不動産鑑定士試験令和6年度（2024年）短答式鑑定評価理論

国土交通省土地鑑定委員会「令和6年不動産鑑定士試験短答式試験（不動産の鑑定評価に関する理論）」より作成。出典: https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/shiken02.html

不動産鑑定士試験令和6年度（2024年）短答式鑑定評価理論

Question list

〔問題 1〕不動産とその価格の特徴に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ土地は、人文的特性として用途の多様性を有しており、一つの土地に複数の用途が競合する場合がある。土地の価格は前提とする用途によって決定され、用途は価格を主要な指標として決定される。ロ土地の自然的特性として併合及び分割の可能性があり、隣地併合による規模の拡大や分割による細分化は、土地が持っている固有の特性と考えられる。ハ土地の特性には永続性（不変性）があり、一般的に建物のような老朽化はしない。一方で、土地上に土地所有者名義の建物が存する場合には、当該建物の老朽化は、敷地である土地の経済価値を低下させることがある。ニ不動産は、その自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にすることによって、他の不動産とともにある地域を構成しており、地域内の不動産との間には協働等の関係がある。ホ不動産の価格（又は賃料）は、通常、過去と現在とにわたる長期的な考慮の下に形成される。したがって、不動産の価格（又は賃料）は、昨日の展開であり、今日を反映するものであって常に変化の過程にあるものである。

(3) ロとホ

〔問題 2〕不動産の価格及び賃料に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産は他の一般の諸財と異なる特徴を有しているため、社会における一連の価格秩序のなかで、不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘する意味を持つ不動産の鑑定評価の社会的公共的意義は大きい。ロ不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表されるが、不動産鑑定士は、不動産が市場性を有しない場合にもその経済価値を判定する場合がある。ハ不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であるため、不動産の鑑定評価においても常に個別的な事情を前提とする価格を求める。ニ不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係があり、価格と賃料のいずれについても、その関係性に着目した鑑定評価の手法がある。ホ二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格（又は賃料）が形成され得るが、ある不動産についての所有権の価格を求める場合には、当該不動産の使用、収益、処分について、何らの制約のない価格を求める。

(5) ハとホ

〔問題 3〕不動産の種別に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産の鑑定評価において、不動産の用途に関して区分される不動産の分類を不動産の種別といい、不動産の種別の分類は、地域分析、個別分析、鑑定評価の手法の適用等の各手順を通じて重要な事項となっている。ロ地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。土地の種別は、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられる。ハ農地とは、農地地域のうちにある土地をいい、農地地域の種別の細分に応じてさらに細分することができる。ニ宅地地域のうちにあって、居住の用に供される建物等と商業活動の用に供される建物等が混在している場合の土地の種別は、居住の用に供されている建物等が多い場合は住宅移行地、商業活動の用に供されている建物等が多い場合は商業移行地と判断される。ホ林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが、自然的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

(5) ニとホ

〔問題 4〕不動産の類型に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいい、当該不動産が属する地域の特性に左右される。ロ建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、過去に建物が賃貸借に供されていた場合、価格時点において建物が賃貸借に供されていなくても、その収益性が重視されるため、当該建物及びその敷地の類型は、貸家及びその敷地となる。ハ建物等の用に供されている土地の類型は、権利の態様にかかわらず建付地となる。ニ区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。ホ借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。

(5) ニとホ

〔問題 5〕不動産の価格を形成する要因に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。ロ不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析する必要がある。ハ一般的要因は、自然的要因、政治的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。ニ地域要因とは、個別的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。ホ日照、温度、湿度、風向等の気象の状態は、住宅地域の地域要因のみならず、商業地域、工業地域それぞれの地域要因にもなる。

(4) ハとニ

〔問題 6〕不動産の個別的要因に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準に記載されている農地の個別的要因の主なものの例示として誤っているものどれか。

(4) 管理の難易

〔問題 7〕不動産の個別的要因に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ土地に関する個別的要因について、対象不動産が、土壌汚染対策法に規定する有害物質使用特定施設に係る工場若しくは事業場の敷地又はこれらの敷地であった履歴を有する土地を含むか否かに留意する必要がある。ロ見込地及び移行地については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきである。ハ建物の各用途に共通する個別的要因については、市場参加者が取引等に際して着目するであろう個別的要因が、建物の用途毎に異なることに留意する必要がある。ニ不動産鑑定評価基準運用上の留意事項における建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因として、商業施設については、基準階床面積、天井高、床荷重、情報通信対応設備・空調設備・電気設備等の状況及び共用施設の状態等が例示されている。ホ不動産鑑定評価基準に記載されている賃貸用不動産に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その主なものとしては、賃借人の状況及び賃貸借契約の内容、貸室の稼働状況、躯体・設備・内装等の使用資材及び修繕費用等の負担区分が例示されている。

(5) ニとホ

〔問題 8〕不動産の価格に関する諸原則に関連した次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ代替の原則により、不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成されるが、現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産については、代替性が不十分である点に留意する必要がある。ロ不動産は他の財と異なり用途の多様性を有するため、一つの不動産に対して複数の最有効使用を判定することが多い。ハ適合の原則は、均衡の原則とともに不動産の最有効使用の判定において重要であり、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が社会的要請に適合しているかどうかを分析することが必要である。ニ競争の原則は、不動産の価格は不動産相互間及び他の財との間の競争の過程において形成されるという原則であり、代替の原則とも関連している。ホ収益逓増及び逓減の原則は、ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する一方、ある単位投資額を継続的に減少させると、これに伴って総収益は減少するという原則である。

(2) イとニ

〔問題 9〕対象不動産の確定に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象となる土地又は建物等を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。ロ対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、それは不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の合理的な利用方法とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである。ハ対象確定条件は、鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件である。ニ建築に係る工事が完了していない建物は、未竣工建物等鑑定評価の対象となるが、造成に関する工事が完了していない土地は、対象とならない。ホ未竣工建物等鑑定評価を行う場合には、価格時点において想定される竣工後の不動産に係る物的確認を行うために必要な設計図書等及び権利の態様の確認を行うための請負契約書等を収集しなければならず、さらに、当該未竣工建物等に係る法令上必要な許認可等が取得され、発注者の資金調達能力等の観点から工事完了の実現性が高いと判断されなければならない。

(3) ロとニ

〔問題 10〕不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因について、調査範囲等条件を設定することができると判断される場合の例示として、誤っているものはどれか。

(2) 不動産の担保価値把握のための鑑定評価において、対象不動産の所有者が当該価格形成要因が存する場合における取扱いについての指針を有し、当該価格形成要因に係る判断に資するための調査が実施される場合

〔問題 11〕鑑定評価の基本的事項に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(3) 将来時点の鑑定評価は、原則として行うべきではないが、特に必要がある場合において、鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは将来の価格時点を設定することができる。

〔問題 12〕地域分析に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ地域分析に当たって特に重要な地域は、近隣地域及びその類似地域と同一需給圏であるが、近隣地域は同一需給圏に含まれないこともある。ロ一般的要因は、地域分析及び個別分析の基礎として、その具体的影響力を的確に把握しておく必要があるとともに、鑑定評価手法の適用における各手順において常に考慮されるべきものである。ハ地域分析とは、近隣地域の標準的使用及び対象不動産の最有効使用を判定することである。ニ建物及びその敷地の同一需給圏は、一般に当該敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、当該建物及びその敷地一体としての用途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該敷地の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合がある。ホ同一需給圏における市場参加者の属性及び行動を把握するに当たって特に留意する事項は、居住用不動産の場合、主たる需要者層及び供給者層の年齢、家族構成、所得水準並びに供給者の存する地域的な範囲である。

(3) ロとニ

〔問題 13〕次の説明文は、不動産鑑定評価基準総論第６章第２節の個別分析に関する記述である。次のイからハまでの空欄に入る語句として正しいものの組合せはどれか。個別的要因は、対象不動産の（イ）を個別的に形成しているものであるため、個別的要因の分析においては、対象不動産に係る（ロ）がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要である。また、個別的要因の分析結果は、（ハ）、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。

(3) イ：市場価値　ロ：典型的な需要者　ハ：鑑定評価の手法の適用

〔問題 14〕不動産の最有効使用の判定に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産の最有効使用の判定に当たっては、良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であることに留意すべきである。ロ不動産の最有効使用の判定に当たって、価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測され、その変動時期及び具体的内容について実現の蓋然性が高いと認められる場合、その変動前を前提に最有効使用を判定すべきである。ハ個々の不動産の最有効使用は、一般に同一需給圏内の代替・競争関係にある不動産との比較において判定されるべきものである。ニ建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たり、現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、建物の取壊しや用途変更等について、物理的、法的にみた実現可能性にも留意する。ホ個々の不動産の最有効使用は、その位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられる。

(3) イとニとホ

〔問題 15〕原価法の減価修正に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。ロ減価の機能的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。ハ減価の経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。ニ耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び物理的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。ホ観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。

(3) ロとニ

〔問題 16〕取引事例比較法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。ロ取引事例は、原則として近隣地域又は近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には、同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものから選択するものとする。ハ時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。ニ取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産との地域要因の比較及び個別的要因の比較を行うものとする。ホ選択する取引事例は、取引事情が正常なものと認められるものに限られる。

(2) イとハ

〔問題 17〕取引事例比較法の事情補正に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に記載されている「補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情」の例示として正しいものはどれか。

(5) 不相応な造成費、修繕費等を考慮して取引が行われたとき。

〔問題 18〕次の記述は、ＤＣＦ法の適用における復帰価格の求め方について、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に記載された事項の一部である。次のイからハまでの空欄に入る語句として正しいものの組合せはどれか。保有期間満了時点において売却を想定する場合には、売却に要する費用を控除することが必要である。復帰価格を求める際に、（イ）の純収益を（ロ）で還元して求める場合においては、（イ）以降の純収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を（イ）の純収益及び（ロ）に的確に反映させることが必要である。なお、保有期間満了時点以降において、建物の取壊しや用途変更が既に計画されている場合又は建物が老朽化していること等により取壊し等が見込まれる場合においては、それらに要する費用を（ハ）復帰価格を求めることが必要である。ｎ：保有期間

(1) イ：ｎ＋１期　ロ：最終還元利回り　ハ：考慮して

〔問題 19〕次のイからホまでの記述のうち、不動産鑑定評価基準及び同運用上の留意事項に記載されている、還元利回りを求める方法の例示として正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ類似の不動産の取引事例との比較から求める方法ロ借入金償還余裕率の活用による方法ハ金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法ニ土地と建物に係る還元利回りから求める方法ホ期待利回りとの関係から求める方法

(2) イとロとニ

〔問題 20〕次のイからホまでの記述のうち、賃貸事例比較法の適用における事例の選択に当たり、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に記載されている、契約内容の類似性を判断する際の留意事項の例示として正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ賃貸形式ロ保証金の授受に基づく返還条件ハ修理及び現状変更に関する事項ニ賃料の算定の期間及びその支払方法ホ契約期間並びに更新時期及び更新期間

(2) イとハとニ

〔問題 21〕鑑定評価を行うに当たって、依頼者に確認すべきことに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(4) 適用する鑑定評価の手法

〔問題 22〕鑑定評価の手順に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合には、原則として他の専門家が行った調査結果等を活用することが必要である。ロ鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきであるが、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を最も適切に反映している鑑定評価の手法が明確である場合には、他の鑑定評価手法を適用する必要はない。ハ処理計画の策定に当たっては、依頼者に対し、対象不動産の実地調査の範囲や他の専門家による調査結果等の活用の要否等を確認し、処理計画に反映するとともに、当該事項に変更があった場合にあっては、処理計画を変更するものとする。ニ試算価格又は試算賃料の再吟味とは、各鑑定評価手法と各試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業をいう。ホ専門職業家としての良心に従い適正と判断される鑑定評価額を決定したときは、鑑定評価報告書を依頼者に交付するものとする。

(5) ロとニとホ

〔問題 23〕鑑定評価報告書に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(4) 対象不動産の確認に関する事項については、後日疑義が生じることのないように、確認した事項及び確認資料等と照合した結果とともに確認方法及び確認資料について鑑定評価報告書に記載しなければならない。

〔問題 24〕次の説明文は、不動産鑑定評価基準総論第９章第２節の鑑定評価報告書の記載事項における地域分析及び個別分析に係る事項についての記述である。次のイからニまでの空欄に入る語句として正しいものの組合せはどれか。（イ）並びに賃料の種類に応じ、同一需給圏及び（ロ）の範囲及び状況、対象不動産に係る（ハ）についての状況、同一需給圏の市場動向及び同一需給圏における典型的な市場参加者の行動、（ニ）にある不動産と比べた対象不動産の優劣及び競争力の程度等について記載しなければならない。

(5) イ：対象不動産の種別及び類型　ロ：近隣地域　ハ：価格形成要因　ニ：代替、競争等の関係

〔問題 25〕鑑定評価額の決定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(3) 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域における借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて得た価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。

〔問題 26〕自用の建物及びその敷地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ自用の建物及びその敷地の場合、自らが使用するために建物を建築するので、発注者利益を考慮する必要がなく、再調達原価を構成する「発注者が直接負担すべき付帯費用」には発注者利益は含まれない。ロ建物及びその敷地一体で取引事例比較法を適用する場合に選択する取引事例は、土地、建物、建物及びその敷地に関する価格形成要因の比較が可能なものであることが必要である。ハ収益還元法は、一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の建物及びその敷地であっても賃貸を想定することにより適用されるものである。ニ建物を取り壊すことが最有効使用と判断される自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、更地としての価格を下回る場合もある。ホ建物を取り壊すことが最有効使用と判断される自用の建物及びその敷地の類型は建付地となるため、部分鑑定評価の条件を設定する必要がある。

(2) イとホ

〔問題 27〕対象不動産が貸家及びその敷地である場合の鑑定評価について、次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(5) 収益価格の試算に当たっては、直接還元法とＤＣＦ法を併用する必要がある。

〔問題 28〕賃貸に供されている分譲マンション（一棟の建物に存する１戸の居住用区画であり、類型は区分所有建物及びその敷地である。）の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(2) 収益価格は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和により求める。

〔問題 29〕建物の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ建物は、通常その敷地と結合して有機的に効用を発揮するため、建物及びその敷地一体として評価対象とすることが通例であるが、対象不動産の個別性又はその利用形態等に応じ、不動産鑑定士の判断によりその建物のみを鑑定評価の対象とする場合がある。ロ建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価は、その敷地と一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものである。ハ建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価は、複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。ニ建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものである。ホ一体として市場性を有しない文化財の指定を受けた建造物及びその敷地について、その保存の必要性から当該建物のみの鑑定評価を行う場合、保存に係る管理・維持費用が発生するため、入館料や参拝料などに基づく収益価格を標準として鑑定評価額を決定する。

(4) ロとハとニ

〔問題 30〕特定価格を求める場合に適用する鑑定評価手法等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(2) 各論第３章第１節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合において、投資法人等が計画している資産運用方法が必ずしも対象不動産の最有効使用と一致しない場合には、投資家保護の観点から、対象不動産の最有効使用を前提に鑑定評価の各手法を適用する。

〔問題 31〕賃料の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ隣接宅地を併合使用する場合の限定賃料の鑑定評価額は、隣接宅地の併合使用をする当該宅地の限定価格を基礎価格として求めた積算賃料及び隣接宅地の併合使用を前提とする賃貸借等の事例に基づく比準賃料を関連づけて決定する。ロ配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を求める場合の事例資料の選択に当たっては、賃貸借等の契約内容の類似性に留意すべきであるが、敷地の最有効使用の程度は留意すべき事項には含まれない。ハ宅地の新規賃料を求める際の比準賃料は、価格時点に近い時点に新規に締結された賃貸借等の事例から比準する必要があり、立地条件その他の賃料の価格形成要因が類似するものでなければならない。ニ建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するが、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法で得た試算賃料も比較考量して決定する。ホ宅地の新規賃料を求める場合、前提となる契約内容が判明しない場合は、当該地域の標準的な賃貸借等の契約慣行に基づいて鑑定評価を行う。

(1) イとハ

〔問題 32〕次の記述は、契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い宅地の賃料を改定する場合の鑑定評価において総合的に勘案する事項として、不動産鑑定評価基準各論第２章第１節に記載された内容の一部である。次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ賃料に占める純賃料の推移ロ契約上の条件又は使用目的の変更内容ハ直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度ニ借地期間満了時の建物等に関する契約内容ホ条件変更承諾料又は譲渡承諾料が支払われるときはこれらの額

(5) ニとホ

〔問題 33〕不動産鑑定評価における「比較考量」に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(3) 鑑定評価の条件は、その実現性・合法性と、鑑定評価の妥当する範囲及び鑑定評価を行った不動産鑑定士の責任の範囲等を比較考量して設定するものとする。

〔問題 34〕証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ証券化対象不動産の鑑定評価は、不動産鑑定評価基準各論第３章の定めるところに従って行わなければならず、従前に鑑定評価が行われたものを再評価する場合でも同様である。ロ「投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引」の目的である不動産は、証券化対象不動産に該当する。ハ証券化対象不動産の鑑定評価における処理計画の策定に当たっての確認は、鑑定評価を行う不動産鑑定士が、鑑定評価の一環として直接行う必要がある。ニ証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の保有期間（売却を想定しない場合には分析期間）の純収益のみから収益価格を求める手法であるＤＣＦ法を適用しなければならない。ホ証券化対象不動産については、依頼目的及び背景が明確であるため、依頼者が証券化対象不動産の証券化に係る利害関係者のいずれであるかの別まで鑑定評価報告書に記載することは求められていない。

(5) ハとニとホ

〔問題 35〕証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ処理計画の策定に当たっての確認において、依頼者から証券化対象不動産の鑑定評価を適切に行うための資料の提出等について依頼者と交渉を行った場合には、その経緯を確認事項として記録しなければならない。ロ鑑定評価主体の責任の所在が不明確となるため、証券化対象不動産の鑑定評価を複数の不動産鑑定士が共同して行うことは認められない。ハ証券化対象不動産には、証券化に関連する不動産取引の目的である不動産のみならず、これから証券化される見込みのある不動産も含まれる。ニ証券化対象不動産の証券化に係る利害関係者には、オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、エクイティ投資家は含まれるが、レンダーは含まれない。ホ証券化対象不動産の未竣工建物等鑑定評価では、工事の中止や遅延等がやむを得ない事由による場合には、損害を回避する措置は求められない。

(2) イとハ

〔問題 36〕証券化対象不動産の鑑定評価におけるエンジニアリング・レポート（以下「ＥＲ」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(4) 鑑定評価報告書には、ＥＲの入手先を記載しなければならないが、入手先として、氏名又は職業のいずれかを記載する。

〔問題 37〕証券化対象不動産の鑑定評価におけるＤＣＦ法の収益費用項目に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ維持管理費は、建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用を計上する。ロ共益費収入は、対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用（電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む）のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入を計上する。ハ貸倒れ損失は、原状回復費用や未払い賃料を敷金等により補填できない場合に、貸倒れの発生予測にかかわらず計上することが一般的である。ニ駐車場収入は、テナント等に賃貸中の月極駐車場収入のみを計上し、時間貸し駐車場収入は金額が流動的であるため、計上する必要はない。ホ公租公課は、土地・建物・償却資産に係る固定資産税、土地・建物に係る都市計画税を計上し、賃借人負担の事業所税は計上する必要はない。

(4) ハとニ

〔問題 38〕不動産鑑定評価における一時金に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ建物の賃貸借の際に支払われる一時金として、権利金、敷金、礼金、保証金等が挙げられるが、地域や慣行等に応じてその内容や性格は異なる場合があるため、実質賃料を構成するか否かはその名称の如何にかかわらず、個別に判定すべきである。ロ定期借地権に係る賃貸借契約等においては、前払地代として一時金が払われることがある。ハ純収益の算定に際し、一時金のうち預り金的性格を有する保証金の授受がある場合は、全額を返還準備金として預託することを想定しその運用益を発生時に計上する方法と毎期一定の償却額を計上する方法とがある。ニ将来において一時金の授受が見込まれる借地契約の場合、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があるため、その金額や授受の確実性等に留意したうえで、底地価格を慎重に判断しなければならない。ホ証券化対象不動産の鑑定評価においてＤＣＦ法を適用する場合、礼金・更新料等の返還を要しない一時金の収入は、一時金の運用益の項目で計上する。

(5) ハとホ

〔問題 39〕下記の【前提条件】及び【指示事項】に基づき、取引事例比較法を適用した場合の比準価格（単価）として正しいものはどれか。【前提条件】

(3) 463,000 円/㎡

〔問題 40〕下記の【前提条件】及び【数値】に従って、直接還元法を適用した場合の収益価格として正しいものはどれか。（収益価格の最終数値について、百万円未満の端数が発生した場合は、百万円未満を四捨五入した金額とすること。）【前提条件】用途：賃貸事務所ビル賃貸面積：2,000 ㎡建物の再調達原価：400,000,000 円【数値】・満室想定の年額賃料収入：30,000,000 円（共益費含む）・空室率 10％として、満室想定の年額賃料収入から空室等損失を控除・敷金、礼金等の一時金：なし・プロパティマネジメントフィー（ＰＭ費）：満室想定の賃料収入から空室等損失を控除した額の年 3％・維持管理費・水道光熱費・修繕費・公租公課その他の諸経費：年額 3,190,000 円（ＰＭ費、資本的支出を除いた額）・資本的支出：建物の再調達原価の年 0.5％・還元利回り：10％（償却前純収益に対応）

(2) 210,000,000 円

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