甲は、令和5年3月、値下がりしたK宅地(3年前に4億円で取得したものの、地価下落により時価2億円)と、Aが所有するL宅地(30年前に相続、時価2億円)と等価交換することとなった。 K土地もL土地も 「1年以上有していた固定資産」・「宅地として利用」する場合、甲は、所得税法58条の適用を受けることができる。

甲は、債権者である銀行から保証債務の履行を求められ、その履行に充てるためK土地を譲渡しようとしたが、すぐには譲渡できなかったため、やむなく手持の預金で保証債務を履行した。 その後、K土地を譲渡し、預金を補充した場合、このK土地の譲渡について所得税法64条第2項の適用を受けることができる。

甲は、店舗併用住宅(1階が店舗の用、2階が居住の用)のK建物とその敷地を所有しており、令和5年6月、乙が所有する居住用の戸建住宅のL建物とその敷地とを等価交換し、甲は、交換取得後、L建物とその敷地を居住の用に供している。 この場合、甲は、交換取得資産を交換譲渡資産と「同一の用途に供する」ことになり、所得税法58条の適用を受けることができる。

甲は、甲の父・Aの保証債務と担保提供されていたK土地を相続したところ、Aの相続開始時点で主たる債務者が弁済不能の状態にあり、相続後、債権者から保証債務の履行を請求されたため、K土地を譲渡して保証債務を履行した。 この保証債務がAの相続税の債務控除の対象となる場合、甲はK土地の譲渡所得について所得税法64条第2項の適用を受けることができる。

所法58①の規定の適用を受けて交換により取得した土地を譲渡する場合において、長期譲渡所得と短期譲渡所得との区分の判定に当たっては、交換により譲渡をした土地の取得をした日に取得をし、その翌日から引き続き所有していたものとみなされ、また、同項に規定する 「1年以上有していた固定資産」であるかどうかの判定に当たっても、同様に引き続き所有していたものとみなされる。

甲は、同一の収用事業のために、令和2年と令和5年の2回にわたって土地を買収された。 この場合、令和2年分及び令和5年分いずれの年においても、措法33条の4(収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除)の適用を受けることができる。

甲は、収用等があった日以後1年以内に代替資産を取得する予定で申告をしていたが、その期間内に代替資産を一部取得できず、当初申告した見積額に満たないこととなった。 この場合、収用等のあった日以後1年を経過した日から4か月以内に修正申告をしなければならない。

甲は、県道拡幅事業(特例該当事業)のために自己の所有する土地の一部を、次のように買収された。 (1)買取り等の申出があった日 令和5年6月7日 (2)譲渡契約の締結日 (契約効力の発生の日) 令和5年11月5日 (3)土地の引渡しの日 令和6年3月10日 甲は、譲渡所得の申告を土地の引き渡しがあった令和6年分の所得として申告する予定である。 この場合、買取り等の申出があった日から土地の引渡しの日までの期間が6か月を徒過するため、措法33の4の適用はない。

譲渡所得の基因となる資産とは、所法33②各号に規定する資産以外の一切の資産をいい、金銭債権、借家権又は行政官庁の許可、認可、割当て等により発生した事実上の権利も含まれる。 46期(改)

固定資産である不動産の譲渡であっても、当該不動産を相当の期間にわたり継続して譲渡している場合には、原則として、譲渡所得に該当しないが、 極めて長期間保有していた固定資産、例えば、 先祖代々(棚卸資産でない)の土地を譲渡した場合、該当譲渡による所得は、その譲渡が営利を目的として継続的に行われたとしても譲渡所得となる。

個人で農業を営む甲は、自己の所有する1,000㎡の畑を、中央に取付道路を設置した上、6区画の宅地に造成し分譲した。 この場合の所得は、当該宅地が棚卸資産又は棚卸資産に準ずる資産になることから、事業所得又は雑所得に該当し、譲渡所得とすることはできない。 46期(改)

固定資産である土地に区画形質の変更を加えて譲渡した場合の当該譲渡による所得は、所基通33-4により事業又は雑所得に該当することとなるが、その区画形質の変更に係る土地が極めて長期間(おおむね10年以上)引き続き所有されていたものであるときの当該譲渡による所得は、譲渡所得として差し支えない。

借家人が賃貸借の目的とされている家屋の立退きに際し受ける立退料のうち、借家権の消滅の対価の額に相当する部分は、譲渡所得に該当する。

離婚に伴い、土地を財産分与することとした場合、財産分与義務の消滅という経済的利益を対価として譲渡したこととなり、その時の譲渡所得の収入金額は、当該土地の時価によることとなる。また、財産分与により当該土地を取得した者は、その分与を受けた時において、その時の時価により当該土地を取得したこととなる。

譲渡担保については、一定の要件に該当するものは、当該譲渡はなかったものとみなすこととなるが、当該譲渡が債権担保のみを目的として形式的にされたものである旨の債務者及び債権者の連署に係る申立書を確定申告書に添付して申告した場合に限り認められる。

個人が他の者と共有している土地について、その持分に応ずる現物分割があったときには、それぞれ自分の持分を相手に譲渡したものとして、譲渡所得に該当することとなる。

建物の所有を目的とする借地権については、たな卸資産等に該当するものを除き、既存の借地権を譲渡する場合はもちろん、新規の借地権の設定の場合(設定の対価として支払を受ける金額が、設定対象となる土地等の価額の十分の五に相当する金額を超える場合)も、譲渡所得に該当する。

相続、遺贈又は贈与により取得するものは、所得税法上は非課税とされている。

収入の基因となった行為が違法である場合には、権利確定主義の観点から、その収入は収入金額とすべき金額には含まれない。

交換や現物出資などにより資産を譲渡した場合のように、その代金を金銭以外の物や権利などで受け取った場合には、その受け取った時における受け取った物や権利などの時価が、譲渡所得の収入金額となる。

令和4年12月15日に宅地を5,000万円で売却する売買契約を締結し、同日、手付金500万円を受領した。その後、令和5年2月に残代金4,500万円を受領するのと引換えに、所有権移転登記に必要な書類一式を相手に渡したところである。この場合、令和4年分の所得として確定申告をしなければならない。

甲は、令和4年12月に宅地の売買契約を締結し、譲渡代金の全額を受領し、登記は翌年1月に行った。 この場合、令和4年分若しくは令和5年分のいずれかを選択して確定申告することができる。

農地法第3条若しくは同法第5条の規定による許可又は届出は、所有権移転の効力要件となっていることから、これらの許可等の交象となっている農地を譲渡した場合の収入すべき時期は、原則として、これらの許可等の効力が生じた日と当該農地等の引渡しがあた日とのいずれか遅い日になる。

マンションの建築完了前の平成29年中に、そのマンションの分譲業者と売買契約を締結し、その契約に基づき建築が完了した平成30年中にマンションの引渡しを受け、そのマンションを令和5年中に譲渡したが、その売買契約締結の日を取得の日であるとして、分離長期譲渡所得としての計算を行った。

父が平成24年2月に土地を取得し、平成25年3月に自分がその土地の上に建物を建築した。平成31年4月に父が亡くなったため自分がその土地を相続し、令和2年3月に土地の上の建物を増築し、母と同居していた。母が令和5年7月に亡くなったため、同年中に、この土地建物を売却した。この場合、土地及び平成25年3月に建築した建物部分の譲渡による所得は、長期譲渡所得に、令和2年3月に増築した建物部分の譲渡による所得は、短期譲渡所得に該当する。

18年前にAから借地した土地の上に自宅を建て、そこに居住してきた。3年前に、Aからの申出で借地している土地を買い取ったが、今年、この土地建物を売ることとなった。この場合、従前の借地権は、3年前に底地を取得したことで、民法第520条の混同の規定により消滅して、完全な土地の所有権を取得したこととなるため、土地は短期譲渡所得に、建物は長期譲渡所得にそれぞれ該当することとなる。

被相続人の死亡によりその法定相続人となったAら3名は、遺産として不動産のほかに多額の債務があったことから、家庭裁判所に対して本件相続に関し限定承認をする旨を申述し、受理された。この場合、当該不動産は、相続開始時の時価により譲渡があったものとして、被相続人に譲渡所得が生ずる。

時価2,000万円の土地及び時価1,000万円の建物を一括して1,100万円で法人に譲渡する場合で、契約において譲渡の対価の額を土地1,000万円及び建物100万円としたときには、建物については、時価1,000万円で譲渡したものとみなされ、その結果、土地建物の合計で2,000万円が譲渡所得の収入金額として譲渡所得が課税される。

所法59①に規定する「譲渡所得の基因となる資産の移転」には、借地権等の設定や借地の返還は含まれない。

子に不動産を時価の2分の1未満の額で譲渡した場合、その対価の額を収入金額として譲渡所得の金額を計算するが、計算上損失が生じた場合損失はなかったものとみなす。

父が10年前に1,000万円で取得した別荘(昨年、父の死亡したことにより自分が相続)を譲渡する場合、10年前に父が支払った登録免許税及びその登録費用並びに不動産取得税(以下、「登録免許税等」という。)のほか、昨年、相続する際に自分が支払った登録免許税等も、この別荘の取得費に算入できる。

居住の用に供するため宅地を探していたところ、希望の地域に中古の戸建物件を見つけたので、当該戸建物件を7,000万(土地6,500万、建物500万)で取得した。引渡しを受けてすぐに、当該建物を取壊し(100万円)、当該土地に新たに注文住宅を建築した。この場合、当該建物の取壊し費用(費用100万円)及び当該建物の取得に要した金額(500万円)はいずれも当該土地の取得費に算入するこができる。

店舗建築のために土地を取得したが、隣地の所有者と境界について争いが生じため裁判となった。その結果、敷地は削られなかったものの、多額の訴訟費用と弁護士報酬を支払った。この訴訟費用等は、自分が取得した土地の所有権を確保すために直接要したものであることから、この土地の取得に要した費用として取得費になる。

譲渡資産が、店舗兼住宅のように業務用と非業務用とに併せて供されていた建物である場合には、原則として、業務用部分と非業務用部分とを区分して減価の額(償却費相当額)を計算するが、その非業務用部分が90%以上である建物については、その全部を非業務用資産として減価の額を計算しても差し支えない。 42期(改)

自宅を建てるための宅地を借入金で取得した。当該宅地の引渡しの1ヵ月後に居宅の建築に着工し、その1年後に居住を開始した。この場合、当該宅地の取得費に算入することができる利子の額は、当該宅地の取得のために借入れた資金の利子のうち、当該借入れの日から当該居宅の建築に着工した日までの期間に対応する部分の金額となる。

甲は、長男乙に土地を時価の2分の1未満の金額で譲渡した。 この場合、当該金額を収入金額として譲渡所得の金額を計算するが、当該金額が取得費及び譲渡費用の合計額に満たないときは、その不足額は、譲渡所得の金額の計算上なかったものとみなす。

譲渡所得の金額の計算上控除する資産の取得費は、その資産の取得に要した金額とされ、また、譲渡した資産が使用又は期間の経過により減価する資産である場合は、減価償却費の累計額等を控除した金額とされている。

譲渡資産の取得費を譲渡収入金額の5%に相当する金額とする概算取得費控除の特例は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物等についてのみ適用できる。

資産の譲渡に要した費用として、譲渡所得の総収入金額から控除できる費用は、資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料など、当該資産の譲渡価額を増加させるために支出した費用をいい、資産の維持・管理に要した費用は、含まれない。

土地及び貸家を譲渡するに当たり、銀行から借入をして借家人の立退料を支払った。 この場合、借入金利子は譲渡費用とすることができる。

資産の譲渡代金(5億円)の取立てに関して300万円を弁護士に支払った。この弁護士費用は、譲渡費用として讓渡所得の金額の計算上控除することができる。

甲は、乙に土地を賃貸し、乙はその土地上に建物を建てた。しかし、乙がその建物をすぐに丙に転売したため、甲と乙の間で賃貸借契約条項違反があるとして訴訟になったが、結局、和解し、甲が乙に底地を譲渡することになった。 甲の当該土地の譲渡所得の計算上、甲が支払う訴訟費用は、譲渡費用に該当しない。

甲は土地を譲渡するため、仲介業者A社と専任媒介契約を締結したが、その後甲自身がこの媒介契約に定めた価額より高い金額で買取りたいとする乙を捜し出した。そこで、甲はA社との専任媒介契約を解除し、契約条項に従いA社が媒介契約履行のために要した費用である200万円を支払い、土地は乙へ譲渡した。 この場合のA社に支払った200万円は譲渡費用になる。

甲は、令和3年12月に甲の父乙から相続により取得したA市に所在する家屋及びその敷地(以下「売却不動産」という。)を令和5年10月31日に譲渡した。甲はこの売却不動産に令和元年まで同居していたものの、甲の仕事の転勤に伴いB市に自宅を購入、それ以来B市の自宅を生活の本拠としており、売却不動産には居住していない。 この場合、甲は、措法35条に規定する「住まなくなってから3年を経過する12月31日までに譲渡」しているため、同法の適用がある。なお、甲はこれまで、居住用財産の特例を受けたことはない。

子の所有する土地の上に父が居住用の家屋を有し、父子共にその家屋に居住していたが、今年、その家屋と敷地を譲渡した。父は2年前に居住用の家屋と敷地を譲渡した際の譲渡所得について、既に措法35条の適用を受けているので、今回の譲渡については、同条の適用はないが、子の譲渡所得については、同条の適用ができる。

英国から帰国したことにより日本の居住者となった甲は、帰国前(令和５年９月)に居住用財産の売買契約を締結し、帰国後(同年10月)に引渡しをしているので、引渡しベースにより譲渡所得の申告をする予定である。 この場合、国内にない居住用財産の譲渡については、居住用財産の譲渡に係る特例の適用は一切ない。 42期(改)

給与所得が4,000万円ある甲が都内にある居住用のマンションを令和5年中に譲渡し、5,000万円の譲渡損が発生した。また、甲は同年中に新たに都内に居住用のマンションを住宅借入(返済期間30年)により取得した。甲は、令和5年分で給与所得と譲渡所得の損益通算を行い、翌年度以降に損益通算しきれない譲渡損失1,000万円を繰り越す確定申告を行う予定である。この場合、甲の給与所得が3,000万円を超えているため、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用はできない。

上場株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上生じた損失の金額については、同年中の一般株式等に係る譲渡所得等の金額から控除することができる。

株式等の譲渡による所得が事業所得若しくは雑所得に該当するか又は譲渡所得に該当するかは、当該株式等の譲渡が営利を目的として継続的に行われているかどうかにより判定するのであるが、いずれの所得に該当する場合であっても、保証債務を履行するための資産の譲渡の特例や相続財産に係る譲渡所得の課税の特例の適用を受けることができる。

２回以上にわたって取得した同一銘柄の株式等で雑所得又は譲渡所得の基因となるものを譲渡した場合における当該株式等の取得費は、その株式等を取得した時(その後、既にその株式等の一部を譲渡している場合には、直前の譲渡の時)から譲渡の時までの期間を基礎として、取得した時(又は直前の譲渡の時)において有していた株式等及びその期間内に取得した株式等について、総平均法に準ずる方法によって計算する。

源泉徴収選択口座に係る特定口座内保管上場株式等の譲渡による譲渡所得等の金額については、その金額を除外したところにより、所得税法及び租税特別措置法の規定を適用することができる。

上場株式等を金融商品取引業者等を通じて売却したことによる譲渡損失の金額は、翌年以後３年間にわたり、各年分の一般株式等に係る譲渡所得等の金額、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の計算上、控除することができる。