賃貸不動産経営管理士試験第5回平成29年度（2017年）

一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会「平成29年度（第5回）賃貸不動産経営管理士試験」より作成。出典: https://www.chintaikanrishi.jp/exam/past/

賃貸不動産経営管理士試験第5回平成29年度（2017年）

一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会「平成29年度（第5回）賃貸不動産経営管理士試験」より作成。出典: https://www.chintaikanrishi.jp/exam/past/

Листа со прашања

【問1】賃貸不動産をとりまく社会的情勢に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。ア平成25年住宅・土地統計調査によれば、平成25年10月１日現在の全国の空き家の内訳では、賃貸用の住戸が半数を超えている。イ新設住宅着工戸数の推移を見ると、貸家は消費税率の引上げの影響はあるものの、平成23年度を底に、傾向として増加している。ウ全国の消費生活センターや、一般財団法人不動産適正取引推進機構が受け付けた賃貸住宅に関する相談内容の中で傾向的に最も多いのは、原状回復に関するものである。エ平成25年住宅・土地統計調査によれば、平成25年10月１日現在の全国の所有関係別住宅数の中では、持ち家が最も多く、次に多いのが民営借家である。

4 ４つ

【問2】賃貸不動産経営管理士の業務に関する次の記述のうち、賃貸住宅管理業者登録制度（平成23年９月30日国土交通省告示第998号及び第999号、平成28年８月12日国土交通省告示第927号及び第928号改正。以下、各問において「賃貸住宅管理業者登録制度」という。）において賃貸不動産経営管理士が行うべきものとされているものの組合せはどれか。ア家賃、敷金等の受領に係る業務イ賃貸借契約の更新及び再契約に係る業務ウ賃貸借契約の終了に係る業務エ貸主に対する管理受託契約時の重要事項説明書の説明と記名押印業務オ貸主に対する管理受託契約書への記名押印業務カサブリース契約時の重要事項説明等の業務

4 エ、オ、カ

【問3】賃貸住宅管理業者登録制度に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

4 公営住宅の管理も賃貸住宅管理業者登録制度の対象である。

【問4】賃貸住宅管理業者登録制度の登録に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

4 賃貸住宅管理業者登録制度の登録の更新を受けようとする者は、登録の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に登録申請書を国土交通大臣に提出しなければならない。

【問5】賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約の成立時の書面の交付（以下、本問において「書面の交付」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 交付する書面は、必要事項が記載されている限り、その様式は定められていない。

【問6】賃貸住宅管理業者登録制度において、賃貸住宅管理業者が行ってはならない行為に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 賃貸住宅管理業者は、管理受託契約において定めがあれば管理事務の再委託を行うことができるが、基幹事務については一括して再委託することはできない。

【問7】賃貸住宅管理業者登録制度の基幹事務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

2 賃貸住宅の建物・設備の保守点検に係る事務は基幹事務ではない。

【問8】サブリース方式による賃貸管理に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。アサブリース方式による賃貸管理は、転借人（入居者）に賃貸不動産を引き渡すことが契約成立の要件である。イ転借人（入居者）は、所有者（原賃貸人）との関係で転貸人（管理業者）の履行補助者には該当しないため、転借人（入居者）が過失に基づき賃貸不動産を毀損しても、転貸人（管理業者）は所有者（原賃貸人）に対して責任を負わない。ウ転借人（入居者）は、所有者（原賃貸人）に対して原賃貸借契約で定めた賃料の額までの範囲内で賃料支払義務を負う。エ原賃貸借契約が終了した場合に、所有者（原賃貸人）が転貸借契約を承継する旨の特約は有効である。

1 １つ

【問9】サブリース方式による賃貸管理において原賃貸借契約が終了した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

4 原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、原賃貸人は原賃貸借契約の終了を転借人に通知しなければ、原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができない。

【問10】借主の募集に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。ア貸主が自ら行う場合には、借主が入居するまでの募集業務にも、借主入居後の業務にも宅地建物取引業法は適用されない。イ管理業者が貸主から借主の募集業務を受託する場合には、宅地建物取引業法が適用される。ウ借主の募集業務を受託した管理業者が募集広告を作成する場合には、宅地建物取引業法で定める誇大広告等の禁止の規定に違反してはならない。

4 ア、イ、ウ

【問11】管理業者が行う借主募集・入居者の決定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 管理受託方式では、借受希望者が当該物件に入居するのがふさわしいかどうかや、入居条件が妥当かどうかを管理業者が最終的に判断する。

【問12】定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。ア定期建物賃貸借契約の事前説明において「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付して口頭で説明したとしても、賃貸借契約書に「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の記載がなければ、更新がない定期建物賃貸借契約として有効に成立しない。イ定期建物賃貸借契約は、書面によって締結すれば有効であり、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。ウ契約期間を１年とする定期建物賃貸借契約においては、借地借家法第38条第４項に基づく終了通知は必要とされない。エ定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合、引き続き、保証債務を負担する旨を口頭で承諾したときは、再契約後の債務について保証債務を負う。

1 ア、イ

【問13】賃貸借契約の解約申入れに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

3 期間の定めのある建物賃貸借契約において期間内解約条項がある場合、予告期間に関する特約のない限り、賃貸借契約は借主による期間内解約の申入れと同時に終了する。

【問14】敷金の承継に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

2 建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、当該建物についての賃貸借契約が締結された場合、抵当権が実行され、買受人に建物の所有権が移転すると、敷金に関する権利義務も当然に買受人に承継される。

【問15】賃貸借契約の保証に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

2 連帯保証人は、貸主から保証債務の履行を求められたときに、まず借主に催告すべき旨を請求することができない。

【問16】住宅の賃貸借契約の当事者に相続が発生した場合の権利関係に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。ア借主に相続が開始し、相続人が存在しない場合、内縁の配偶者が同居していたときは、内縁の配偶者は借主の地位を承継する。イ借主に相続が開始し、共同相続人が賃借権を共同相続した場合、貸主は各共同相続人に対して、相続分に応じて分割された賃料を請求できるにすぎない。ウ貸主に相続が開始し、共同相続人が物件を共同相続した場合、相続人が解除権を行使するためには、過半数の共有持分を有していなければならない。

3 ア、ウ

【問17】賃貸建物の修繕に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

4 貸主が修繕義務の履行を怠り、借主が賃貸建物を全く使用することができなかった場合には、借主はその期間の賃料の支払を免れる。

【問18】賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 賃貸借契約において、ペットの飼育について何らの定めがない場合でも、契約当事者間の信頼関係を破壊する程度に至ったと認められるようなペットの飼育があったときは、貸主からの賃貸借契約の解除が認められる。

【問19】契約書の記載に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。なお、当事者間に契約書以外の合意事項はないものとする。ア賃貸借に関する保証契約書に保証債務の範囲として「賃貸借契約から生じる借主の債務」と記載されている場合、保証人は賃料についてのみ保証債務を負い、原状回復義務については保証債務を負わない。イ賃貸借契約書に賃料の支払日について記載がない場合、平成29年５月分の賃料の支払日は平成29年５月31日である。ウ賃貸借契約書に無断転貸を禁止する旨の記載がない場合、借主が貸主の承諾なく第三者に賃貸物件を転貸したとしても、貸主は賃貸借契約を解除することはできない。エ賃貸借契約書に借主の原状回復義務に関する記載がない場合であっても、賃貸物件が借主の過失により損傷したときは、貸主は借主に対して原状回復費用相当額の損害賠償を請求することができる。

3 イ、エ

【問20】賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

2 賃貸借契約の借主が、期間満了後に建物の使用を継続する場合において、貸主が遅滞なく異議を述べなかったとしても、貸主が期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に借主に対して更新をしない旨の通知をしていた場合には、更新拒絶に正当事由が認められる限り、賃貸借契約は期間満了により終了する。

【問21】賃料改定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 借地借家法上の賃料増減額請求権を行使した場合において、相手方がこれを争うときは、調停を申し立てなければならない。

【問22】内容証明郵便と公正証書に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

2 内容証明郵便は、いつ、どのような内容の郵便を誰が誰に宛てて出したかを郵便局（日本郵便株式会社）が証明する制度であり、文書の内容の真実性を証明するものではない。

【問23】未収賃料の経理上の処理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

3 回収不能の未収賃料は、個人貸主にあっては、損失が生じた日の属する年分の不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入されるのが原則である。

【問24】「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年８月。以下、各問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

3 ガイドラインによれば、借主の喫煙により、居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合、当該居室全体のクリーニングを借主負担とすることを認めている。

【問25】住環境の整備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

4 建物共用部分に入居者が物を置いていると緊急時の避難の妨げになるため、直ちに撤去すべきである。

【問26】ガイドラインに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

3 ガイドラインによれば、賃借人に原状回復義務が発生すると思われるものであっても、損耗の程度を考慮し、賃借人の負担割合等についてより詳細に決定することも考えられるとしている。

【問27】ガイドラインに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

2 ガイドラインによれば、クリーニングについては経過年数を考慮して費用に差をつけることはしない。

【問28】共同住宅の避難施設等に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

1 住戸の床面積の合計が100㎡を超える階では、両側に居室のある場合には、1.2ｍ以上の廊下の幅が必要とされる。

【問29】建物の耐震診断と「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

3 昭和56年５月31日以前に新築の工事に着手した賃貸住宅（共同住宅に限る）は、特定既存耐震不適格建築物となる。

【問30】給水設備・給湯設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 給湯設備における局所式は、建物の屋上や地下の機械室に熱源機器と貯湯タンクを設け、建物各所へ配管して給湯する方式である。, 3 給水設備の水槽内にあるボールタップや電極棒が故障すると、水がオーバーフローとなり放水状態に陥って、常に給水ポンプが作動し、騒音の発生だけでなく、余分な電気代がかかることがある。

【問31】消防用設備等に関する次の記述のうち、不適切なものはいくつあるか。ア自動火災報知設備等が設置されていないすべての住宅には、住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。イ消火器の詰め替えは、５年に１回程度、粉末（消化剤）の交換は８年～10年くらいのサイクルで実施するのが望ましい。ウ共同住宅は、賃貸物件であっても、収容人員が50人以上の場合は防火管理者を定め、防火管理を行う必要がある。

1 １つ, 4 なし

【問32】賃貸用建物の企画提案に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

3 シェアハウスとは、複数の者がキッチン、浴室等の施設を共用する形態の住宅であるが、賃貸借契約や管理の面において通常の共同住宅と異なることはない。

【問33】プロパティマネジメントとアセットマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

4 所有者の交代に際し、旧所有者から新所有者に貸主の地位が円滑に引き継がれるように尽力することは、重要なアセットマネジメント業務である。

【問34】保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

3 地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害を補償するものは地震保険と呼ばれ、地震保険のみ単独で加入することができる。

【問35】次に掲げる租税公課のうち、不動産所得の金額の計算上、必要経費として認められるものの組合せとして正しいものはどれか。なお、いずれも資産の取得に伴う租税公課ではないものとする。ア消費税（税込で経理処理をしている場合）イ自宅に係る固定資産税・都市計画税ウ所得税エ事業税オ住民税

2 ア、エ

【問36】不動産賃貸経営に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

2 不動産賃貸経営を法人化すれば、個人の所得に対して課される所得税の税率は、法人に課される法人税の税率より高いため、所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるといえる。

【問37】賃貸不動産管理の重要性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 情報化社会の進展により、賃貸不動産の管理に関する情報を、誰でも容易に入手できるようになったので、賃貸不動産管理に関する専門的知識の重要性は、相対的に低下してきた。

【問38】賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。ア秘密を守る義務とは、職務上知り得た秘密を正当な理由なく他に漏らしてはならないことであり、賃貸不動産経営管理士の資格証を有している限りにおいて、守らなければならない義務とされる。イ賃貸不動産経営管理士は、自らの能力や知識を超える業務の引受けを行ってはならない。ウ賃貸不動産経営管理士は、常に依頼者の立場で職務を行い、万一紛争等が生じた場合には、誠意をもって、その円満解決に努力しなければならない。エ公共的使命とは、賃貸不動産経営管理士の持つ公共的使命を常に自覚し、公正な業務を通して、公共の福祉に貢献することである。

3 イ、エ

【問39】雨水による漏水又は浸水に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

2 建物の中間階では、外壁や出窓、ベランダからの浸水は少ない。

【問40】換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 シックハウス症候群の原因となる揮発性有機化合物（ＶＯＣ）の除去対策として、すべての住宅は、24時間稼働する機械換気設備の設置が義務付けられている。

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