、登記所に備えられている公図(地図に準ずる図面)に基づいて境界を現地で正確に復元することができる。
3. 細川さんは、丙土地との境界付近に丁建物を建築する場合、その建築のため必要な範囲で丙土地の使用を請求することができるが、その使用によって宇野さんに損害を与 えた場合には、宇野さんは細川さんに対し、損害賠償の請求をすることができる。
4 . 丁建物の完成後、当該建物が丙土地との境界線から0.5m以上離れていなかった場合 であっても、宇野さんは細川さんに対し、丁建物を境界線より0.5m以上離すようにするため、丁建物の一部取壊しを請求することができない。
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(問題43)☆細川さんは、甲土地を購入し、甲土地上に丁建物(賃貸アパート)を建築した。細川さんは、 自身のにする次の記述の相続対策により、民事信託を利用することを検討している 「事信託に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、民事信託とは、受託者が営利を目的としない信託をいう。
1. 信託契約書を書面で作成する場合、当該信託契約書には、印紙税は課税されない。
2. 谷口さんは、信託財産である甲土地および丁建物を自己の固有財産と分別して管理するために、甲土地および丁建物に信託の登記をしなければならない。
3. 信託契約において、受益者である細川さんに代わって受託者を監督するために信託監督人を選任することができる旨の定めを設けることができる。
4. 信託契約において、受益者である細川さんが死亡した場合は、細川さんの妻が受益権を取得し、その後、細川さんの妻が死亡した場合は、細川さんの孫が受益権を取得する旨の定めをすることができる。
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(問題44) Let's try ☆☆☆「本件借地権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本件借地権の存続期間を40年と定めた場合であっても、借地借家法の規定に基づき存続期間は30年となる。
2. 本件借地権の最初の存続期間が談了した後も、西里さんが両建物に居住し、甲土地の使用を継続しているときは、大下さんが遅滞なく異議を述べなければ、本件借地契約は存続期間を除き同条件で更新したものとみなされ、更新後の本件借地権の存続期間 は更新の日から20年となる。
3. 本件借地権の最初の存続期間が満了する前に内建物が滅失した場合において、断さんが大下さんに無断で建物を再絡したときは、大下さんは本件借地契約を解除することができる。
4. 西里さんは、本件借地契約を更新する場合、大下さんに対し借地借家法の規定に基づ き更新料を支払わなければならない。
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(問題45) Let's try ☆☆、甲土地と乙土地の筆界に係る筆界特定制度に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。
1、この土地が記された時にその土地とこれに隣接する他の土地との間で、当該一家 の土地が登記された時にその境を構成する2以上の点とこれらを結ぶ直線をいい、土地の所有者同士の合意があっても、これを変更することができない。
2. 甲土地に係る筆界特定は、原則として土地の所有者である大下さんが申請することができるが、例外として土地の借地権者である西里さんも申請することができる。
3. 大下さんが甲土地と乙土地との筆界特定を申請する場合、甲土地を「対象土地」、乙土地を「関係土地」という。
4. 大下さんが甲土地と乙土地との筆界特定を申請したときは、その旨が公告され、 隣人である西里さんおよび有馬さんに通知される。
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(問題15) ☆☆Let's try、TB土地とTC土地の筆界に係る筆界特定制度に関する次の記述のうち、最も適切なものはど れか。
1、筆界特定とは、一筆の土地およびこれに隣接する他の土地について、その所有権の範囲を現地において明確に特定することである。
2. TB土地に係る筆界 ができるが、例外として別所さんも借地権者として申請することができる。
3. 筆界特定がされた土地における筆界特定書は、対象土地の利害関係を有する者でなければ、その写しを請求することができない。
4. 筆界特定がされた後に、当該筆界特定に係る筆界について境界確定訴訟が提起され、 その判決が確定したときは、当該筆界特定は、当該判決と抵触する範囲において効力を失う。
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(問題46) Let's try、西里さんは、知人の山田さんに丙建物および本件借地権を譲渡することを検討している。本件借地権の譲渡に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1、西里さんが山田さんに再建物および本件借地権を譲渡した場合、西里さんが大下さんに預け入れた敷金についての権利義務は、特約がなくとも山田さんに当然に承継される。
2、山田さんと大下さんは、山田さんが丙建物および本件借地権を取得する場合、丙建物取得後30年以上経過した日に、本件借地権を消滅させるため、本件借地契約に山田さんが借地上の丙建物を大下さんに相当の対価で譲渡する旨の特約を新たに両者で締結することにより、本件借地権を建物讓渡特約付借地権とすることができる。
3、山田さんが、汚建物および本件借地権の取得につき、金融機関から購入資金の借入れを行い、丙建物に抵当権を設定する場合、本件借地権には、抵当権の設定ができず、 丙建物に設定された抵当権の効力も及ばない。
4. 大下さんが不利となるおそれがないにもかかわらず、大下さんが本件借地権の譲渡を承諾しない場合、西里さんは、裁判所に大下さんの承諾に代わる許可を与えるよう申し立てることができる。
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(問題47) Let's try☆☆底地の買取業者であるMA株式会社から、大下さんに底地(甲土地)の買取りの申出があった。 甲土地の譲渡に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 甲土地の譲渡については、西里さんの承諾が必要であり、承諾が得られないときは、譲渡することができない。
2. 西里さんは、甲土地について本件借地権の登記を備えなくても、本件借地権をMA株式会社に対抗することができる。
3. 西里さんが大下さんに預託した敷金の返還債務については、特段の定めがない場合であっても、MA株式会社が承継することになる。
4. MA株式会社が西里さんに賃貸人の地位を主張し、地代の請求をするためには、甲土 地の所有権移転の登記を備えなければならない。
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(問題48) ☆☆☆本借地権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約書第2条の賃貸借期間が20年である場合には、借地借家法上、当該期間の定めは無効とされ、本契約は期間を定めなかったものとして、その存続期間は30年となる。
2. 本契約書第2条の存続期間満了後、布施さんがSB建物に居住し、SA土地を使用継続しているときは、大垣さんが遅滞なく異議を述べなければ、本契約は存続期間を除き同一の条件で更新され、その場合の更新後の本借地権の法定存続期間は10年となる。
3. 布施さんは、土地の通常の利用上、相当とされるSB建物の増改築について、本契約 書第9条に規定する大垣さんの承諾を得られない場合でも、裁判所に大垣さんの承諾 に代わる許可の申立てをすることができない。
4. 布施さんは、本契約を更新する場合、本契約に定めがなくても、大垣さんに対し借地 借家法の規定に基づき更新料を支払わなければならない。
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(問題49) ☆☆☆SZ信用金庫の根抵当権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 布施さんがSZ信用金庫に対し、根抵当権の元本確定前に、根抵当権の担保の対象と なっている債務の全額を弁済して、債務がすべて消滅した場合には、根抵当権は当然に消滅する。
2. SZ信用金庫の根抵当権は、民法上、本契約書第7条に規定する大垣さんの承諾がな ければ、設定することはできない。
3. SB建物が火災によって焼失したときは、SZ信用金庫は、火災保険の保険金が支払われる前にその保険金請求権を差し押さえることにより、当該請求権に根抵当権の効力を及ぼすことができる。
4. 根抵当権は、土地の賃借権に設定することはできないため、SB建物に設定されてい る根抵当権の効力は、本借地権には及ばない。
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(問題50) ☆☆☆S2信用金庫が根抵当権に基づき、SB建物について担保権の実行として競売の申立てをする 場合に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. SB建物の買受人は、買受人がSA土地の賃借権を取得しても大垣さんに不利となるおそれがないにもかかわらず、大垣さんがSA土地上の賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所に大垣さんの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
2. SB建物の買受人は、売却決定期日において売却の許可を言い渡された後、代金を納付した時に、SB建物の所有権を取得する。
3. SB建物の買受人は、SB建物の所有者となった後、布施さんが権原なくSB建物を占有しているときは、執行裁判所に引渡命令の申立てをすることができる。
4. SB建物の買受人が所有者となった場合、当該買受人とSZ信用金庫が共同して根抵当権の抹消登記の申請をすることにより、SZ信用金庫の根抵当権設定登記は抹消さ れる。
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(問題51) ☆布施さんは知人の青山さんにSB建物および本借地権を売却することを検討している。布施さ んから青山さんへの本借地権の譲渡等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 布施さんは、青山さんが本借地権を取得しても大垣さんに不利となるおそれがないに もかかわらず、大垣さんが本借地権の譲渡を承諾しない場合であっても、本契約書第 8条第2項の規定により、裁判所に大垣さんの承諾に代わる許可の申立てをすること ができない。
2. 青山さんは、SB建物購入後、SA土地の登記記録に青山さん名義の借地権の登記がなくても、青山さん名義のSB建物の所有権の登記があれば、本借地権について、新たにSA土地を取得した者等の第三者に対抗することができる。
3. 布施さんに未払い地代がある場合、この未払い地代の支払い義務は、特約がなくても 青山さんに承継される。
4. 青山さんと大垣さんは、青山さんがSB建物および本借地権を取得する場合、SB建 物取得後30年以上を経過した日に、本借地権を消滅させるため、青山さんが借地上の SB建物を大垣さんに相当の対価で譲渡する旨の契約を新たに両者間で締結すること により、本借地権を建物譲渡特約付借地権とすることができる。
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(問題52) Let's try☆☆☆本物件の登記事項証明書等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 敷地権の割合は、専有部分の床面積の割合により定められ、規約によりこれと異なる割合を定めることはできない。
2. 不動産番号は、一棟の建物について一個定められるため、一棟の建物に属する専有部 分の不動産番号は、一棟の建物と同一の番号が記録される。
3. 登記記録に記録される専有部分の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた水平投影面積によって算出された数字が記録されている。
4. 専有部分の構造欄に記録されている「1階建」とは、一棟の建物の階数とは関係なく、専有部分は、メゾネットタイプのように二階層ではなく一階層であることを示してい る。
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(問題53)Let's try ☆☆☆建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 長谷川さんがMZマンションの管理費を滞納していた場合、池谷さんも当該滞納管理費の支払い義務を負うことになる。
2. 本物件を購入した池谷さんは、MZマンションの管理組合員になるか否かを任意に選択することはできない。
3. 池谷さんが区分所有者となる前になされたMZマンションの集会の決議事項の効力は、池谷さんには及ばない。
4. MZマンションの集会の決議における池谷さんの議決権は、その有する専有部分の床 面積の割合とされるが、規約で別段の定めをすることができる。
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(問題54) ☆☆☆本物件の売買に伴い、長谷川さんから池谷さんへの所有権移転登記を行う場合に関する次の記 述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 本物件について所有権移転登記がされた場合は、敷地権の目的たる土地の登記記録にも所有権(持分全部) 移転登記が記録される。
2. 所有権移転登記が完了した場合、長谷川さんおよび池谷さんに対して、当該登記が完了した旨の通知として登記完了証が交付される。
3. 所有権移転登記が完了した場合、池谷さんに対しては登記識別情報が通知されるが、 池谷さんの申出があっても登記済証は交付されない。
4. 所有権移転登記において、長谷川さんが登記済証を提出することができないときは、 司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度等によって登記済証の提出 に代えることができる。
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(問題55) Let's try☆☆本物件に係る抵当権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 株式会社MB銀行の抵当権設定登記の抹消は、長谷川さんから池谷さんへの売買によ る所有権移転登記の申請の際に、株式会社MB銀行の抵当権が消滅したことの証明書 を添付することにより、登記官の職権で登記記録から抹消されたものである。
2. 本物件が火災によって焼失したときは、MC信用金庫は、火災保険の保険金が支払われる前にその保険金請求権を差し押さえなくても、当該保険金から当然に弁済を受けることができる。
3. MC信用金庫の抵当権によって担保される債権の利息は、他に債権者がいないときでも満期の到来した最後の2年分に限られる。
4. MC信用金庫の抵当権設定登記後に締結された賃貸借契約により、本物件の競売手続の開始前から本物件に居住している者は、本物件の競売における買受人の買受けの時 から6ヵ月を経過するまでは、本物件を引き渡すことを要しない。
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(問題56) Let's try☆☆☆担保権の実行としての競売等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 買受人の取得した権利の移転の登記に要する登録免許税その他の費用については買受 人の負担となるが、差押えの登記の抹消に要する登録免許税その他の費用については 買受人の負担とならない。
2. 不動産の売却は、一般的には一定期間内に最高価額で入札した者に売却する方法によ り行われるが、この方法で売却できないときは、先着順による特別売却の方法により 行われる。
3. 買受人は、売却許可決定が確定した後、期限までに代金を納付した時に、競売不動産の所有権を取得する。
4. 買受人が期限までに代金を納付しないときは、買受人の地位を失い、入札に当たり提 供した保証金は返還されない。
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(問題57) ☆☆☆Let's try民法の規定から見て、本契約において授受される手付金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約における手付金は、売買代金の10分の2に相当する額を超えているため、超過した部分の金額については、手付としては無効とされる。
2. 荒木さんが手付金を放棄して本契約を解除した場合、福岡さんは荒木さんに対してその解除に関して、損害賠償の請求をすることはできない。
3. 荒木さんが手付金を交付した後、福岡さんが手付により契約解除するためには、内容証明郵便による文書等で手付金の倍額を提供する旨を荒木さんに通知すれば足りる。
4.荒木さんが本契約締結後、本契約書第9条第1項に基づき、RZ銀行で住宅ローンの申込み手続を行った場合、福岡さんが契約の履行に着手していなくても、荒木さんは、 手付金の放棄による契約解除をすることができない。
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(問題58) Let's try☆☆民法の規定から見て、本物件の滅失等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 2023年5月1日に本物件が福岡さんの責めに帰すべき事由により滅失していた場合、 本契約は当然に無効となるため、荒木さんは福岡さんに対し、損害賠償を請求することはできない。
2. 2023年5月3日に本物件が当事者双方の責めに帰することのできない事由により滅失した場合、荒木さんは、本契約を解除することができる。
3. 2023年5月3日に本物件が当事者双方の責めに帰することのできない事由により滅失した場合、荒木さんは福岡さんに対し、残代金の支払いを拒むことができる。
4. 2023年6月24日に引渡しが行われたが、その翌日に本物件が当事者双方の責めに帰することのできない事由により滅失した場合、荒木さんは福岡さんに対し、残代金の支払いを拒むことはできない。
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(問題59) Let's try☆☆☆民法の規定から見て、契約不適合についての売主の担保責任に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約書第8条第1項の契約不適合が当事者の責めに帰することのできない事由によるものであるときは、荒木さんは福岡さんに対し、本物件の修補を請求することができない。
2. 荒木さんは、本契約書第8条第1項の契約不適合に係る代金減額請求については、目的物の修補等と異なり、当該契約不適合について福岡さんの責めに帰すべき事由がなければ行うことはできない。
3. 本契約書第8条第2項の規定は、民法の規定よりも買主に不利になるため、無効である。
4. 福岡さんが本物件の引渡しの時に本契約書第8条第1項の契約不適合の事実を知りながら、荒木さんに告げなかったときは、荒木さんは福岡さんに対し、民法に定める契 約不適合の通知期限を経過したとしても、本物件の修補を請求することができる。
4
50
(問題60) Let's try☆☆☆建物の区分所有等に関する法律の規定から見て、RAマンションの建物の一部が滅失した場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、規約に別段の定めはないものとする。
1. RAマンションの建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、各区分 所有者は自己の専有部分を復旧することができる。
2. RAマンションの建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、滅失した共用部分を復旧するためには、集会において区分所有者および議決権の各4分の3 以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をしなければならない。
3. RAマンションの建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合、集会において建替え決議をすることはできるが、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすること はできない。
4. RAマンションの建替えを行う場合、集会において区分所有者および議決権の各4分 の3以上の多数により決議しなければならない。
1
51
(問題61) ☆☆☆建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 本物件を購入した大下さんは、MZマンションの管理組合の組合員になるか否かを任意に選択することができる。
2. 西里さんが本物件に係るMZマンションの管理費を滞納していた場合、MZマンショ ンの管理組合は、大下さんに対して当該管理費の支払いを請求することができる。
3. MZマンションの集会の決議事項については、大下さんが区分所有者となる前の決議事項であっても、その効力は大下さんに及ぶ。
4. 大下さんが本物件を処分する場合、規約に別段の定めがない限り、本物件と本物件に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
1
52
(問題62) ☆☆☆賃貸中の本物件が譲渡された場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 有馬さんは、本物件について引渡しを受けていても、建物の賃借権の登記を備えなければ、建物の賃借権を大下さんに対抗することができない。
2. 有馬さんが西里さんに預託した敷金の返還債務については、本契約に特段の定めがない場合であっても、大下さんに承継される。
3. 大下さんが有馬さんに賃貸人の地位を主張し、賃料の請求をするためには、賃貸人の地位を承継した旨を有馬さんに通知すれば足り、本物件の所有権移転の登記を備える
必要はない。 4. 本物件の譲渡については、有馬さんの承諾が必要であり、承諾が得られないときは、 有馬さんの承諾に代わる裁判所の許可を得なければならない。
2
53
(問題63) ☆☆本物件に係る抵当権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 株式会社MW銀行の抵当権設定の登記は、西里さんから大下さんへの売買による所有 権移転の登記の申請の際に、債務の弁済により抵当権が消滅したことの株式会社MW 銀行の証明書を添付すれば、抹消登記を申請しなくても、登記官の職権で登記記録か ら抹消される。
2. MV信用金庫の抵当権の効力は、その担保する債権について債務不履行があったとき でも、有馬さんから大下さんに支払われる賃料に及ぶことはない。
3. 本物件が火災によって焼失したときは、MV信用金庫は、火災保険の保険金が支払わ れる前にその保険金請求権を差し押さえなくても、当該保険金から当然に弁済を受け ることができる。
4. MV信用金庫の抵当権の実行により本物件が競売された場合、有馬さんは、買受人に 対し、本物件を明け渡す必要はない。
4
54
(問題64) ☆☆☆本契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約が有馬さんと大下さんの合意によらないで、法定更新となった場合、従前と同 一の契約条件で更新されたものとみなされるため、更新後の賃貸借期間は2年間となる。
2. 本契約書第9条第1項の更新料を支払う特約は、消費者契約法に違反してすべて無効 であるため、有馬さんは、本契約の更新に際し更新料を支払う必要はない。
3. 本契約書第9条第2項に基づいて、大下さんが期間満了の6ヵ月前に有馬さんに対し、本契約を更新しない旨を通知する場合においては、借地借家法の規定による正当な事由が必要である。
4. 本契約書第10条但し書きの特約は、借地借家法においては、賃借人に不利な特約として無効である。
3
55
(問題65) ☆☆☆建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.本契約書第2条の賃貸借期間が1年未満である場合には、借地借家法により、期間が 1年の建物賃貸借契約とみなされる。
2.賃貸借契約が伊丹さんと筒井さんの合意によらないで、法定更新となった場合、従前と同一の契約条件で更新されたものとみなされるが、更新後の賃貸借期間は定めがないものとされる。
3. 本契約書第3条第2項により、伊丹さんが本契約を終了させる場合、借地借家法に規定されている正当な事由がなければならない。
4. 筒井さんが賃料を滞納した場合、筒井さんは伊丹さんに対し、敷金から当該滞納賃料債務の弁済に充てることを請求することはできない。
1
56
(問題66) ☆連帯保証に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 本契約書第10条による連帯保証契約は、本契約書が公正証書でなければ、無効である。
2. 本契約書第10条による個人根保証契約は、極度額を定めなければ、その効力を生じない。
3. 筒井さんが死亡した場合、安藤さんが負担する主たる債務の元本は確定する。
4. 安藤さんは、伊丹さんから筒井さんの債務について請求があったときには、「先に筒 井さんに請求してください」と抗弁することはできない。
1
57
(問題67) ☆☆☆本物件に設定されている抵当権に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. TZ信用金庫の抵当権は、その担保する債権について伊丹さんに債務不履行があったときは、その後に、筒井さんから伊丹さんに支払われる賃料に及ぶ。
2. 筒井さんは、建物の賃借権者の権限として、民法に規定されている抵当権消滅請求をすることができる。
3. TZ信用金庫の抵当権の実行により本物件が競売された場合、筒井さんは、買受人の買受けの時から6ヵ月は本物件の明渡しを猶予される。
4. TZ信用金庫の抵当権の実行により本物件が競売された場合、買受人は、本物件の所 有者となった後に、筒井さんが権原なく引き続き本物件を占有しているときは、執行 裁判所に引渡命令を申し立てることができる。
2
58
(問題68) 設問D ☆☆☆建物の区分所有等に関する法律に定める賃借人の権利義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 伊丹さんが本物件の管理費を滞納した場合、筒井さんはTAマンションの管理組合に対して当該管理費の支払い義務を負う。
2. 筒井さんは、建物またはその敷地もしくは附属建物の使用方法につき、本契約締結後の集会の決議に基づき伊丹さんが負う義務と同一の義務を負うが、本契約締結前の集会の決議事項については、義務を負わない。
3. TAマンションの区分所有者の一人が、建物の保存に有害な行為をした場合であっても、筒井さんは、単独でその行為の差止めを請求することはできない。
4. 筒井さんは、伊丹さんからの委任を受けた場合であっても、筒井さんはTAマンションの区分所有者ではないため、伊丹さんの代理人として集会に出席して議決権を行使することはできない。
3
59
(問題69) ☆☆本物件の共有に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 福岡さんに本契約書第11条に掲げる義務違反があった場合、荒木孝子さんは、単独で本契約の解除をすることができる。
2. 荒木次郎さんが自己の持分に抵当権を設定する場合には、荒木孝子さんの同意を得なければならない。
3. 福岡さんが、本契約が終了した後に本物件を不法に占拠している場合、荒木孝子さん は、単独で福岡さんに対し、本物件の引渡しを請求することができる。
4. 荒木次郎さんは持分の過半数を有するため、荒木孝子さんの同意を得ることなく、単独で本物件の全部を売却することができる。
3
60
(問題70) ☆☆福岡さんが若杉さんに本物件を転貸した場合の転貸借契約(以下「本転貸借契約」という)に 関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 仮に福岡さんが本物件を若杉さんに転貸するに当たり、本契約書第8条の荒木夫妻の 承諾が得られなかったときは、借地借家法により、福岡さんは裁判所に対して荒木夫妻の承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
2. 荒木夫妻と福岡さんの本契約が期間の満了によって終了するときは、荒木夫妻は、若杉さんにその旨の通知をしなければ、本契約の終了を若杉さんに対抗することができ ない。
3. 荒木夫妻と福岡さんの本契約が期間の満了によって終了し、これにより本転貸借契約 も終了するときは、若杉さんは、荒木夫妻の同意を得て建物に付加した造作について、 荒木夫妻にその買取りを請求することができる。
4. 荒木夫妻と福岡さんが本契約を合意解除した場合であっても、特段の事情がない限り、 若杉さんにその効力を対抗することができない。
1
61
(問題73) Let's try☆☆CFP®認定者が行った、建築基準法の建築協定に関する次の説明のうち、最も不適切なもの はどれか。
1. 「建築協定を締結しようとする土地の所有者等は、建築協定区域、建築物に関する基 準、協定の有効期間および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成 し、その代表者が当該協定書を特定行政庁に提出し、認可を受けなければなりません。」
2. 「建築協定は、建築協定区域内の土地の所有者が1人でも定めることができますが、 認可の日から起算して3年以内に建築協定区域内の土地に2人以上の所有者等が存ずることにならなければ、当該建築協定の効力は発生しません。」
3.「建築協定の変更は、建築協定区域内の土地の所有者等(当該建築協定の効力が及ばない者を除く)の全員の合意が必要です。
4. 「建築協定の廃止は、建築協定区域内の土地の所有者等(当該建築協定の効力が及ばない者を除く)の全員の合意が必要です。」
4
62
(問題74) Let's try☆宅地造成等規制法(現・宅地造成及び特定盛土等規制法、以下「本法」という)に関する次の 記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、「崖」とは、地表面が水平面に対し30度を超え る角度をなす土地で硬岩盤(風化の著しいものを除く)以外のものをいう。
1. 宅地造成等工事規制区域内の土地において、宅地造成等のため、切土によって高さが 2mを超える崖を生じる工事を行う場合には、原則として、都道府県知事等の許可が 必要である。
2. 宅地造成等工事規制区域内の土地において、宅地造成等のため、切土または盛土をする高さに関係なく、切土または盛土をする土地の面積が500㎡を超える工事を行う場合には、原則として、都道府県知事等の許可が必要である。
3. 都市計画法に規定する開発行為の許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した宅 地造成等に関する工事については、本法の許可は必要とされない。
4. 造成宅地防災区域は、都道府県知事等が本法の目的を達成するために必要があると認 める場合に、宅地造成等工事規制区域内の区域に指定される。
4
63
(問題77) ☆都市計画道路予定地部分に建築物を建築する場合の都市計画法の制限に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。なお、当該予定地に建築する建築物は容易に移転、または除却するこ とができるものとする。
1. 地階がなく地上1階で主要構造部が木造の建築物であれば、都道府県知事等に届け出ることにより建築することができる。
2. 地階がなく地上1階で主要構造部が鉄筋コンクリート造の建築物であれば、都道府県知事等の許可を受けることにより建築することができる。
3. 地階がなく地上2階で主要構造部がコンクリートブロック造の建築物であれば、都道府県知事等の許可を受けることにより建築することができる。
4. 地下1階地上1階で主要構造部が鉄骨造の建築物であれば、都道府県知事等の許可を受けることにより建築することができる。
3
64
(問題78) 設問D ☆☆☆建築基準法の容積率に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 駐車場の床面積は、建築物の各階の床面積の合計の4分の1を限度として、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
2. エレベーターの昇降路 (エレベーターシャフト) 部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
3. 建築物の地階(天井が地盤面からの高さ1m以下にあるもの)の住宅の用途に供する部分の床面積は、その建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1を限度として、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
4. 共同住宅の共用の廊下または階段の用に供する部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
1
65
(問題79)Let's try☆☆土地区画整理法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 従前の宅地の所有者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告のある日ま での間、従前の宅地を使用または収益することはできないが、第三者に売却することはできる。 に存する建築物を移転する必要がある場合には、
2 . 仮換地の指定に伴って、従前の宅地 施行者の要請に基づき当該建築物の所有者がこれを移転するものとし、施行者が移転することはできない。
3. 土地区画整理組合を設立しようとする者は、1人でも、定款および事業計画を定めれ ば、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。
4. 土地区画整理事業の施行により、賃借権を設定した目的を達することができなくなっ た場合、賃借権者は、当該契約を解除することができるが、施行者に対して契約を解 除したことにより生じた損失の補償を請求することはできない。
1
66
(問題82) ☆☆☆都市計画法の開発行為に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.市街化区域内の土地において行われる開発行為は、その規模が700㎡であっても、開発行為の許可が必要とされる場合がある。
2. 建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為 であっても、その規模が1,000㎡を超えるものは、開発行為の許可が必要とされる。
3. 市街化区域内の土地を600㎡ずつに2分割し、それぞれの土地に切土盛土等の造成工 事を行って建築物を建築する場合は、開発行為の許可が必要とされる。
4. 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為または開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者と協議しなければならない。
2
67
(問題86)Let's try☆☆☆建築基準法上の建築協定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、「土地 の所有者等」とは、土地の所有者および借地権を有する者をいう。
1. 建築協定は、建築協定区域内の土地の所有者が1人である場合でも定めることができるが、その効力の発生は、認可の日から起算して3年以内に建築協定区域内の土地に 2人以上の土地の所有者等が存することとなった時からである。
2. 建築協定は、認可の公告以後新たに建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対してもその効力があるが、借地権の目的となっている土地の所有者でその建築協定に合意しなかった者から当該土地の所有権を承継した者についてはその効力が及ばない。
3. 建築協定は、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準について定めることができるほか、特定行政庁の認定があっ た場合においては容積率の緩和に関する基準についても定めることができる。
4. 建築協定は、建築協定区域内の土地の所有者等 (当該建築協定の効力が及ばない者を 除く)の過半数の合意で、特定行政庁の認可を受けて廃止することができる。
3
68
( 問題87)Let's try ☆☆☆都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 高度地区とは、用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区である。
2. 特定街区とは、市街地の整備改善を図るため街区の整備または造成について、その街区内における建築物の建蔽率や建築物の高さの最高限度および壁面の位置の制限が街区ごとに指定されている街区である。
3. 特別用途地区とは、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く)内において、その良好な環境の形成または保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域である。
4.都市計画区域について必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分が定められるが、市街化区域とはすでに市街地を形成している区域であり、市街化調整区域とはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことである。
1
69
(問題90) ☆☆建築協定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 建築協定の廃止は、原則として建築協定区域内の土地の所有者等の5分の4以上の合意が必要である。
2. 建築協定は借地権の目的となっている土地がある場合、その土地の所有者の合意はなくても、その土地の借地権者の合意があれば、締結することができる。
3. 建築協定は、建築協定区域の土地の所有者が1人である場合は定めることができない。
4. 建築協定に容積率の緩和について定められた場合は、一定の範囲内で、都市計画で定められた容積率の制限の緩和を受けることができる。
2
70
(問題91) ☆☆☆建築基準法の容積率に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 老人ホームの共用の廊下または階段の用に供する部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入される。
2. 専ら防災のために設ける備蓄倉庫の用途に供する部分の床面積は、建築物の各階の床面積の合計に対して一定限度までは容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しない。
3. 自家発電設備を設ける部分の床面積は、建築物の各階の床面積の合計に対して一定限度までは容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しない。
4. 宅配ボックス(配達品の荷受人が不在その他の事由により受け取ることができないときの一時保管のための荷受箱)を設置する部分の床面積は、建築物の各階の床面積の 合計に対して一定限度までは容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しない。
2
71
(問題93)Let's try ☆☆☆ 慶子さんが取得した本物件の不動産取得税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 慶子さんが取得した本物件については、贈与税の配偶者控除の適用により不動産取得税が非課税となる。
2. 慶子さんが取得した本物件の建物については、不動産取得税は課税されない。
3. 慶子さんが取得した本物件の土地に係る不動産取得税の課税標準は、当該土地の価格の3分の1となる。
4. 慶子さんが取得した本物件の土地に係る不動産取得税の税率は、100分の4となる。
2
72
(問題94) Let's try ☆☆☆信義さんと慶子さんが作成した贈与契約書(以下「本契約書」という)に係る印紙税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本契約書は、印紙税法における非課税文書となり、印紙税は課税されない。
2. 本契約書に印紙を貼付しなければ、信義さんと慶子さんの贈与契約は効力を生じない。
3. 本契約書における印紙税額は、記載金額がないものとして1通当たり200円となる。
4. 本契約書に貼付した印紙に、慶子さんの消印はあるが信義さんの消印がなかった場合、 印紙の額と同額の過怠税が課せられる。
3
73
(問題95) Let's try☆☆☆慶子さんが取得した本物件に係る固定資産税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか
1. 本物件についての固定資産税の納税義務者は、2024年度から慶子さんとなる。
2. 慶子さんが取得した本物件の土地に係る固定資産税の課税標準の算定については、固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1となる。
3.慶子さんが取得した本物件の建物に係る固定資産税の課税標準の算定については、固 定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1となる。
4.慶子さんが取得した本物件の建物に係る固定資産税額は、慶子さんに新たに固定資産 税が課税されることとなる年度から3年度間、2分の1に相当する税額に減額される。
1
74
(問題97) Let's try☆☆☆岡さんが取得した本物件に係る不動産取得税および固定資産税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 岡さんが取得した本物件の建物に係る不動産取得税の課税標準は、住宅の特例が適用されるため、その価格の2分の1となる。
2. 岡さんが取得した本物件の土地(敷地権) および建物に係る不動産取得税の税率は、いずれも3%となる。
3. 岡さんが取得した本物件の建物に係る固定資産税は、2024年度から5年度の間にわたり新築住宅に係る軽減の適用を受けることができる。
4. 岡さんが取得した本物件の土地 (敷地権)に係る固定資産税の計算に当たり、YXマンションの敷地の課税標準の算定については、当該敷地の固定資産税の課税標準となるべき価格の6分の1となる。
1
75
(問題98) Let's try ☆☆☆ 不動産の売買契約書に係る印紙税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか
1. 不動産の売買契約書に印紙を貼付しなければ、当該売買契約は効力を生じず、納付しなかった印紙税額の3倍の過怠税が徴収される。
2. 不動産の売買契約書に印紙を貼付したが、消印をしなければ、消印しなかった印紙税 額の3倍の過怠税が徴収される。
3. 不動産の売買契約書を一通のみ作成し、当事者の一方が、当該契約書をコピーしただ けで署名や押印を行っていない書面を所有する場合、その書面にも契約金額に応じた 印紙税の負担が必要となる。
4. 2023年1月中に作成された契約金額が30,000千円の不動産の売買契約書に係る印紙税 額は、不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置の対象となるため、10千円となる。
4
76
(問題99) ☆☆☆神野さんの本物件の取得に係る登録免許税および印紙税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 神野さんが本物件を取得する際の、土地の所有権移転登記に係る登録免許税は、0.3 %に軽減される。
2.神野さんが民間金融機関から借り入れをするため、本物件の建物に抵当権を設定した場合、当該抵当権設定にかかる登録免許税は、0.1％に軽減される
3. 神野さんが民間金融機関と締結する借入金の金銭貸借消費契約書の印紙税は、紙税法の特例の適用を受けることができる。
4. 神野さんが実父から資金贈与を納付しなかった印紙税額の3倍の過怠税が徴収される。
2
77
(問題100)設問B ☆☆☆神野さんが取得した本物件に係る不動産取得税および固定資産税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 神野さんが取得した本物件に係る不動産取得税は、所有権移転登記を行ったかどうかにかかわらず課税される。
2. 神野さんが取得した本物件の建物に係る不動産取得税の計算では、価格から12,000千円を控除した金額が課税標準になる。
3. 神野さんが取得した本物件に係る固定資産税の建物の課税標準の算定については、固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1となる。
4. 神野さんが取得した本物件に係る固定資産税の土地の課税標準の算定については、固定資産税の課税標準となるべき価格の6分の1となる。
3
78
(問題102) ☆☆☆神野さんが所得税において住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。
1. 神野さんが取得した本物件の建物は新築住宅ではないため、本物件の建物について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができない。
2. 神野さんが「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の適用を受ける場合、本物件の建物について住宅借入金等特別控除の適用を受けること ができない。
3. 神野さんは住宅借入金等特別控除の適用年のうち、合計所得金額が20,000千円の年は、本物件の建物について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができない。
4. 神野さんが2023年分の所得税において住宅借入金等特別控除の適用を受けることができる場合、その特別控除額は98千円となる。
4
79
(問題103) ☆☆☆本件土地の所有権移転や本件建物の建築請負およびそれらに付随する契約に係る登録免許税お よび印紙税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか 。
1. 永井さんが本件土地を取得した際の所有権移転登記に係る登録免許税は、特例による軽減税率が適用される。
2. 永井さんが民間金融機関から住宅ローンを借り入れる際に本件建物に抵当権を設定した場合、当該抵当権設定登記に係る登録免許税は、住宅用家屋の軽減税率の特例が適 用される。
3. 永井さんが民間金融機関から住宅ローンを借り入れる際の金銭消費貸借契約書に係る印紙税は、特例による軽減税率が適用される。
4. 永井さんが本件土地を取得する際の売買契約書に係る印紙税は、特例による軽減税率が適用される。
3
80
(問題104) ☆☆☆本件土地の所有権移転および本件建物の新築に係る不動産取得税に関する次の記述のうち、最 も適切なものはどれか。
1. 本件土地に係る不動産取得税の計算では、当該土地の価格から12,000千円を控除した金額が課税標準となる。
2. 本件建物に係る不動産取得税の計算では、当該建物の価格の2分の1が課税標準となる。
3. 本件土地に係る不動産取得税の税率は、100分の4となる。
4. 不動産の取得については登記の有無を問わないため、仮に本件土地の所有権移転登記が未登記であっても、当該取得に対して不動産取得税が課税される。
4
81
(問題109) Let's try☆☆☆拓也さんがQA建物および甲土地を譲渡資産、QZマンションを買換資産とする「特定の居住 用財産の買換え特例」(以下「本特例」という)の適用を受ける場合に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。
1. 拓也さんが買換資産であるQZマンションへの居住を開始した時期が2024年中である場合は、本特例の適用を受けることができない。
2. 拓也さんの2023年の合計所得金額が10,000千円を超える場合は、本特例の適用を受けることができない。
3. 買換資産の取得の相手方が生計を一としない正さんであった場合、拓也さんは本特例の適用を受けることができない。
4. 拓也さんが本特例を適用して取得したQZマンションを将来売却した場合、譲渡所得の計算上、QA建物および甲土地の取得時期を引き継ぐことはできない。
4
82
(問題110)Let's try☆☆☆拓也さんがQA建物および甲土地を譲渡し、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控 除」(以下「本特例」という)の適用を受ける場合に関する次の記述のうち、最も不適切なもの はどれか。なお、各選択肢において問われている内容以外は、本特例の適用要件を満たしている ものとする。
1. 拓也さんが本特例の適用を受けた場合には、拓也さんはQA建物および甲土地の取得 価格等をQZマンションの取得価額として引き継ぐことができる。
2. 拓也さんの2023年の合計所得金額が20,000千円を超える場合でも、本特例の適用を受けることができる。
3. 拓也さんが甲土地の取得後、QA建物を自己の居住の用に供さなくなった場合、自己 の居住の用に供さなくなった後、譲渡までの間にQA建物および甲土地を一時的に賃 貸の用に供した場合でも、本特例の適用を受けることができる。
4. 拓也さんがQA建物の新築時において、住宅借入金等特別控除の適用を受けていた場 合でも、本特例の適用を受けることができる。
1
83
(問題113) ☆☆☆Let's try「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」(以下「本特例」という)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はなく、 2023年中に譲渡したものとする。
1. 空き家を相続の時から譲渡の時までの間に無償で貸し付け、その入居者の退去後、譲渡する場合は、本特例の適用を受けることができない。
2. 空き家が1981年6月1日以後に建築されたものである場合は、本特例の適用を受けることができない。
3. 譲渡の時において空き家が一定の耐震基準を満たしていない場合は、本特例の適用を受けることができない。
4. 空き家およびその敷地をその相続の開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月までの間に譲渡した場合は、本特例の適用を受けることができない。
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(問題114) ☆☆☆Let's try「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」(以下「本特例」という)の適用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
1. 敷地の所有者が建物の所有者と異なる場合、両者の関係や生計の状態にかかわらず、敷地の所有者は、建物とともにその敷地を譲渡し、建物の所有者とともにその建物を居住の用に供していたときは、本特例の適用を受けることができる。
2 . 譲渡する建物およびその敷地が自己の居住の用に供されなくなった後、建物およびその敷地を賃貸の用に供していた場合でも、一定の期間内に譲渡すれば本特例の適用を受けることができる。
3. 居住用家屋の譲渡と同時にその居住用家屋の敷地の一部を譲渡した場合は、本特例の適用を受けることができる。
4. 店舗併用住宅を譲渡した場合に、居住の用に供している部分がそれぞれ当該店舗併用住宅およびその敷地のおおむね90%以上であるときは、当該店舗併用住宅全体を居住 の用に供していたものとして本特例の適用を受けることができる。
1
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(問題116) ☆☆☆大場さんがHA建物および甲土地を譲渡資産、2023年のHJマンション購入分を買換資産とする「特定の居住 用財産の買換え特例」の適用を受ける場合に関する次の記述のうち、 最も適切なものはどれか。
1. 大場さんが買換資産であるHJマンションへの居住を開始した時期が2024年中であった場合は、本特例の適用を受けることができない。
2. 大場さんが購入を検討しているHJマンション501号室の専有面積50㎡では、本特例の適用を受けることができない。
3. 大場さんはHA建物および甲土地の譲渡の相手先が浜松さんであった場合、本特例の適用を受けることができない。
4. 大場さんの2024年の合計所得金額が10,000千円を超える場合は、本特例の適用を受けることができない。
3
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(問題117) ☆☆☆大場さんはHF建物および乙土地の譲渡について、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る 譲渡所得の特例」(以下「本特例」という)の適用を受けたいと考えている。本特例に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 大場さんは本特例の適用を受ける場合、「長期(10年超)所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」の適用も併せて受けることができる。
2. 大場さんが2022年に本特例の適用を受け、2023年中にHA建物および甲土地を譲渡した場合、2023年の譲渡について「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用を受けることができる。
3. 大場さんがHA建物および甲土地について「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円 特別控除」の適用を受ける場合、本特例の適用と合わせて同年中に合計6,000万円を限度として、いずれの特例も適用を受けることができる。
4. 大場さんはHF建物および乙土地を相続した際に支払った相続税のうち一定額を取得費に加算したうえで、本特例の適用を受けることができる。
2
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( 問題118) ☆☆☆「特定の居住用財産の買換え特例」(以下「本特例」という)の適用に関する次の記述のうち、 最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はな い も のとす る。また、各選択肢において問われている内容以外は、本特例の適用要件を満たしているものとする
1. 買換資産が中古住宅(建築後に使用されたことのある住宅)の場合でも、本特例の適用を受けることができる。
2. 譲渡資産の所有期間が譲渡した年の1月1日において10年を超える場合、本特例の適用を受けることができる。
3. 同一年において「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」の適用対象である家屋と本特例の適用対象である家屋をともに売却した場合、いずれの特例も 適用を受けることができる。
4. 譲渡資産の譲渡対価が1億円の場合、本特例の適用を受けることができない。
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(問題120) 設問B ☆☆☆工事さんがS建物または土地を売却した場合において、GPマンションを買換資産とする「特定の居住用財産の買換え特例」(以下「本特例」という)の適用に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本特例の適用を受けるためには、譲渡資産と買換資産の価額の差額がいずれか高い方の価額の20%以内であることが要件となっている。
2. 本特例の適用を受けるためには、浩二さんの合計所得金額が30,000千円以下であることが要件となっている。
3. 浩二さんの直系血族や同一生計の親族からGPマンションを購入した場合でも、本特例の適用を受けることができる。
4. 浩二さんが本特例の適用を受けた場合でも、GPマンション取得のための借入金について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができる。
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(問題121) ☆☆☆「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」(以下「本特例」という)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は2023年中に譲渡したものとする。
1. 譲渡対価の額が1億円を超える場合は、本特例の適用を受けることができない。
2. 空き家が1981年6月1日以後に建築されたものである場合は、本特例の適用を受けることができない。
3. 譲渡の時において空き家が一定の耐震基準を満たしていない場合は、本特例の適用を受けることができない。
4. 空き家を取り壊した後、その敷地のみを譲渡した場合は、本特例の適用を受けることができない。
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(問題122)☆☆☆所得税に係る特例の併用に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 同一年における「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」および「被相続 人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」の併用は、それらによる控除額の合計が3,000万円以下であっても認められていない。
2. 店舗併用住宅を売却して譲渡所得が生じ、代わりに同一種類の店舗併用住宅に買い換 えた場合は、「特定の居住用財産の買換え特例」または「特定の事業用資産の買換え特例」のいずれか一方を選択しなければならない。
3. 同一年において「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と「住宅借入金等特別控除」は併用することができない。
4. 同一年において「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例」と「住宅借入金等特別控除」は併用することができない。
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(問題124) 設問B ☆☆☆次郎さんと妙子さんがPY建物および甲土地を売却した際に、「長期(10年超)所有の居住用 財産を譲渡した場合の軽減税率」の特例(以下「本特例」という)の適用を受ける場合の取扱い に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 本特例を適用するための所有期間の要件は、PY建物および甲土地を取得した年の1 月1日から譲渡日までの所有期間が10年を超えていることである。
2. 仮に次郎さんと妙子さんのPY建物の所有期間が7年、甲土地の所有期間が13年である場合、甲土地については本特例の適用を受けることができる。
3.「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の特例の適用を受けない場合、本特例の適用を受けることができない。
4. 次郎さんが共有持分5分の3のうち5分の1を妙子さんに譲渡した場合、当該譲渡について本特例の適用を受けることができない。
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(問題125) ☆☆☆次郎さんと妙子さんがPY建物および甲土地の各持分を同時に売却し、同様の店舗併用住宅に 買い換えた際に、住宅専用部分については「特定の居住用財産の買換え特例」の適用を、店舗専用部分については「特定の事業用資産の買換え特例」の適用を受ける場合における取扱いに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. PY建物の住居専用部分および甲土地のうち当該部分に相応する部分に「特定の居住 用財産の買換え特例」の適用を受けるためには、買換資産が非耐火建築物の中古住宅である場合、取得日以前25年以内に建築されたこと、または一定の耐震基準に適合していることが必要である。
2. PY建物の住居専用部分および甲土地のうち当該部分に相応する部分に「特定の居住用財産の買換え特例」の適用を受けるためには、譲渡者である次郎さんや妙子さんが PY建物の住居専用部分を連続して10年以上自己の居住の用に供していることが必要 である。
3. PY建物の住居専用部分が「特定の居住用財産の買換え特例」の適用要件を満たすとともに、店舗専用部分が「特定の事業用資産の買換え特例」の適用要件も満たしている場合は、いずれか一方の特例を選択して適用する必要がある。
4. PY建物の店舗専用部分および甲土地のうち当該部分に相応する部分に「特定の事業用資産の買換え特例」の適用を受ける場合、譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額以下であるときは、譲渡資産の譲渡はなかったものとみなされる。
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(問題126) ☆☆☆「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」および「長期(10年超) 所有の居住用財 産を譲渡した場合の軽減税率」の適用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
1. 住民登録の住所と実際の住所が異なる場合には、実際の住所にある土地建物等が居住用財産となる。
2. 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」および「長期(10年超)所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」は、建物を任意に取り壊して敷地だけを譲渡する場合、譲渡契約の締結時期には制限があるが、その敷地の譲渡の時期については、 いずれの特例にも制限がない。
3. 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」には、譲渡者の所得に関する要 件はない。
4.「長期(10年超) 所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」の適用を受ける場合に適用される所得税の税率は、課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分には10%と なり、6,000万円を超える部分には15%となる。
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(問題134) Let's try☆☆☆不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 生計を一にする親族に支払った青色事業専従者給与は、不動産の貸付けが事業的規模である場合は、一定の要件を満たせば、必要経費に算入される。
2. 建物の修理、改良等に要する費用のうち、建物の使用可能期間を延長させる部分に対応する金額についても、2024年3月31日までの時限的な特例で、その全額が支出した年分の必要経費に算入される。
3. 不動産所得の総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するものが含まれる。
4. 賃貸マンションの賃貸人が、生計を一にする親族から当該賃貸マンションを賃借している場合に、その親族に支払った家賃は、不動産所得に係る必要経費に算入されない。
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( 問題138) ☆☆☆不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本設 問は設例との直接的な関連はないものとする。
1. 不動産賃貸業を初めて営む者が、業務開始までに支払った建築費に充てるための借入 金の利子は、原則として必要経費に算入される。
2. 賃貸料等の回収不能による貸倒損失は、不動産の貸付けが事業的規模である場合は、 回収不能となった年分の必要経費に算入される。
3. 生計を一にする親族に支払った給料は、原則として必要経費に算入される。
4. 登録免許税 (登録に要する費用を含み、その資産の取得価額に算入されるものを除く)、不動産取得税および事業所税は必要経費に算入されるが、不動産所得に係る所得税、住民税および事業税は必要経費に算入されない。
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(問題142) ☆☆☆不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 建物の修理、改修等に要する費用のうち、明らかに建物の使用可能期間を延長させる部分に対応する金額は、支出した年分の不動産所得の必要経費とすることはできない。
2. 不動産所得の金額の計算上、貸し付けている不動産の減価償却を行うに当たっては、 2023年中に取得した当該建物の附属設備については、定額法または定率法の選択が可能である。
3. 配偶者その他の親族に支払った給与であっても、青色事業専従者給与として一定の要件に該当する場合は、青色申告者の不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入でき る。
4. 不動産賃貸業を初めて営む者が、業務開始までに支払った建築費に充てるための借入 金の利子は、当該建物の取得費または取得価額に算入する。
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(問題145)Let's try 佐野さんは、不動産の証券化についても興味をもっている。不動産証券化のスキームに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 特定目的会社(TMK) スキームは、オリジネーターが、証券化対象資産を資産の流動化に関する法律に基づくTMKに売却し、TMKが当該資産から得られる収益や資産価値を裏付けとする資産対応証券を発行することにより資金調達を行う仕組みであ る。
2. 合同会社-匿名組合(GK-TK) スキームは、運用資産を不動産信託受益権とし、 会社法に基づく合同会社を用い、ノンリコースローンと商法上の匿名組合出資を組み合わせて資金調達する仕組みである。
3. 不動産投資信託(REIT)は、金融商品取引法に基づく投資信託または投資法人の形態を用いて、複数の投資家から集めた資金を、不動産を主たる対象資産として運用し、それによる成果を投資家に分配するという仕組みである。
4. 開発型不動産証券化スキームは、不動産がキャッシュフローを生み出す前の段階にお いて、完成後に生み出すであろうキャッシュフローを裏付けとする証券の発行などに よって開発資金を調達する仕組みである
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( 問題146) Let's try☆☆不動産投資関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 正味現在価値(NPV)は、不動産を将来売却する時点までの純収益と、売却価格か ら売却に要した費用を控除した額の、それぞれの現在価値の合計額から、投資額の現 在価値の合計額を控除して求め、NPVがプラスになれば、投資価値があると判断できる。
2. 内部収益率(IRR)は、不動産を将来売却する時点までの純収益と、売却価格から 売却に要した費用を控除した額の、それぞれの現在価値の合計額が、投資額の現在価 値の合計額に等しくなる割引率であり、投資家の期待利回りがIRRよりも大きければ、投資家の期待を上回る投資採算が得られると判断できる。
3. LTVは、不動産に投資した資金のうち、借入金などの負債額を総投資額または不動 産の評価額で割った比率であり、LTVが小さいほど負債の償還に対する安全性が高くなる。
4. レバレッジ効果は、自己資金と借入金を併用して投資を行うことにより自己資金に対する投資利回りを高める効果であり、投資利回りよりも借入金利が低いときにレバレ ッジ効果が生じる。
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(問題150) Let's try☆☆☆不動産証券化関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 証券化された不動産の管理、運営を指示する専門家をアレンジャーという。対象不動 産の購入や売却に関する助言から、テナント誘致計画や物件の管理方針等の決定、指示および監督までを行い、資産全体としての価値を最大化することを使命としている。
2. 証券化の対象となる不動産の取得のために必要な資金を融資として拠出する金融機関をレンダーという。通常、その融資は、不動産の賃料収入と売却収入から元利払いを 受けるノンリコースローンである。
3. 不動産証券化商品の発行に際して、資本市場で募集・販売を行うことを目的に引受け を行う証券会社などのことをアンダーライターという。発行条件の決定だけではなく、 販売の際には投資家に対して商品に関する説明も行う。
4. 証券化の対象となる不動産の原資産保有者のことをオリジネーターという。ビル保有 会社やデベロッパーのほか、一般事業会社がオリジネーターになる場合もある。
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(問題153)設問C ☆☆☆投資判断を行う手法に関する次の記述の空欄(ア)~(ウ)にあてはまる 不動産の収益価格を求める手法の一つであるDCF法(ディスカウンテッド・キャッシュフロー) 語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
DCF法では、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計することにより、対象不動産の(ア)を算出する。DCF法の投資判断の指標の一つとして、当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和が、実際に投資する金額の現在価値の合計と比べて ( 1 )の場合には、投資適格と判断するNPV法(正味現在価値法)がある。また、実際に投資する金額の現在価値の合計が、当該不動産が将来生み出すキャッシュフ ローの現在価値の総和と等しくなる割引率を求めて、投資家の(ウ)と比較して投資 判断を行う手法をIRR法(内部収益率法)という。
1. (ア) 収益価格(イ) 同額または下回る(ウ) 実際に投資する金額
2. (ア)割引率(イ) 同額または上回る (ウ) 実際に投資する金額
3.(ア収益価格(イ) 同額または上回る(ウ) 期待収益率
4.(ア)割引率(イ) 同額または下回る(ウ)期待収益率
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