暗記メーカー

投資不動産販売員資格

問題数100

No.1

所有する4棟のマンションを、そのうちの2棟一括して売却し、残りの2棟宅地建物取引業者に媒介を依頼して反復継続して賃貸する場合、宅地建物取引業の免許必要としない

No.2

所有する数棟の賃貸マンションを、宅地建物取引業者に一括して代理を依頼し、不特定多数のものに売却する場合、宅地建物取引業の免許を必要としない。

No.3

宅地建物取引書の交付を受けていないもの(登録は受けている)が重要事項説明を行い、その情状が特に重いと認められる場合は、当該登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまでは、再び登録を受けることができない。

No.4

丙県知事から宅地建物取引士証の交付を受けている取引士が、取引士証の亡失によりその再交付を受けた後において、亡失した取引士証を発見した時は、30日以内に、発見した取引士証をその交付を受けた丙県知事に提出しなければならない。

No.5

宅地建物取引業者は、宅地の売買に関する広告をするにあたり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなかった時であっても、監督処分及び罰則の対象となる。

No.6

宅地建物取引業者が、建物の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について、売買契約が成立した場合は、3月以内にその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を行った時は指示処分を受けることがある。

No.7

宅地建物取引業者ＡがBから自己所有の賃貸マンションの売買を依頼された。AはBとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、当該物件を売買すべき価額をBに口頭で述べたとしても、当該契約書面にその価額を記載しなければならない。

No.8

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)がB法人(消費税課税事業者)から、収益物件の購入の媒介依頼を受け、賃貸マンション所有する個人Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の限度額(消費税額及び地方消費税額を含む)は1,500,000円である。なお当該賃貸マンションの代金は5000万円とする。

No.9

管理会社が管理をしている建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにもかかわらず、その管理会社の商号、又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。なお、借主は宅地建物取引業者ではないものとする。

No.10

宅地建物取引業者Aは、マンションの所有者Bから賃貸の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってBの物件について賃貸の媒介をしていたことから、当該依頼に関わる媒介契約を締結した時、Bに対し、媒介書面の作成及び交付を行わなかった。この事は、宅地建物取引業法の規定に違反する。

No.11

11.収益マンションの建築を企画しているAは、宅地建物取引業者Bに、竣工後の賃貸の代理を依頼した。当該マンションは未だ建築確認申請中であったが、Aのこれまでの建築実績から、予告広告で知った当該マンションを借りたいと希望するものが多数いた。Bが当該マンションの貸借を媒介して賃貸借契約を締結させる行為は、宅地建物取引業法の規定に反する。

No.12

宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業者でない法人との間で、賃貸マンションの売買契約を締結する場合、買主となる当該法人において、当該売買契約の任にあたっているものの氏名を、宅地建物取引業法第37条に定める書面に記載しなければならない

No.13

第3編　賃貸不動産管理 1.マンションのように通常居住の用に供される1棟の家屋の1室について賃貸借契約を締結し、オフィスとしてのみ賃借されている場合のその1室は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第2条第1項に定める「賃貸住宅」に該当しない。

No.14

「転貸の条件に関する事項」は、国土交通省が公表する「賃貸住宅標準管理住宅契約書」において定められている。

No.15

4.賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第13条に基づく管理受託契約前の重要事項説明すべき事項には、管理業務の全部の再委託に関する事項があり、再委託することとなる業務の内容、再委託予定者も記載する必要がある。

No.16

5.特定転借事業者は、その営業所または事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え付け、賃貸人ごとに特定賃貸借契約について、契約年月日等を記載し、これを保存しなければならない。

No.17

6.賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第14条に基づく「賃貸住宅標準管理住宅契約書」には、当該契約に起因する紛争に関する管轄裁判所受託者である賃貸管理業者の本店所在地の最寄りの裁判所とする規定を置いている。

No.18

7.賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第31条に基づく「特定賃貸借標準契約書」において、損害賠償の予定額を賃料の3.5倍とする旨の規定が定められている。

No.19

8.特定転借事業者は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第30条において定められているいわゆる重要事項説明書に、特定賃貸借契約の内容及びその履行に関する事項を記載しなければならない。

No.20

9.特定転借事業者は、当該特定転借事業者の業務及び財産の状況を記載した書類を、当該業務を行う事務所等に備え置き、特定賃貸借契約の相手方、または相手方になろうとする者の求めに応じ、閲覧させなければならない。

No.21

「転貸の条件に関する事項」は国土交通省が公表する「賃貸住宅標準管理住宅契約書」において定められている。

No.22

10.賃貸住宅管理業者は、賃貸住宅管理業法第2条第2項第2号に定める管理受託契約に基づく管理業務において、受領する家賃、敷金、共益費、その他の金銭を、整然と管理する方法として、国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理受託契約に基づく管理業務において、受領する家賃、敷金、共益費、その他の金銭と分別して管理しなければならないが、特定転借事業者は、管理業務の受託をしないのであれば、同様の義務は無い。

No.23

第4編　投資用物件の購入 1.高層住宅誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するための地区を言う。

No.24

2.最下階の居室の床が木造である場合、床の高さは原則として、直下の地面からその床の上面まで45センチ未満としなければならない。

No.25

3. 5階建て、延面積1000平米、高さ15メートルの建築物の用途が共同住宅である当該建築物の工事を行う場合において、2階の床及びこれを支持する梁に鉄筋を配置する工事を終えたときは、中間検査を受ける必要がある

No.26

4.建物の区分所有等に関する法律によれば、管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合に限り、集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。

No.27

6.借地権設定者と借地権者との間において、当該賃貸借契約を合意解除しても、借地権設定者は、特別の事情がない限り、その効果を地上建物の賃借人に対抗できない。

No.28

5.民法の規定及び判例によれば、契約により当事者の一方が解除権を有する場合、(法律の規定により行う法定解除は除く)における解除の意思表示は撤回することができない。

No.29

7.賃貸物件を所有する賃貸人Aが、当該物件を宅地建物取引業者Bに売却した場合、既に引き渡しを受けている当該物件における賃借人Cは、Aに対して主張できた賃借賃借人としての権利を、Bに対して主張することができる。

No.30

8. Aの抵当権設定登記があるB所有の建物が火災によって消失してしまった場合、Aは当該建物にかけられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権を抵当権に基づいて差し押さえることができる。

No.31

9.土地賃借人の所有する地上建物に設定された抵当権の実行により、競落人が当該建物の所有権を取得した場合、特段の事情がない限り、当該建物の所有に必要な敷地の賃借権も競落人に、移転する。

No.32

10.保証債務は、公正証書による書面で契約締結しなければ効力を生じない。

No.33

第5編　賃貸借から生じる権利義務 1.賃貸借契約における必要費は、現状維持するための費用を言い、賃貸不動産を通常の用法に適する状態において保存するために支出した費用も含む概念である。

No.34

2.賃貸借契約における有益費の償還範囲は、借主が支出した金額、または対象物の価値の増加額であり、借主はいずれか低い方を選択することができる。

No.35

3.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕義務を負うが、賃貸物の1部の破損等が不可抗力により生じた場合においては、契約期間、賃料その他諸般の事情考慮して、契約当事者間で修繕費用を折半する。

No.36

4.AがBに対してマンションの1室を賃貸している。Aが死亡した後に、配偶者を名乗るCがBに対して賃料を請求した場合、BはC が相続人であるかどうか、明らかでないことを理由に、賃料を供託することができる。

No.37

5.敷金の預け入れには停止、条件付き変換債務を伴う金銭所有権の移転と言う法的性質がある。

No.38

7.期間の定めのある建物賃貸借契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となるが、契約当事者は更新拒絶ができなくなり、解約申し入れにより終了する契約となる。

No.39

8.期間の定めのない建物賃貸借契約において、賃貸人が解約の申し入れをした時で、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、解約の申し入れの日から3月を経過した日に契約は終了する。

No.40

9.普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても、当該特約無効であるものに対し、定期建物賃貸借契約では、更新がない旨を当該契約書に記載し、仲介業者の宅地建物取引士がその旨を賃借人に説明することで、有効に契約を成立することができる。

No.41

10.AがBにA所有の甲土地を建物の所有目的として賃貸し、Bがその土地上に乙建物を新築し、所有しているBが乙建物について保存登記をする前に(表示の登記をされている)、Aが甲土地をDに売却し、所有権移転登記も完了した場合、BはDに対して借地権を対抗することができる。

No.42

11.賃貸人A (個人)と賃借人B (個人)との間で、居住用建物の賃貸借契約が締結されている。5年後にその家賃が、土地の価格の上昇、その他の経済事情の変動により不相当となったときは、契約から10年間は増額しない旨の特約があった場合でも、将来に向かって家賃の増額を請求することができる。

No.43

12. Aは所有の建物についてBと賃貸借契約(建物が完成した時を始期とする契約)を締結している。建物建設中に経済事情の変動によって、AB間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にBから賃料増額請求を行うことはできない。

No.44

13.賃借人から退去前に取得した「賃借人は退去後の残置物については、所有権を放棄する」と言う念書がある場合、賃貸人は退去後に部屋に放置された粗大ゴミを処分することができる。

No.45

14.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」においては、新築物件の賃貸借ではない場合、経過年数のグラフを入居年数で代替する方式を採用している。

No.46

15.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、賃借人のペット飼育による柱等の傷の補修や匂いを除去するための消毒等の費用は貸主の負担とされている。

No.47

第6編　融資 1.インターネット上に店舗を構え、審査の申し込みや結果の報告、契約の締結が全てオンラインで完結する。ネット銀行は、他の銀行に比べて金利が低いが、審査の難易度が高いのが特徴である。

No.48

2.不動産投資の場合、融資を受けられるか否かが重要であることから、購入する物件の選定よりも、先に融資可能な金融機関と契約しておく必要がある。

No.49

3.不動産投資ローンの審査の申し込みには、給与明細や源泉徴収票等のような収入を証明する書類以外にも、保険証へ住民票といった身分等を証明する書類も必要となり、事前に備えておくといい

No.50

4.住宅ローンの返済原資は、一般的には毎月の給与収入であり、不動産投資ローンの返済者は、毎月の家賃収入である。

No.51

5.機関投資家によるES G投資と投資先企業のSDGsへの取り組みは、利益が相反する内容であり、投資先企業にSDGsからESGの意識改革を促す必要がある。

No.52

6.環境問題及び人権問題への取り組み、地域社会への貢献などに力を入れている企業に投資をすることは資金面から支援すると言うことになり、社会貢献にもつながると言うメリットがある。

No.53

第7編　コンプライアンス 1.税理士法第2条に定める税務書類の作成とは、他人の求めに応じ、なりわいとして、税務官公署に対する申告等に関わる申告書等を自己の判断に基づいて作成することを言う。

No.54

2.宅地建物取引業Bに人脈を有する個人事業主Aと不動産投資で収益を得たいと考えている個人Cに関し、AがBの有する投資物件の説明、契約に向けた取引条件の交渉、調整等の主たる勧誘行為を行った上で、Cに当該物件を購入させる行為は、Aが投資不動産販売員の資格を有するものであっても、不当な勧誘行為に該当し得る。

No.55

3.宅地建物取引業者に勤務する宅地建物取引者であれば、低金利で投資物件を購入したいと考えているものに対し、住宅金融支援機構が提供するフラット35による融資を斡旋することができる。

No.56

4.宅地建物取引業者に勤務する従業員は、不動産投資で収益を得たいと連絡してきた者の、収入を調査した上で、それを根拠に売却を拒否する事は、宅地建物取引業法の規定に違反する。

No.57

5.国籍は個人情報の保護に関する法律第2条第3項に規定する。要配慮個人情報であるが、人種は異なる法的地位に過ぎないため、要配慮個人情報に含まれない。

No.58

6.個人情報は生存する個人に関する情報であり、その情報に含まれる氏名、生年月日、その他の記述等により特定の個人を識別することができるものである。

No.59

7.個人情報には、他の情報と照合しなければ、特定の個人を識別することができないものは含まれない。

No.60

8.特約によって賃料が支払われない場合の損害賠償の予定や違約金を定めるときには、損害賠償の予定や違約金の額が未払いの額に年14.6%の割合を乗じて、計算した額を超えてはならず、それを超えて定めた場合は、当該特約が無効となる。

No.61

9.宅地建物取引業者に勤務する従業者が、宅地建物取引業に関わる契約の締結について、勧誘する目的を告げるに際して、「年金や老後の生活設計に関する提案をさせてほしい」とだけ伝える行為は宅地建物取引業法の規定に違反しない。

No.62

10.宅地建物取引業者に勤務する従業者が、成立した投資マンションの売買契約について、買主である相手方が契約の申し込みの撤回を申し出た際に、「契約時に受領した預かり金は手付となっており、返還できない」と伝える行為は、宅地建物取引業法の規定に違反しない。

No.63

第8編　税金の知識 1.個人が不動産を譲渡した場合における譲渡所得の課税に関し、税額の計算は原則として、1年間の各所得を合算して、所得税及び住民税がかけられる総合課税方式であるが、不動産の譲渡は他の所得と分離して課税する分離課税方式がとられている。

No.64

2.抵当権につき債権金額を増加するときは、その増加する部分の債権金額についての抵当権の設定の登記とみなして、不動産登記に関わる登録免許税が課税される。

No.65

第1編　不動産投資の基礎 1.サブリース事業者が行う物件の維持保全の内容、頻度、実施期間については契約時に決めるべきであると判断し伝えなかった。これは都環会が定める「広告、投資勧誘の基本方針」において、不適切な勧誘として禁止されている行為である。

No.66

2.お客様に支払われる賃料が減額される場合があるにもかかわらず、「都市の物件なら需要が下がらないので、サブリース賃料も下がる事は無い」と断定する行為は、都環会が定める「広告、投資、勧誘の基本方針」において、不適切な勧誘として禁止されている。

No.67

3.物件からお客様が得られる賃料額、その減額の可能性及び利回りについて、断定的判断をつける行為は行うべきではない。

No.68

4.事業者A及び事業者Bがお客様Cと対応する場合において、A及びBとの間の委託契約に基づき、BがCの物件の説明、契約に向けた取引条件の交渉、調整等の主たる勧誘行為を行った上で、CにAから物件を購入させ、またAの提携している金融機関からの融資を受けさせる事は勧誘方法の如何を問わず、不当な勧誘行為に該当する。

No.69

第二編　宅地建物取引業法 1.宅地建物取引業者へ宅地の売買に関する広告をするにあたり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると、人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく売買が成立しなかった時であっても、監督処分及び罰則の対象となる。

No.70

6.宅地建物取引業者Ａが建築予定の賃貸マンションの管理を依頼され、当該マンションの部屋の貸借の媒介をする場合、建築基準法第6条第1項の建築確認を受けるまでは、当該マンションの広告をすることができない。

No.71

7.宅地建物取引業者Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない

No.72

8.建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号、又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。なお借主は宅地建物取引業者では無いものとする

No.73

9.宅地建物取引業者Aは貸主Dと借主Eとの間における中古マンションの貸借を媒介するにあたり、当該マンションの所有者が負担しなければならない通常の管理費用をDが滞納していたが、Eに対しそのことに関して法第35条の重要事項説明を行わなかった。なお、重要事項説明の相手方は、宅地建物取引業者では無いものとする。

No.74

10.宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差し押さえの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合であっても、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。

No.75

11.宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者が行う1団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の取引士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリングオフ制度の適用がある旨を表示した表示を掲げなければならない。

No.76

12.買受けの申し込みが、宅地建物取引業者Aの事務所で行われ、売買契約がその10日後にBの経営する喫茶店で締結された場合には、Bはクーリングオフによる当該契約の解除をすることができない。

No.77

13.宅地建物取引業者Aが自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を50,000,000円で売買する契約をした。Aは宅地建物取引業者ではないTと契約を締結し、保全措置を講じることなくTから手付金1,000,000円を受領した後、3,500,000円分の保全措置を講じた上で中間金5,000,000円を受領した。この行為は宅地建物取引情報の規定に違反する。

No.78

第3編　賃貸不動産管理 14.賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第31条に基づく「特定賃貸借標準契約書」には、賃貸物件の返還があった時は、遅滞なく、敷金の全額を借主に変換する旨の規定はあるが、敷引特約に関する規定は無い。

No.79

15.賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第31条に基づく「特定賃貸借標準契約書」において、「特定転借事業者が行う維持保全の実施方法に関する事項」は定められていない。

No.80

16.賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく特定賃貸借標準契約書には、転借における契約期間、家賃、共益費、敷金、転借人等の条件について記載する欄がある。

No.81

17.先見性があると業界でも評判の社長の経験と勘により、「維持保全維持費用は他社の半分程度で済みます」と記載した。この行為は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第28条に定める誇大広告等に該当する可能性が高い。

No.82

第4編　投資用物件の購入 18.Bは建物を建築し、同所に家を住することを目的とする甲土地をAから購入した。A は1平米あたり500,000円で200平米の甲土地を売買したが、(その旨を契約書に明記していた)、実測の結果、その数量が超過していた場合、Aは過分について契約不適合責任の規定を類推適用して、代金の増額を請求することができる。なお、AB間で担保責任についての特約は無いともとする。

No.83

19.抵当権が設定され、登記がなされたA所有の甲建物について、その抵当権が実行され、競売によりBが買い受けた。抵当権設定登記後に甲建物を賃借し、引き渡しを受けているCの賃借権が、Aの滞納処分による差し押さえがされた後に設定された時であっても、CはBの買受けの時から6月を経過するまでは、甲建物をBに引き渡す義務がない。

No.84

20.抵当権が設定され、登記がなされたA所有の甲建物について、その抵当権が実行され、競売によりB買い受けた。抵当権設定登記後に甲建物を賃借し引き渡しを受けているCは、一定期間後建物の引き渡しを猶予されるが、Bに対して買受けの時より後に甲建物の使用したことの対価を払わなければならない。

No.85

21.建物賃貸借契約において、当該建物の所有権移転に伴い、賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払い賃料債務にあればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される。

No.86

22.BはAに対する賃金債務を担保する目的で、自己所有の甲建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。その後、BはCとの間で甲建物の賃貸借契約を締結し引き渡しをした。この場合でも甲建物を使用する権利はBにあるが、Aは抵当権の効力としてBのCに対する甲建物の賃料債権に物上代位することができる。

No.87

第5編　賃貸借から生じる権利義務 23.債権者の申し立てだけに基づき、その主張の真偽について、実質的な審査をせずに、民事訴訟法第382条以下に定める支払い督促が出されることになっている。

No.88

24. Aは所有する家屋を囲う塀の設置工事を業者Bに請け負わせた。Aが、その後この塀を含む家屋全部をCに賃貸し、Cが占有使用しているときに、この柄が崩れ、歩行中のDが死亡した。経年劣化により塀が倒壊する恐れが生じていたが、A及びはそのことに過失なく気づいていなかった場合、Dの相続人はA及びBに対して損害賠償請求ができない。

No.89

第7編 コンプライアンス 28.サブリース業者が入居者からの入金が3ヶ月ほど滞ったことで、契約の解除も視野に入れ、内容証明郵便で催告する事は、弁護士法第72条の非弁行為の規定に違反する。

No.90

29.サブリース業者から委託を受けた勧誘者の立場を有する宅地建物取引業者であっても、賃料滞納する入居者に対して、訴訟も視野に入れた催告を行う事は、弁護士法第72条の非弁行為の規定に違反する。

No.91

30.不動産販売員の資格を有するものは、宅地建物取引業の免許を受けることなく、報酬を得る目的で投資を不動産の販売を代理して行うことができる。

No.92

31.宅地建物取引業者Bに勤務するAと不動産投資で収益を得たいと考えている個人Cに関し、Aが自ら居住することを確約するのであれば、住宅金融支援機構が提供するフラット35による融資を斡旋することができる。

No.93

32.宅地建物取引業者に勤務する従業員Aが宅地建物取引業に関わる契約の締結に際して、契約の相手方が「契約の締結をするかどうかしばらく考えさせてほしい」と申し出た場合において、他にも購入希望者がいる事実を伝えた上で「5日間だけお待ちします」と告げる行為は違法である。

No.94

33.宅地建物取引業者に勤務する従業員Aが、投資マンションの売買契約の締結について電話で勧誘したが、当該相手から「仕事の都合で21時過ぎに勤め先である店に来て欲しい」と言われたので、21時30分に当該店に赴き勧誘を行った。

No.95

34.宅地建物取引業者に勤務する従業員Aが投資用マンションの売買契約及びマスターリース契約を締結する際に「保証家賃は一定期間ごとに見直しされ、減額されることがありますが、借地借家法が適用されるので弊社から中途解約する事は無いが、オーナーとなるお客様から正当事由なく解除できます」と告げた。

No.96

ト館会は、当該会員の規約違反に対する対応及び措置を決定した場合、同会の公式ホームページ等で当該違反行為及び会社名等を公表しなければならない。

No.97

と館会は、規約に反した会員に対して、6ヶ月間を上限に、当該簡易の資格停止の措置をとることができる

No.98

宅建業者A自ら貸主として、宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借地の支払い方法についての定めがあるときは、Aはその内容を法第37条の規定により交付すべき書面に記載しなければならず、借主が宅建業者であっても、当該署名を交付しなければならない

No.99

宅建業の営なもうもするものは、同一圏内に2以上の事務所を設置して、その事業営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。

No.100

宅建業者、Aが宅建業の免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期限の満了の日までにその申請について処分がなされない時は、Aの従前の免許は有効期間の満了により、その効力を失う。

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