HLA_過去問
第84回、第85回金融検定試験 住宅ローンアドバイザー（HLA）の過去問です。
問題一覧
1
(3) 預金に比べて住宅ローンの期間が長いことから生じる期間のリスクは、固定金利、 変動金利とは無関係である。
2
(3) 原則として、空き家でも取り壊すと土地の固定資産税の軽減措置がなくな るため、空き家として放置され防犯上も問題となる。
3
(4) 交通、買い物へのアクセスに関すること
4
(5) 瑕疵担保責任の範囲となる瑕疵またはその疑いを発見したら、 第三者の専門家に問い合わせることが重要である。
5
(2) 建築士・建築士事務所の名義貸し、建築士による構造安全性の虚偽説明には罰則があり、重大な実体規定違反の場合には懲役刑となることもある。
6
(1) 住宅性能表示制度は住宅品質確保法に基づくもので、住宅の性能の表示を 適正にするために表示の方法や評価方法に基準を設け、 消費者が比較できるようにする制度である。
7
(3) 地震や噴火、またはこれらによる津波を原因とする損害は地震保険の対象となるが、土地の液状化による被害については対象とはならない。
8
(4) 一般的にインフレになると中央銀行は金融を緩和し、金利は長期・短期と もに低下するので、住宅ローン金利は固定 変動ともに下がる。
9
(5) 固定金利期間選択型は、固定金利期間終了時に適用金利の変更により返済額が増額される場合、一般的に1.25倍までが上限とされている。
10
(5) 消費者が住宅を購入する際に関わる住宅事業者と金融機関双方で、消費者に提供する住宅ローンの情報について、相互に矛盾のない正確な情報提供が必要である。
11
(1) 変動金利型住宅ローンの基準金利は、短期プライムレートに連動した各金融機関の新長期プライムレートであることが多く、実質上は短期金利に連動する。
12
(5) 一般的に、景気が悪くなると変動金利型の金利は上昇する傾向があるので、利用者はリスクに直面する。
13
(3) 住宅ローンの申込み等でマイナンバーが記載された源泉徴収票を使用する場合は、マイナンバー法19条で認められている特定個人情報の提供に該当するため、慎重に取り扱わなければならない。
14
(4) 「土地を購入したが、面積が不足していた」という顧客に、弁護士に相談するよう進言し、投資信託の申込みを条件に、懇意にしている信頼できる弁護士を紹介した。
15
(3) 固定金利期間選択型は、固定金利期間終了後に利用者が任意に変動金利及び固定金利を選択できるものが一般的であるが、返済額の変動時のリスクは 変動金利型よりも大きいと言える。
16
(5) 住宅ローンにおいて保証料の支払を伴う機関保証が適用された場合、一般 的には債務者(借入者) が返済に行き詰まり、返済できなくなったときには、保証会社が残りの債務を金融機関に対して弁済し、これによって債務者は返済義務から免れることとなる。
17
(5) 注文住宅購入の場合、 工事の進行に合わせた業者への支払いが求められるなど、新築分譲マンション購入の場合よりも早い段階から、資金計画に関する綿密なコンサルティングが必要となることがある。
18
(5) 土地を購入して住宅を建築するが、土地の購入費を含めて住宅ローンを利用する場合、一般的には申込み時点において、建物の建築計画が固まっていることが必要である。
19
(4) Aさんの妻のローン 1,300万円を長男が高校に入学する 10年目までに完済 した場合、長男と長女が高校を私立に行って高校の教育費が2倍になっても、長男が高校に入学してから3年間は各年の年間収支がマイナスになることは ない。
20
(5) 2,003万円 2,957万円 3,911万円
21
(4) 母の収入150万円を合算した場合、借入期間は35年となる。
22
(3) 新築の賃貸併用住宅を取得するにあたって、父親から住宅取得等資金贈与 の特例を使って資金贈与の特例を受けることにした。 賃貸として使用する部 分が130㎡、住宅として使用する部分が110㎡であれば、家屋全体の床面積は240㎡以下であり、賃貸部分も住居用であるため、贈与税の非課税対象となる。
23
(5) 住宅ローン控除率が令和4年から一律に0.7%に引き下げられたことを受け て、勤務先からの社内融資を受けた場合の適用除外金利が、旧来の1%未満 から0.3%未満と変更された。
24
(2) バリアフリー改修工事において固定資産税の減額を受けるためには、新築日から10年以上経過していることに加えて、対象住宅に居住する者が65歳 以上であり、かつ、① 障害を持っている、②要介護認定あるいは要支援認定 を受けている、①②のいずれかを満たしていればよい。
25
(4) 相続時精算課税制度を選択した後は、1万円でも贈与を受けた場合には、贈与のつど、贈与税の確定申告をする必要がある。
26
(3) 本特例の適用と相続税の取得費加算制度は併用することができる。
27
(3)不動産取得税は、土地家屋等の不動産の取得に対して、不動産の所在地の市町村、特別区において、不動産の取得者に課税される。
28
(5) 固定資産税の賦課期日は原則1月1日であるが、特別な事情があれば市町村の条例で異なる賦課期日を定めることができる。
29
(5)2024年10月に融資が実行され(翌月25日から返済開始)、10年固定タイプの固定金利期間選択型ローンで組んだ場合、2034年10月に返済する分から返済額が変わる可能性がある。
30
(5) 返済額を見直す5年ごととは、 4月1日を基準日とする金利見直しの5回目ごとという意味であり、基準日直前に実行された住宅ローンでは、実行日から丸5年を経過しなくても返済額が見直されることもあるので注意が必要である。
31
(5)借入可能額は、財形貯蓄残高の10倍、最高4,000万円まで、かつ、物件購入価格の90%以内とされている。
32
(3)固定金利期間選択型では、固定金利期間が終わる時期が子どもの進学や保険料の見直し時期などと重ならないかなどの点を検討するとよい。
33
(4) 年利 2.0%、借入期間20年、借入金額3,000万円の元金均等返済での第1回目の返済額は、元利金合計して175,000円である。なお、実行日から第1回返済日まではちょうど1ヵ月と仮定する。
34
(5) フラット35の抵当権は、買取型では住宅金融支援機構を、保証型では取扱金融機関を抵当権者として、第1順位で設定する。
35
(1) 日本国籍を持っていない外国人(外国籍を有する人) であるが、昨年、永住権を取得した。国内企業に10年間勤務しており、年収も500万円である。
36
(5) 延べ床面積100㎡の戸建て住宅で、2階に本人および同居家族が生活する居宅部分が60m、1Fは店舗で40㎡。なお、店舗部分は本人が経営するのでは なく、賃貸として第三者に貸し出す。
37
(3) 年収が700万円で55歳になったCさんが、4,000万円を金利1.8%、期間20年で借り入れたい。
38
(4)2017(平成29)年10月から機構団信に大きな変更が行われ、それまでは機構団信の加入は任意であり、団信の特約料は住宅ローンの金利に含まれず、別途特約料を支払っていたが、現在は、機構団信は原則加入で、特約料は金利に含まれることになった。ただし、健康状態が理由で機構団信に加入できない場合は、団信なしでのフラット35利用も可能である。
39
(1) 適合証明書は、フラット35Sに必要な書類である。購入予定の物件が、機構が定める技術基準を満たしていることを証明する書類になる。したがって、この適合証明書が発行されない物件はフラット35Sを利用することができな い。ただし、フラット35Sではなく通常のフラット35は適合証明書がなくて も利用が可能である。
40
(3) フラット50は借入期間が超長期となるために、対象物件は新築住宅に限定されている。
41
(3) 民間金融機関の多くは住宅ローン審査において、就業形態については「正 社員」が絶対条件であり、ほとんどの金融機関で契約社員 派遣社員等では住宅ローンの借入は不可となっている。
42
(2) 収入合算者がいる場合、保証会社の保証付住宅ローンで保証会社が抵当権を設定する際には、一般的に収入合算者は保証会社に対しての連帯保証人となる。
43
(5) 近年は、共働き世帯が一般的になり、収入合算による夫婦ペアでのローンが主流になりつつある。少なくとも二人の収入が定年退職までは続くと仮定できるので、多少高額な物件でも手が届きやすい。離婚や子育て等は考慮せずに、借入可能額を算出しても問題ない。
44
(2) 土地を購入して住宅を建設する計画であるが、土地は市街化調整区域内の農地で、農地から宅地への農地転用許可を得ていない土地であったが計画を進めた。
45
(1) 所有権移転の原因が相続または贈与であること。
46
(3)完成した住宅の容積率が、当該地区の規制基準を超えていた。完了検査は通らなかったが、建築確認申請の許可は得ていたので、住宅ローンを借入することができる。
47
(3)返済が困難になったために、返済期間の延長をして月々の返済金額を減額したり、一定期間の月々の返済を利息のみに変更することは取扱金融機関に相談することで可能なこともあるが、当初の想定より家計に余裕ができたため、借入期間を短縮すること等で月々の返済額を増額するという条件変更はできない。
48
(3) 生活状況の変化により(たとえば収入の減少や支出の増加)毎月の返済額を減額したい場合、返済期間を延長する方法か繰上返済をすることで実現する。返済期間の延長も繰上返済も、どちらも借入している金融機関に事前相談は不要で、無条件で実施できる。
49
(3)2年
50
(5) 子どもが独立し、教育費負担が減ったので、毎月の返済額を増額する条件変更を行った(同時に借入期間が短くなった)。
51
(5) 変動金利型住宅ローンの場合には、 金利リスクを金融機関が負うことになるが、金融機関が住宅ローン債権を資産担保証券として流動化して、機関投 資家に売却するなどして金利リスクを回避することもできる。
52
(2) 供給過剰、 空き家率増加にも係わらず、 新築着工が続いているのは、既存 住宅 (中古) が流通せず空き家になっている住宅が大半だからである。 国土 交通省 「住宅着工統計」 によれば、2022年時点でも年間100万戸を超える新 築着工が継続している。
53
(5) 住宅性能評価制度が受けられるのは新築住宅のみで、 既存住宅については 原則として対象とはなっていない。
54
(4) 既存住宅・リフォームを対象とした瑕疵保険は現時点で存在しない。
55
(2) 建築士 建築士事務所の名義貸し、 建築士による構造安全性の虚偽説明には罰則があり、重大な実体規定違反の場合には懲役刑となることもある。
56
(1) 住宅性能表示制度は住宅品質確保法に基づくもので、 住宅の性能の表示を 適正にするために表示の方法や評価方法に基準を設け、 消費者が比較できる ようにする制度である。
57
(4) 台風等の風災、 河川の氾濫等の水災、落雷による損害、 ひょう災、雪災に より建物や家財が被害を受けた場合などには、 火災保険の補償プランで補填できない。
58
(4) 一般的にインフレになると中央銀行は金融を緩和し、 金利は長期・短期と もに低下するので、 住宅ローン金利は固定・変動ともに下がる。
59
(5) 固定金利期間選択型は、 固定金利期間終了時に適用金利の変更により返済 額が増額される場合、 一般的に1.25倍までが上限とされている。
60
(3) 一般的に変動金利型住宅ローンでは、借入後に金利が低下した場合でも当 初5年間の返済額は変わらないが、 金利の低下相当分が元本に充当され、 自 動的に期間が短縮されるため、 早く返済し終える効果が期待できる。
61
(5)特に変動金利型では、 将来の金利動向が重大な影響を与えるため、 金利見 通しについては、できる限り具体的に根拠を示してある程度断定的に提示す るべきである。
62
(5) 一般的な変動金利型は、 市場金利に合わせて1年ごとに金利が見直される が、その都度返済額が変わるわけではないので、 全期間固定金利型同様、 資 金計画の立てやすさは変わらないといえる。
63
(3) 住宅ローンの申込み等でマイナンバーが記載された源泉徴収票を使用する場合は、マイナンバー法19条で認められている特定個人情報の提供に該当するため、慎重に取り扱わなければならない。
64
(4) 「土地を購入したが、面積が不足していた」という顧客に、 弁護士に相談す るよう進言し、 投資信託の申込みを条件に、 懇意にしている信頼できる弁護 士を紹介した。
65
(2) 民間金融機関における一般的な変動金利型では、年に2回金利の見直しが 行われるが返済額は原則として5年間変わらず、増額されるときは25%増を限度としている。
66
(1)借入時、5年固定 1.5%で借り入れ、5年後、 ローン残高が1,658万円になり、 変動金利 1.6% を選択した場合。
67
(2) 一般に、 固定金利期間選択型ローンでは、 固定金利期間経過後の店頭表示 金利が、 比較的低いまま推移すると予想される場合には短期間の固定金利が 有利であるが、 店頭表示金利が上昇すると予想される場合は長期間の固定が 有利であるとアドバイスするのがよい。
68
(3) 中古物件をリフォームして購入する場合の注意点として、 リフォーム費用 も併せて住宅ローンとして1本で借入することはできず、一般に高金利の住 宅ローンと低金利のリフォームローンの2本立てになることを前提にアドバイスする必要がある。
69
(4) Aさんの妻のローン 1,300万円を長男が高校に入学する 10年目までに完済 した場合、 長男と長女が高校を私立に行って高校の教育費が2倍になっても、 長男が高校に入学してから3年間は各年の年間収支がマイナスになることは ない。
70
(5) A 2,003万円 B 2,957万円 C 3,911万円
71
(3) フラット35において、 32歳8ヵ月の息子が61歳3ヵ月の父親の収入を全 額合算する場合、 借入期間は最長で19年となる。 ただし、 親子リレー返済は利用しないものとする。
72
(4) 自己の居住の用に供する家屋と同時にその敷地の用に供される土地を取得 する場合、 その土地の取得に充てるための金銭については、 「直系尊属から住 宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税の特例」 の適用を受ける ことができない。
73
(5) 住宅ローン控除率が2022 (令和4)年から一律に 0.7%に引き下げられたこ とを受けて、 勤務先からの社内融資を受けた場合の適用除外金利が、 旧来の 1%未満から 0.3% 未満へと変更された。
74
(4) 母の収入 150万円を合算した場合、 借入期間は35年となる。
75
(4) 相続時精算課税制度を選択した後は、 1万円でも贈与を受けた場合には、 贈与のつど、贈与税の確定申告をする必要がある。
76
(3) 本特例の適用と相続税の取得費加算制度は併用することができる。
77
(3) 不動産取得税は、 土地・家屋等の不動産の取得に対して、不動産の所在地 の市町村、 特別区において、 不動産の取得者に課税される。
78
(5) 一定の調査を尽くしてもなお固定資産の所有者が明らかとならない場合に は、その使用者を所有者とみなして、 固定資産税を課すことができる。
79
(5)2024年10月に融資が実行され (翌月25日から返済開始)、 10年固定タイプの固定金利期間選択型ローンで組んだ場合、 2034年10月の返済分から返 済額が変わる可能性がある。
80
(5) 元利均等返済で返済額を見直す5年ごととは、 4月1日を基準日とする金 利見直しの5回目ごとという意味であり、 基準日直前に実行された住宅ロー ンでは、実行日から丸5年を経過しなくても返済額が見直されることもある ので注意が必要である。
81
(3) 財形住宅融資の借入後の金利は5年ごとに見直しが行われるが、 5年目に 金利が上昇していたために毎月返済額が増えても、原則として、毎月返済額 の増加率が50%を超えることはない。
82
(4) ガン保障付き住宅ローンでの保障開始日は、一般的に、 ローン契約日 (= 保険加入日) から90日を経過した日の翌日からとなり、 一定の免責期間が設 けられている。
83
(4) 年利2.0%、 借入期間20年、 借入金額 3,000万円の元金均等返済での第1回 目の返済額は、 元利金合計して175,000円である。 なお、 実行日から第1回 返済日まではちょうど1ヵ月と仮定する。
84
(3) 対象となる住宅の建築確認の日付や新築の日付が所定の条件を満たしてい ない場合、 適合証明書を提出しても利用できない。
85
(1) 日本国籍を持っていない外国人 (外国籍を有する人) であるが、 昨年、永住権を取得した。 国内企業に10年間勤務しており、 年収も500万円である。
86
(5) 延べ床面積100㎡の戸建て住宅で、 2階に本人および同居家族が生活する居 宅部分が60㎡、 1Fは店舗で40㎡。 なお、 店舗部分は本人が経営するのでは なく、 賃貸として第三者に貸し出す。
87
(1)適合証明書は、フラット35S に必要な書類である。 購入予定の物件が、 機構が定める技術基準を満たしていることを証明する書類になる。 したがって、 この適合証明書が発行されない物件はフラット35Sを利用することができな い。 ただし、 フラット35Sではなく通常のフラット35は適合証明書がなくて も利用が可能である。
88
(5) デュエット (ペア連生団信)とは、連帯債務者である夫婦2人で加入する ことができる制度で、 夫婦のどちらか一方の加入者が死亡または所定の高度 障害状態になった場合には、 住宅の持分や返済額等にかかわらず、 残りの住 宅ローンが全額弁済され、ローンの返済義務は残らない。 なお、 「デュエット」 を利用できる夫婦は、 戸籍上の夫婦、 婚約関係にある場合に限られる。
89
(5) 資金使途が既存の住宅ローンの借換えであっても、金額や担保評価、 返済 比率等の条件を満たせば利用可能である。
90
(3) フラット 50は借入期間が超長期となるために、 対象物件は新築住宅に限定 されている。
91
(3) 通常、マンションの販売図面では壁芯で計算された床面積が記載されてい るが、融資要件の床面積では内法である登記簿上の面積で判断されるため、 販売図面上の床面積では融資要件を満たしていても実際には融資対象とならないケースもあるので注意が必要である。
92
(2) 保証会社が抵当権を設定する場合、 融資対象物件である住宅の不動産登記簿謄本(登記事項証明書) は、 申込人から提出されたものを保証会社が取得 するもので、別途、金融機関が独自に取得することはできない。
93
(5) 近年は、 共働き世帯が一般的になり、 収入合算による夫婦ペアでのローン が主流になりつつある。少なくとも二人の収入が定年退職までは続くと仮定 できるので、多少高額な物件でも手が届きやすい。 子育て等は考慮せずに、 借入可能額を算出しても問題ない。
94
(2) 土地を購入して住宅を建設する計画であるが、 土地は市街化調整区域内の 農地で、 農地から宅地への農地転用許可を得ていない土地であったが計画を進めた。
95
(1) 団体信用生命保険において、保険契約者および被保険者は債務者 (ローン 契約者)、 保険金受取人は債権者である金融機関となる。
96
(4) 公図および地積測量図上で住宅の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接 していても、現地確認で接面の長さが2mに満たない場合は、 建築基準法違 反となる懸念があるので注意する。
97
(3) 返済が困難になったために、 返済期間の延長をして月々の返済金額を減額 したり、一定期間の月々の返済を利息のみに変更することは取扱金融機関に 相談することで可能なこともあるが、 当初の想定より家計に余裕ができたた め、 借入期間を短縮すること等で月々の返済額を増額するという条件変更は できない。
98
(3) 生活状況の変化 (たとえば収入の減少や支出の増加) により毎月の返済額 を減額したい場合、 返済期間を延長する方法、もしくは繰上返済をすることで実現する。 返済期間の延長も繰上返済も、 どちらも借入している金融機関 に事前相談は不要で、無条件で実施できる。
99
(3)2年
100
(2) ボーナスが支給されなくなったので、 毎月払いとボーナス払いの併用から、 毎月払いのみへ変更。
問題一覧
1
(3) 預金に比べて住宅ローンの期間が長いことから生じる期間のリスクは、固定金利、 変動金利とは無関係である。
2
(3) 原則として、空き家でも取り壊すと土地の固定資産税の軽減措置がなくな るため、空き家として放置され防犯上も問題となる。
3
(4) 交通、買い物へのアクセスに関すること
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(5) 瑕疵担保責任の範囲となる瑕疵またはその疑いを発見したら、 第三者の専門家に問い合わせることが重要である。
5
(2) 建築士・建築士事務所の名義貸し、建築士による構造安全性の虚偽説明には罰則があり、重大な実体規定違反の場合には懲役刑となることもある。
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(1) 住宅性能表示制度は住宅品質確保法に基づくもので、住宅の性能の表示を 適正にするために表示の方法や評価方法に基準を設け、 消費者が比較できるようにする制度である。
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(3) 地震や噴火、またはこれらによる津波を原因とする損害は地震保険の対象となるが、土地の液状化による被害については対象とはならない。
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(4) 一般的にインフレになると中央銀行は金融を緩和し、金利は長期・短期と もに低下するので、住宅ローン金利は固定 変動ともに下がる。
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(5) 固定金利期間選択型は、固定金利期間終了時に適用金利の変更により返済額が増額される場合、一般的に1.25倍までが上限とされている。
10
(5) 消費者が住宅を購入する際に関わる住宅事業者と金融機関双方で、消費者に提供する住宅ローンの情報について、相互に矛盾のない正確な情報提供が必要である。
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(1) 変動金利型住宅ローンの基準金利は、短期プライムレートに連動した各金融機関の新長期プライムレートであることが多く、実質上は短期金利に連動する。
12
(5) 一般的に、景気が悪くなると変動金利型の金利は上昇する傾向があるので、利用者はリスクに直面する。
13
(3) 住宅ローンの申込み等でマイナンバーが記載された源泉徴収票を使用する場合は、マイナンバー法19条で認められている特定個人情報の提供に該当するため、慎重に取り扱わなければならない。
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(4) 「土地を購入したが、面積が不足していた」という顧客に、弁護士に相談するよう進言し、投資信託の申込みを条件に、懇意にしている信頼できる弁護士を紹介した。
15
(3) 固定金利期間選択型は、固定金利期間終了後に利用者が任意に変動金利及び固定金利を選択できるものが一般的であるが、返済額の変動時のリスクは 変動金利型よりも大きいと言える。
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(5) 住宅ローンにおいて保証料の支払を伴う機関保証が適用された場合、一般 的には債務者(借入者) が返済に行き詰まり、返済できなくなったときには、保証会社が残りの債務を金融機関に対して弁済し、これによって債務者は返済義務から免れることとなる。
17
(5) 注文住宅購入の場合、 工事の進行に合わせた業者への支払いが求められるなど、新築分譲マンション購入の場合よりも早い段階から、資金計画に関する綿密なコンサルティングが必要となることがある。
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(5) 土地を購入して住宅を建築するが、土地の購入費を含めて住宅ローンを利用する場合、一般的には申込み時点において、建物の建築計画が固まっていることが必要である。
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(4) Aさんの妻のローン 1,300万円を長男が高校に入学する 10年目までに完済 した場合、長男と長女が高校を私立に行って高校の教育費が2倍になっても、長男が高校に入学してから3年間は各年の年間収支がマイナスになることは ない。
20
(5) 2,003万円 2,957万円 3,911万円
21
(4) 母の収入150万円を合算した場合、借入期間は35年となる。
22
(3) 新築の賃貸併用住宅を取得するにあたって、父親から住宅取得等資金贈与 の特例を使って資金贈与の特例を受けることにした。 賃貸として使用する部 分が130㎡、住宅として使用する部分が110㎡であれば、家屋全体の床面積は240㎡以下であり、賃貸部分も住居用であるため、贈与税の非課税対象となる。
23
(5) 住宅ローン控除率が令和4年から一律に0.7%に引き下げられたことを受け て、勤務先からの社内融資を受けた場合の適用除外金利が、旧来の1%未満 から0.3%未満と変更された。
24
(2) バリアフリー改修工事において固定資産税の減額を受けるためには、新築日から10年以上経過していることに加えて、対象住宅に居住する者が65歳 以上であり、かつ、① 障害を持っている、②要介護認定あるいは要支援認定 を受けている、①②のいずれかを満たしていればよい。
25
(4) 相続時精算課税制度を選択した後は、1万円でも贈与を受けた場合には、贈与のつど、贈与税の確定申告をする必要がある。
26
(3) 本特例の適用と相続税の取得費加算制度は併用することができる。
27
(3)不動産取得税は、土地家屋等の不動産の取得に対して、不動産の所在地の市町村、特別区において、不動産の取得者に課税される。
28
(5) 固定資産税の賦課期日は原則1月1日であるが、特別な事情があれば市町村の条例で異なる賦課期日を定めることができる。
29
(5)2024年10月に融資が実行され(翌月25日から返済開始)、10年固定タイプの固定金利期間選択型ローンで組んだ場合、2034年10月に返済する分から返済額が変わる可能性がある。
30
(5) 返済額を見直す5年ごととは、 4月1日を基準日とする金利見直しの5回目ごとという意味であり、基準日直前に実行された住宅ローンでは、実行日から丸5年を経過しなくても返済額が見直されることもあるので注意が必要である。
31
(5)借入可能額は、財形貯蓄残高の10倍、最高4,000万円まで、かつ、物件購入価格の90%以内とされている。
32
(3)固定金利期間選択型では、固定金利期間が終わる時期が子どもの進学や保険料の見直し時期などと重ならないかなどの点を検討するとよい。
33
(4) 年利 2.0%、借入期間20年、借入金額3,000万円の元金均等返済での第1回目の返済額は、元利金合計して175,000円である。なお、実行日から第1回返済日まではちょうど1ヵ月と仮定する。
34
(5) フラット35の抵当権は、買取型では住宅金融支援機構を、保証型では取扱金融機関を抵当権者として、第1順位で設定する。
35
(1) 日本国籍を持っていない外国人(外国籍を有する人) であるが、昨年、永住権を取得した。国内企業に10年間勤務しており、年収も500万円である。
36
(5) 延べ床面積100㎡の戸建て住宅で、2階に本人および同居家族が生活する居宅部分が60m、1Fは店舗で40㎡。なお、店舗部分は本人が経営するのでは なく、賃貸として第三者に貸し出す。
37
(3) 年収が700万円で55歳になったCさんが、4,000万円を金利1.8%、期間20年で借り入れたい。
38
(4)2017(平成29)年10月から機構団信に大きな変更が行われ、それまでは機構団信の加入は任意であり、団信の特約料は住宅ローンの金利に含まれず、別途特約料を支払っていたが、現在は、機構団信は原則加入で、特約料は金利に含まれることになった。ただし、健康状態が理由で機構団信に加入できない場合は、団信なしでのフラット35利用も可能である。
39
(1) 適合証明書は、フラット35Sに必要な書類である。購入予定の物件が、機構が定める技術基準を満たしていることを証明する書類になる。したがって、この適合証明書が発行されない物件はフラット35Sを利用することができな い。ただし、フラット35Sではなく通常のフラット35は適合証明書がなくて も利用が可能である。
40
(3) フラット50は借入期間が超長期となるために、対象物件は新築住宅に限定されている。
41
(3) 民間金融機関の多くは住宅ローン審査において、就業形態については「正 社員」が絶対条件であり、ほとんどの金融機関で契約社員 派遣社員等では住宅ローンの借入は不可となっている。
42
(2) 収入合算者がいる場合、保証会社の保証付住宅ローンで保証会社が抵当権を設定する際には、一般的に収入合算者は保証会社に対しての連帯保証人となる。
43
(5) 近年は、共働き世帯が一般的になり、収入合算による夫婦ペアでのローンが主流になりつつある。少なくとも二人の収入が定年退職までは続くと仮定できるので、多少高額な物件でも手が届きやすい。離婚や子育て等は考慮せずに、借入可能額を算出しても問題ない。
44
(2) 土地を購入して住宅を建設する計画であるが、土地は市街化調整区域内の農地で、農地から宅地への農地転用許可を得ていない土地であったが計画を進めた。
45
(1) 所有権移転の原因が相続または贈与であること。
46
(3)完成した住宅の容積率が、当該地区の規制基準を超えていた。完了検査は通らなかったが、建築確認申請の許可は得ていたので、住宅ローンを借入することができる。
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(3)返済が困難になったために、返済期間の延長をして月々の返済金額を減額したり、一定期間の月々の返済を利息のみに変更することは取扱金融機関に相談することで可能なこともあるが、当初の想定より家計に余裕ができたため、借入期間を短縮すること等で月々の返済額を増額するという条件変更はできない。
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(3) 生活状況の変化により(たとえば収入の減少や支出の増加)毎月の返済額を減額したい場合、返済期間を延長する方法か繰上返済をすることで実現する。返済期間の延長も繰上返済も、どちらも借入している金融機関に事前相談は不要で、無条件で実施できる。
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(3)2年
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(5) 子どもが独立し、教育費負担が減ったので、毎月の返済額を増額する条件変更を行った(同時に借入期間が短くなった)。
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(5) 変動金利型住宅ローンの場合には、 金利リスクを金融機関が負うことになるが、金融機関が住宅ローン債権を資産担保証券として流動化して、機関投 資家に売却するなどして金利リスクを回避することもできる。
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(2) 供給過剰、 空き家率増加にも係わらず、 新築着工が続いているのは、既存 住宅 (中古) が流通せず空き家になっている住宅が大半だからである。 国土 交通省 「住宅着工統計」 によれば、2022年時点でも年間100万戸を超える新 築着工が継続している。
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(5) 住宅性能評価制度が受けられるのは新築住宅のみで、 既存住宅については 原則として対象とはなっていない。
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(4) 既存住宅・リフォームを対象とした瑕疵保険は現時点で存在しない。
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(2) 建築士 建築士事務所の名義貸し、 建築士による構造安全性の虚偽説明には罰則があり、重大な実体規定違反の場合には懲役刑となることもある。
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(1) 住宅性能表示制度は住宅品質確保法に基づくもので、 住宅の性能の表示を 適正にするために表示の方法や評価方法に基準を設け、 消費者が比較できる ようにする制度である。
57
(4) 台風等の風災、 河川の氾濫等の水災、落雷による損害、 ひょう災、雪災に より建物や家財が被害を受けた場合などには、 火災保険の補償プランで補填できない。
58
(4) 一般的にインフレになると中央銀行は金融を緩和し、 金利は長期・短期と もに低下するので、 住宅ローン金利は固定・変動ともに下がる。
59
(5) 固定金利期間選択型は、 固定金利期間終了時に適用金利の変更により返済 額が増額される場合、 一般的に1.25倍までが上限とされている。
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(3) 一般的に変動金利型住宅ローンでは、借入後に金利が低下した場合でも当 初5年間の返済額は変わらないが、 金利の低下相当分が元本に充当され、 自 動的に期間が短縮されるため、 早く返済し終える効果が期待できる。
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(5)特に変動金利型では、 将来の金利動向が重大な影響を与えるため、 金利見 通しについては、できる限り具体的に根拠を示してある程度断定的に提示す るべきである。
62
(5) 一般的な変動金利型は、 市場金利に合わせて1年ごとに金利が見直される が、その都度返済額が変わるわけではないので、 全期間固定金利型同様、 資 金計画の立てやすさは変わらないといえる。
63
(3) 住宅ローンの申込み等でマイナンバーが記載された源泉徴収票を使用する場合は、マイナンバー法19条で認められている特定個人情報の提供に該当するため、慎重に取り扱わなければならない。
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(4) 「土地を購入したが、面積が不足していた」という顧客に、 弁護士に相談す るよう進言し、 投資信託の申込みを条件に、 懇意にしている信頼できる弁護 士を紹介した。
65
(2) 民間金融機関における一般的な変動金利型では、年に2回金利の見直しが 行われるが返済額は原則として5年間変わらず、増額されるときは25%増を限度としている。
66
(1)借入時、5年固定 1.5%で借り入れ、5年後、 ローン残高が1,658万円になり、 変動金利 1.6% を選択した場合。
67
(2) 一般に、 固定金利期間選択型ローンでは、 固定金利期間経過後の店頭表示 金利が、 比較的低いまま推移すると予想される場合には短期間の固定金利が 有利であるが、 店頭表示金利が上昇すると予想される場合は長期間の固定が 有利であるとアドバイスするのがよい。
68
(3) 中古物件をリフォームして購入する場合の注意点として、 リフォーム費用 も併せて住宅ローンとして1本で借入することはできず、一般に高金利の住 宅ローンと低金利のリフォームローンの2本立てになることを前提にアドバイスする必要がある。
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(4) Aさんの妻のローン 1,300万円を長男が高校に入学する 10年目までに完済 した場合、 長男と長女が高校を私立に行って高校の教育費が2倍になっても、 長男が高校に入学してから3年間は各年の年間収支がマイナスになることは ない。
70
(5) A 2,003万円 B 2,957万円 C 3,911万円
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(3) フラット35において、 32歳8ヵ月の息子が61歳3ヵ月の父親の収入を全 額合算する場合、 借入期間は最長で19年となる。 ただし、 親子リレー返済は利用しないものとする。
72
(4) 自己の居住の用に供する家屋と同時にその敷地の用に供される土地を取得 する場合、 その土地の取得に充てるための金銭については、 「直系尊属から住 宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税の特例」 の適用を受ける ことができない。
73
(5) 住宅ローン控除率が2022 (令和4)年から一律に 0.7%に引き下げられたこ とを受けて、 勤務先からの社内融資を受けた場合の適用除外金利が、 旧来の 1%未満から 0.3% 未満へと変更された。
74
(4) 母の収入 150万円を合算した場合、 借入期間は35年となる。
75
(4) 相続時精算課税制度を選択した後は、 1万円でも贈与を受けた場合には、 贈与のつど、贈与税の確定申告をする必要がある。
76
(3) 本特例の適用と相続税の取得費加算制度は併用することができる。
77
(3) 不動産取得税は、 土地・家屋等の不動産の取得に対して、不動産の所在地 の市町村、 特別区において、 不動産の取得者に課税される。
78
(5) 一定の調査を尽くしてもなお固定資産の所有者が明らかとならない場合に は、その使用者を所有者とみなして、 固定資産税を課すことができる。
79
(5)2024年10月に融資が実行され (翌月25日から返済開始)、 10年固定タイプの固定金利期間選択型ローンで組んだ場合、 2034年10月の返済分から返 済額が変わる可能性がある。
80
(5) 元利均等返済で返済額を見直す5年ごととは、 4月1日を基準日とする金 利見直しの5回目ごとという意味であり、 基準日直前に実行された住宅ロー ンでは、実行日から丸5年を経過しなくても返済額が見直されることもある ので注意が必要である。
81
(3) 財形住宅融資の借入後の金利は5年ごとに見直しが行われるが、 5年目に 金利が上昇していたために毎月返済額が増えても、原則として、毎月返済額 の増加率が50%を超えることはない。
82
(4) ガン保障付き住宅ローンでの保障開始日は、一般的に、 ローン契約日 (= 保険加入日) から90日を経過した日の翌日からとなり、 一定の免責期間が設 けられている。
83
(4) 年利2.0%、 借入期間20年、 借入金額 3,000万円の元金均等返済での第1回 目の返済額は、 元利金合計して175,000円である。 なお、 実行日から第1回 返済日まではちょうど1ヵ月と仮定する。
84
(3) 対象となる住宅の建築確認の日付や新築の日付が所定の条件を満たしてい ない場合、 適合証明書を提出しても利用できない。
85
(1) 日本国籍を持っていない外国人 (外国籍を有する人) であるが、 昨年、永住権を取得した。 国内企業に10年間勤務しており、 年収も500万円である。
86
(5) 延べ床面積100㎡の戸建て住宅で、 2階に本人および同居家族が生活する居 宅部分が60㎡、 1Fは店舗で40㎡。 なお、 店舗部分は本人が経営するのでは なく、 賃貸として第三者に貸し出す。
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(1)適合証明書は、フラット35S に必要な書類である。 購入予定の物件が、 機構が定める技術基準を満たしていることを証明する書類になる。 したがって、 この適合証明書が発行されない物件はフラット35Sを利用することができな い。 ただし、 フラット35Sではなく通常のフラット35は適合証明書がなくて も利用が可能である。
88
(5) デュエット (ペア連生団信)とは、連帯債務者である夫婦2人で加入する ことができる制度で、 夫婦のどちらか一方の加入者が死亡または所定の高度 障害状態になった場合には、 住宅の持分や返済額等にかかわらず、 残りの住 宅ローンが全額弁済され、ローンの返済義務は残らない。 なお、 「デュエット」 を利用できる夫婦は、 戸籍上の夫婦、 婚約関係にある場合に限られる。
89
(5) 資金使途が既存の住宅ローンの借換えであっても、金額や担保評価、 返済 比率等の条件を満たせば利用可能である。
90
(3) フラット 50は借入期間が超長期となるために、 対象物件は新築住宅に限定 されている。
91
(3) 通常、マンションの販売図面では壁芯で計算された床面積が記載されてい るが、融資要件の床面積では内法である登記簿上の面積で判断されるため、 販売図面上の床面積では融資要件を満たしていても実際には融資対象とならないケースもあるので注意が必要である。
92
(2) 保証会社が抵当権を設定する場合、 融資対象物件である住宅の不動産登記簿謄本(登記事項証明書) は、 申込人から提出されたものを保証会社が取得 するもので、別途、金融機関が独自に取得することはできない。
93
(5) 近年は、 共働き世帯が一般的になり、 収入合算による夫婦ペアでのローン が主流になりつつある。少なくとも二人の収入が定年退職までは続くと仮定 できるので、多少高額な物件でも手が届きやすい。 子育て等は考慮せずに、 借入可能額を算出しても問題ない。
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(2) 土地を購入して住宅を建設する計画であるが、 土地は市街化調整区域内の 農地で、 農地から宅地への農地転用許可を得ていない土地であったが計画を進めた。
95
(1) 団体信用生命保険において、保険契約者および被保険者は債務者 (ローン 契約者)、 保険金受取人は債権者である金融機関となる。
96
(4) 公図および地積測量図上で住宅の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接 していても、現地確認で接面の長さが2mに満たない場合は、 建築基準法違 反となる懸念があるので注意する。
97
(3) 返済が困難になったために、 返済期間の延長をして月々の返済金額を減額 したり、一定期間の月々の返済を利息のみに変更することは取扱金融機関に 相談することで可能なこともあるが、 当初の想定より家計に余裕ができたた め、 借入期間を短縮すること等で月々の返済額を増額するという条件変更は できない。
98
(3) 生活状況の変化 (たとえば収入の減少や支出の増加) により毎月の返済額 を減額したい場合、 返済期間を延長する方法、もしくは繰上返済をすることで実現する。 返済期間の延長も繰上返済も、 どちらも借入している金融機関 に事前相談は不要で、無条件で実施できる。
99
(3)2年
100
(2) ボーナスが支給されなくなったので、 毎月払いとボーナス払いの併用から、 毎月払いのみへ変更。