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賃貸不動産管理士

問題数97

No.1

管理受託契約の相手方が管理業者、特定転貸事業者又は宅地建物取引業者である場合、管理受託契約重要事項説明及び説明に係る書面の交付は必要ない。

No.2

管理受託契約を、契約の同一性を保ったまま契約期間のみ延長する又は商号の変更のみで更新する場合には、更新時に変更のあった事項について重要事項の説明は不要だが、重要事項説明書面及び管理受託契約書面を交付する必要がある。

No.3

管理受託契約内容変更時の重要事項説明は、貸主からの依頼がある、事前に重要事項説明書類を交付する等の条件を満たせば音声のみの通信で行うことができる。

No.4

管理受託契約が締結されている賃貸住宅が売却等されることにより、賃貸人たる地位が新たな賃貸人に移転し、従前と同一内容によって当該管理受託契約が承継される場合、遅滞なく、 新たな賃貸人に当該管理受託契約の内容が分かる書類を交付することで足り、重要事項の説明は行わなくてよい。

No.5

鉄骨造は、鋼材の加工性が良く、工期は比較的短く、 省力化が可能であり、 高層建物に採用されることが多い。

No.6

ヒートポンプ給湯機は、電気と同時に発生する熱を回収し、給湯に利用するシステムである。

No.7

終身建物賃貸借の契約の締結は、公正証書等の書面で行わなければならず、電磁的記録によって行うことはできない。

No.8

公共下水道は、建物外部の下水道管の設置方法により、汚水、雑排水及び雨水を同じ下水道管に合流して排水する合流式と、汚水用の下水道管を別に設けて排水する分流式がある。

No.9

賃借人が賃貸住宅を転貸する事業を営むことを目的として締結される賃貸住宅の賃貸借契約であっても、賃借人が賃貸人の親会社又は子会社であるときは、特定賃貸借契約に該当しない。

No.10

要配慮個人情報とは、本人の国籍、人種、信条、社会的身分、病歴、犯罪の経歴、犯罪により害を被った事実などをいう。

No.11

伸頂通気方式は、 排水立て管に、最下層よりも低い位置で接続して通気管を立ち上げ、最上の伸頂通気管に接続する方式である。

No.12

自動火災報知設備における熱感知器のうち、差動式スポット型は、周囲の温度の上昇率が一定の率以上になったときに作動する。

No.13

個人情報取扱事業者が、開示、内容の訂正、追加又は削除、利用の停止、消去及び第三者への提供の停止を行うことのできる権限を有する個人データは、6か月以内に消去する場合でも、保有個人データとして扱われる｡

No.14

宅建業の重要事項説明書（35条書面）には、宅地建物取引士による記名押印が必要である。

No.15

住宅用防災警報器には、煙式と熱式があり、 火災をより早く感知できるのは熱式である。

No.16

平成30年住宅・土地統計調査によれば、 平成30年10月1日現在の全国の空き家率は 13.6%であり、空き家の内訳では賃貸用の住戸が全体の約30%となっている。

No.17

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・建物などの所有者に対して課される地方税で、 所定の要件を満たす新築住宅については、 120㎡以下の床面積に相当する部分の税額が一定期間にわたり2分の1に軽減される。

No.18

管理受託契約の締結にあたり、賃貸人に賠償責任保険等への加入を求める場合や、当該保険によって保障される損害については賃貸住宅管理業者が責任を負わないこととする場合は、その説明をしなければならない。

No.19

管理受託契約の重要事項説明11項目

No.20

業務管理者の監督事項8つ

No.21

特定賃貸借契約の重要事項説明14項目

No.22

貸主への定期報告は、口頭にて説明することで足り、必要に応じて書面又は電磁的記録を交付する。

No.23

単純な問合せについても、可能な限り記録し、 報告しなければならない。

No.24

「管理業務」については、管理業法第2条第2項に基づく管理業務に限らず、賃貸人と賃貸住宅管理業者が締結する管理受託契約における委託業務の全てについて報告することが望ましい。

No.25

貸主の承諾を得て借主がエアコンを設置した場合、エアコンの設置による壁のビス穴跡は、 借主負担とすることが妥当とされている。

No.26

定期清掃業務については、定期的に計画性をもって実施するために、 年間清掃計画と清掃仕様を作成しなければならない。

No.27

防火管理者を定めたときは、 管理権原者は、遅滞なくその旨を所轄消防長又は消防署長に届け出なければならない。

No.28

建築基準法上の調査及び報告は、 構造及び建築設備を対象としており、建築物たる賃貸住宅の敷地は対象とはならない。

No.29

管理業者が建物の修繕を完了した場合であっても、貸主は当該建物の引渡しを受けるまでは、報酬の支払を拒むことができる。

No.30

管理業者が行った建物の修繕が品質に関して契約の内容に適合しないものである場合、 貸主がその引渡しを受けた日から1年以内にその旨を管理業者に通知しないと、貸主は、その不適合を理由として管理業者に対し、担保責任を追及することができない。

No.31

「管理業務の一部の再委託に関する事項」について、 管理受託契約の重要事項説明時から再委託先が変更となった場合、 変更のあった事項について重要事項説明を行い、書面を交付する必要がある。

No.32

特定賃貸借標準契約書に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。 ア 特定賃貸借標準契約書では、 借主は、賃貸住宅について自らを転貸人とする転貸借契約を締結したときは、 転借人に対し、 維持保全の内容及び借主の連絡先を通知しなければならないが、 当該通知は書面又は電磁的方法によることを要しないとされている。 イ 特定賃貸借標準契約書では、借主が事務所として賃貸物件を転貸する事項についても定めている。 ウ 特定賃貸借標準契約書では、貸主が借主の不履行の債務の額を敷金から差し引いた額を返還する場合、貸主は、敷金から差し引く債務の内訳を借主に明示しなければならないとされている。 エ 特定賃貸借標準契約書では、貸主が修繕を行う場合には、貸主が、あらかじめ借主及び転借人へ通知するものとしている。

No.33

管理受託契約重要事項説明を受けようとする者が承諾した場合は、管理受託契約重要事項説明書及び添付書類を当日に送付することは可能である。

No.34

重要事項の説明を受けようとする者が、説明者の従業者証明書及び管理受託契約重要事項説明書を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、賃貸住宅管理業者が重要事項の説明を開始する前に確認していることが必要である。

No.35

貸主が死亡し、 相続人が複数いる場合、 その死亡前に支払期限が到来し、 被相続人死亡の時点で未収となっていた賃料は、 遺産分割を経ることなく、 賃料債権として、各相続人がその相続分に応じて承継する。

No.36

貸主が死亡し、相続人が複数いる場合、相続開始から遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料は、遺産分割の対象となり、 遺産分割により賃貸物件を相続した者がすべて取得する。

No.37

ポップアウトとは、コンクリート内部の部分的な膨張圧によって、コンクリート内部が破壊された状態であり、目視によっての確認は難しい。

No.38

畳床は、消耗品に近いものであり、減価償却資産になじまないので、 経過年数は考慮しない。

No.39

カーペットは、6年で残存価値1円となるような直線又は曲線を想定し、借主の負担を決定する。

No.40

フローリングは㎡単位での張り替えとなり、建物の耐用年数から負担割合を算定する。

No.41

柱、襖・障子等の建具部分の原状回復費用は、原則建物の耐用年数に応じて算定される。

No.42

共同住宅の住戸の床面積の合計が100㎡を超える階に設ける片側廊下は、 1.6m以上の幅が必要とされる。

No.43

屋外の直通階段は、90cm以上の幅が必要とされる。

No.44

居住専用の共同住宅の2階以上の階又は地階で、収容人員が30人以上のものには、避難階及び 11階以上の階を除き、避難器具を設置しなければならない。

No.45

直上階の床面積の合計が200㎡を超える地上階の階段は、踏み幅120cm以上、けあげ30㎝以下、踏み幅24㎝以上としなければならない。

No.46

手すりを設けた場合、階段の幅について10㎝までの手すりについてはないものとみなして測定することができる。

No.47

回り階段における踏み面の寸法は狭い方から20㎝の位置において測るものとされている。

No.48

6階以上の階、床面積の合計が100㎡を超える5階以下の階（耐火・準耐火・不燃は200㎡）には、直通階段を2以上設けなければならない。

No.49

耐震診断とは、建物に必要とされる耐力と、 現に保有している耐力を比較し、大地震の際にどの程度の被害を受けるかを評価・判定するものである。

No.50

木造住宅の基礎が無筋コンクリートの場合に、既存基礎に鉄筋コンクリート造の基礎を抱き合わせるようにして既存基礎との一体化を図ることは避けるべきである。

No.51

高さ18mを超える建築物には、 周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効に避雷設備を設けなければならない。

No.52

低圧受電とは、契約電力50kW未満、標準電圧 1,000 ボルトで受電し、住戸・アパート・事務所などの電灯や小型機器で使用する電気を供給する方式である。

No.53

高圧受電とは、契約電力50kW〜2,000kW未満、標準電圧 6,000ボルトで受電し、電気を供給する方式である。

No.54

ガス警報器の取付けは、 空気より軽い都市ガスの場合は、天井面の下方 50cm以内に設置し、プロパンガスや空気より重い都市ガスの場合は、床面の上方50cm 以内の壁などに設置する｡

No.55

60万円以下の金銭の支払について少額訴訟による審理及び裁判を求めることができるが、同一の簡易裁判所において、 同一の年に10回を超えて少額訴訟を求めることはできない。

No.56

敷金を交付する合意は、賃貸借契約とは別個の契約であり、 敷金契約のみを合意解約することも可能である。

No.57

中途解約を認める特約がないかつ期間の定めのある建物賃貸借契約において、借主または貸主が期間満了3か月前に更新拒絶の通知をした場合、当該契約は法定更新される。

No.58

3年を超える賃貸借契約の設定は、共有者全員の一致により行わなければならない。

No.59

借主につき破産手続の開始が決定されたことのみでは、民法上は、貸主が賃貸借契約を解除したり、解約の申入れをしたりする理由にならない。

No.60

破産手続開始決定後に生じた未払賃料債権は、破産債権となり、 破産手続のなかで弁済を受ける。

No.61

「特定転貸事業者（サブリース業者）」とは、特定賃貸借契約（マスターリース契約）に基づき賃借した賃貸住宅を営利の意思を持って反復継続的に第三者に転貸する事業を営む者を指し、その規模が200戸未満の場合でも特定転貸事業者に対する規制の対象となる。

No.62

社宅代行業者（転貸型社宅代行業者）は「特定転貸事業者（サブリース業者）」に該当する。

No.63

勧誘者であるA法人 (代表者B) は特定転貸事業者であるC法人 (代表者D）から委託を受けて特定賃貸借契約の勧誘を行っている。勧誘者であるA法人の従業員Eが、 特定賃貸借契約の条件について広告をする際に、自己の判断により、管理業法第28条の規定に違反して、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をした場合の罰則 (30万円以下の罰金) の適用に関する次の記述の正誤を答えよ。 ア A法人が罰金に処せられることがある。 イ 代表者Bや代表者Dが罰金に処せられることはない。 ウ C法人が罰金に処せられることがある。 エ 従業員Eが罰金に処せられることはない。

No.64

特定転貸事業者は、管理業法施行前に締結された特定賃貸借契約で、同法施行後に同法第31条第1項各号規定の事項及び同法施行規則第48条各号規定の全ての事項を記載した特定賃貸借契約締結時書面の交付を行っていない場合は、特定賃貸借契約変更契約を締結したときに、同法第31条第1項各号規定の事項及び同法施行規則第48条各号規定の全ての事項について、特定賃貸借契約締結時書面の交付を行わなければならない。

No.65

特定転貸事業者は、 業務状況調書等の書類を、 事業年度ごとに、その事業年度経過後3か月以内に作成し、遅滞なく営業所又は事務所ごとに備え置かなければならない｡

No.66

業務状況調書等の書類は、営業所又は事務所に備え置かれた日から起算して5年を経過する日までの間、当該営業所又は事務所に備え置くものとし､当該営業所又は事務所の営業時間中、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の求めに応じて閲覧させなければならない。

No.67

国土交通大臣は、特定転貸事業者に対し、指示をしたときは、その旨を公表しなければならない。

No.68

居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除と、所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、重複して適用を受けることはできない。

No.69

相続財産である賃貸建物の敷地に小規模宅地等の特例を適用する場合には、相続税の計算上、評価額を 330㎡までの部分について 80%減額することができる。

No.70

不動産証券化においてアセットマネージャーが説明・情報開示責任を果たすために必要な情報は、 管理業者の情報を基礎とするので、管理業者としては、特に投資家を対象に、透明性の高い説明と報告をする役割を担っている。

No.71

賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にある者でも、内部管理事務に限って従事する者は、従業者証明書を携帯する必要はない。

No.72

建物所有者と借受希望者による賃貸借契約の締結に向けた交渉が進み、交渉の相手方に契約が成立するであろうという強い信頼が生まれる段階に達した場合には、その信頼は法的保護に値することから、賃貸借契約が成立する。

No.73

貸主が、6か月分の賃料として60万円を滞納している借主に対し「滞納賃料60万円を本通知書到達後7日以内にお支払い下さい。万一支払がないときは、契約解除をいたしますことを申し添えます。」 という通知をした場合、通知書が到達してから7日以内に支払がなかったときは、あらためて解除通知することなく、賃貸借契約は解除により終了する。

No.74

催告と同時に 「期間内に支払がない場合には、本書をもって建物賃貸借契約を解除することとします」 と記載して解除の意思表示を行うことは可能である。

No.75

貸主が死亡し、その共同相続人が賃貸住宅を相続した場合、遺産分割までの賃料債権は、金銭債権として、相続財産となる。

No.76

建物賃貸借の賃料は、通常、履行期の到来から5年で消滅時効になる。

No.77

貸主が賃料の受領を拒絶している場合、借主は賃料を供託することにより、債務不履行責任のみならず賃料支払義務を免れることができる。

No.78

借主につき破産手続の開始が決定され、破産管財人が選任された場合、破産管財人は、賃貸借契約を解除することができる。

No.79

借主につき破産手続の開始が決定されたことは、民法上は、貸主が賃貸借契約を解除する理由にならない。

No.80

明渡し訴訟について即決和解(起訴前の和解)が成立したとしても、和解調書に基づき建物明渡しの強制執行を行うことはできない。

No.81

借主が通常の住まい方をしていても発生する損耗であっても、その後の借主の管理が悪く、 損耗が拡大したと考えられるものは、借主が原状回復費用を全額負担する。

No.82

経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に借主が故意・過失等により設備等を破損し、使用不能にしてしまった場合には、従来機能していた状態まで回復させるための費用を借主が負担すべきときがある。

No.83

賃貸人又は賃貸住宅管理業者が管理受託契約に定める義務の履行に関して、相手方に信頼関係を破壊する特段の事情があった場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行をし、その期間内に履行がないときは、契約を解除することができる。

No.84

定期調査を行うことができる者は、一級建築士若しくは二級建築士又は建築設備検査員に限られている。

No.85

建築基準法の定期調査の報告の時期は、建築物の用途、構造、延べ面積等に応じて、おおむね1年から3年までの間隔をおいて特定行政庁が定める時期である。

No.86

抵当建物使用者は、買受人に対して、買受け時より後に建物を使用したことの対価を支払わなければならないが、買受人が抵当建物使用者に対し、相当な期間を定めて、 その1か月分以上の支払いの催告をし、その期間内に対価の支払いがない場合には、建物明渡猶予制度は適用されない。

No.87

サブリース方式において、サブリース業者が賃貸住宅の維持保全業務と併せて入居者から家賃、 敷金、共益費等を受領する行為は賃貸管理業務に該当しない。

No.88

特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の引渡時期は、特定賃貸借契約書の記載事項である。

No.89

標準管理受託契約書では、賃貸住宅管理業者は、管理業務について、委託者である賃貸人を代理するが、未収賃料の督促業務を実施する場合には、その内容について事前に賃貸人と協議し、承諾を求めなければならないとしている。

No.90

　賃貸住宅管理業者の従業者が賃貸住宅の清掃中に不注意で入居者に怪我を負わせたときは、賃貸住宅管理業者が入居者に対して損害賠償責任を負うが、当該従業者の選任及びその事業の監督について相当の注意をしたことを証明したときは、責任を免れる。

No.91

不法行為による損害賠償の請求権は、被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から3年間(人の生命又は身体を害する不法行為の場合、5年間)行使しないとき、又は不法行為の時から10年間行使しないときは、時効によって消滅する。

No.92

修繕とは、建物及び設備の性能を向上させることをいう。

No.93

長期修繕計画の期間は、一般的に30年程度とされており、また、数年に1度は見直しを行うことにより、適切な実施時期を確定することが必要である。長期修繕計画の期間は、一般的に30年程度とされており、また、数年に1度は見直しを行うことにより、適切な実施時期を確定することが必要である。

No.94

排水トラップの封水深は、通常100mm以上150mm以下が必要であり、封水深が浅いと破封しやすく、深いと自浄作用がなくなる。

No.95

単一性の原則とは、企業会計は、その処理の原則及び手続を毎期継続した適用し、みだりにこれを変更してはならないことをいう。

No.96

賃貸不動産経営管理士の業務に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1 賃貸不動産経営管理士は、賃貸借関係の適正化を図るために、原状回復の範囲の決定に係る事務を管理監督し、又は自ら実施する役割を担うことが期待される。 2 賃貸不動産経営管理士は、賃貸借関係の適正化を図るために、家賃等の収納に係る事務を管理監督し、又は自ら実施する役割を担うことが期待されるが、これには滞納が生じた場合の対応が含まれる。 3 賃貸不動産経営管理士は、賃貸借関係の適正化を図るために、家賃改定の申し出があった際に、契約の種類や契約条項に応じた手続きの実施に係る事務を管理監督し、又は自ら実施する役割を担うことが期待される。 4 賃貸不動産経営管理士は、賃貸借関係の適正化を図るために、賃貸借契約の更新に係る事務を管理監督し、又は自ら実施する役割を担うことが期待されるが、更新後の契約条件を記載した書面を作成し、交付することまでは求められていない。

No.97

階建てで床面積が1,000㎡以上の賃貸共同住宅で、建築基準法の耐震関係規定に適合しないものについては、原則として、耐震診断を行い、 診断の結果、地震に対する安全性の向上を図る必要があると認められるときは、耐震改修を行うよう努めなければならない。