不動産鑑定士試験令和4年度（2022年）短答式鑑定評価理論

出典: 国土交通省土地鑑定委員会 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/shiken02.html

不動産鑑定士試験令和4年度（2022年）短答式鑑定評価理論

出典: 国土交通省土地鑑定委員会 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/shiken02.html

Llista de preguntes

〔問題 1〕不動産とその価格の特徴に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ土地の人文的特性の１つである「併合及び分割の可能性」の併合の例として、借地権付建物の所有者が敷地の所有権を取得するケースがあげられる。この場合、併合後の建物及びその敷地の正常価格は、併合前の借地権付建物の正常価格と底地の正常価格の合計に等しい。ロ価格と賃料の間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができるから、築年の経過した建物を新たに賃貸する場合において、自用の建物及びその敷地の最有効使用が「建物を取り壊して更地化すること」と判定されるときは、その果実としての賃料は、ゼロとなる。ハ土地は人文的特性として「用途の多様性」を有し、異なった使用方法を前提とする需要が競合する。更地の最有効使用としては、それらのうちから１つの使用方法を判定することとなるが、一棟の建物内において、複数用途が併存する使用方法を最有効使用と判定することは有効といえる。ニ不動産は他の不動産とともにある地域を構成し、当該地域は、他の地域と区別されるべき特性を有する。不動産の種別の分類は、このような不動産の地域性と地域の特性が前提となっており、不動産の鑑定評価における各手順を通じて重要な事項となっている。ホ不動産には、所有権のほか、地上権、地役権、賃借権等各種の権利利益が存立することが可能であるが、各々の価格（又は賃料）は別々の市場において形成されるため、相互に影響を及ぼさないことに留意が必要である。

(1) イとロとホ

〔問題 2〕不動産の鑑定評価及び不動産鑑定士の責務に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産の鑑定評価とは、この社会における一連の価格秩序のなかで、対象不動産の価格の占める適正なあり所を指摘することであり、具体的には、不動産の価格を貨幣額で表示することである。ロ不動産の鑑定評価では、練達堪能な専門家によって鑑定評価の一連の手順が十分に尽くされる限り、最終的な結論としての鑑定評価額について、不動産鑑定士による差は生じないとされている。ハ不動産鑑定士は、正当な理由なく、職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならないが、鑑定評価を行った事実は秘密に当たらないため、対象不動産の名称を鑑定評価実績として所属する業者の広告に掲載することができる。ニ不動産の鑑定評価に当たっては、専門職業家としての注意を払わなければならず、他の専門家が行った調査結果等の活用の適否についても、鑑定評価を行う不動産鑑定士が主体的に責任を持って判断する必要がある。ホ自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価依頼は引き受けてはならない。

(3) ロとハ

〔問題 3〕下記のⅠからⅢまでの設例について、不動産の類型に関する⑴から⑸までの記述のうち、誤っているものはどれか。 Ⅰ Ａは、土地の所有者であるＢとの間で借地借家法に基づく借地権設定契約を締結の上、戸建住宅を建設し、当該住宅をＣに賃貸した。 Ⅱ 数年後、売買によりＡはＢから当該土地の所有権を取得した。 Ⅲ さらに数年後、ＡはＣとの建物賃貸借契約を終了し、自ら居住を開始した。

(5) 「貸家及びその敷地」は、Ⅲの時点の現実の利用状態を所与とした建物及びその敷地の類型である。

〔問題 4〕一棟の賃貸用マンションを対象不動産とする場合、価格を求める鑑定評価について、次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ対象不動産に係る土地の種別が、住宅地とならないこともある。ロ対象不動産に係る類型が、貸家及びその敷地とならないこともある。ハ対象不動産の積算価格を求める過程において、取引事例比較法を適用することもある。ニ対象不動産の比準価格を求めることができないこともある。ホ対象不動産の収益価格は、実際実質賃料ではなく、実際支払賃料に基づいて決定される。

(3) イとロとハとニ

〔問題 5〕不動産の価格形成要因に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(3) 一般的要因のうち、社会的要因は不動産に働きかける外部要因として理解されるもので、宅地及び住宅に関する施策の状態や不動産の取引に関する規制の状態が含まれる。

〔問題 6〕地域要因に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(4) 商業地域には商業地域特有の地域要因があり、日照、温度、湿度、風向等の気象の状態は商業地域の地域要因ではない。

〔問題 7〕建物に関する個別的要因について、次の記述のうち誤っているものはどれか。

(2) 建物の個別的要因として「維持管理の状態」があるが、維持管理の状態の良否は、現在の建物の減価の度合いに影響を与えるが、将来見込まれる修繕費用には影響を与えない。

〔問題 8〕不動産の価格に関する諸原則に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産鑑定評価基準総論第７章では、割引率の求め方として「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法」が例示されているが、これは、代替の原則の活用例である。ロ代替の原則は、不動産の価格に関する諸原則の１つであるが、不動産の賃料を求める鑑定評価の手法においても活用が求められる。ハ均衡の原則は、不動産はその属する地域の特性と均衡することにより、最有効使用の状態を実現できるとする原則である。ニ最有効使用の原則は、鑑定評価の三方式（原価方式、比較方式、収益方式）のそれぞれと関連している。ホ予測の原則により、不動産の価格は、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右されるので、不動産の鑑定評価では、不動産鑑定士が市場参加者の観点から予測を行うが、予測にあたり過去の推移の分析は不要である。

(4) イとロとニ

〔問題 9〕土壌汚染又は有害な物質に関する鑑定評価における次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ土壌汚染が存することが判明している土地の鑑定評価において、土壌汚染が除去されたものとする条件を設定する場合、調査範囲等条件の設定の可否を検討することとなり、想定上の条件を用いることはできない。ロポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）については、その使用状況のみならず保管状況に特に留意する必要がある。ハ土壌汚染の除去等に要する費用の発生が価格形成に影響を与えることがある一方で、土壌汚染が認められても土地利用自体が制約を受けることはなく、土地利用制限が価格形成に影響を与えることはない。ニ会社法上の現物出資の目的となる土地の鑑定評価において、当該土地に土壌汚染が存する場合、原則として、当該土地に土壌汚染が存しないものとする調査範囲等条件の設定をしてはならない。ホ建築資材にアスベストの使用がある場合の建物の鑑定評価においては、その飛散防止等の措置の実施状況に特に留意する必要がある。

(4) ロとニとホ

〔問題 10〕価格時点に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(4) 価格時点を現在時点として設定した場合においても、継続賃料を求める鑑定評価の場合には、過去時点における対象不動産の価格を求める場合がある。

〔問題 11〕類型が貸家及びその敷地であって賃借人が運営を行っている老人ホームの鑑定評価を依頼された場合の対応に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(2) 収益性を分析した結果、一般的な老人ホームより大きい超過収益が発生しており、かつそれが運営事業者の経営に帰属するものであったが、賃貸借契約において当該超過収益の一部を不動産の所有者に安定的に帰属させる旨の合意があったため、当該超過収益の一部が対象不動産に帰属することを前提に試算した。

〔問題 12〕価格又は賃料の種類に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(5) 継続賃料は、賃貸借等の契約に係る賃料を改定する場合のものであり、特定の当事者間で成立するであろう経済価値を適正に表示する点で、正常賃料と異なる。

〔問題 13〕地域分析に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把握することが重要である。ロ過去に鑑定評価を行ったことのある不動産であっても、地域の特性を形成する地域要因が変動している可能性があるので、その都度地域分析を行って標準的使用を判定しなければならない。ハ産業基盤指向型の大工場地について、内陸部に立地する工場地域と、臨海部に立地する工場地域が存する場合、これらの価格が同一水準であれば、同一需給圏を両工場地域の存する範囲として把握しなければならない。ニ同一需給圏外に存する不動産であっても、対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する。ホ同一需給圏の範囲及び状況並びに市場動向、同一需給圏における典型的な市場参加者の行動、代替競争不動産と比べた対象不動産の優劣及び競争力の程度等について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

(4) ハとニ

〔問題 14〕地域分析及び個別分析に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(4) 個別分析における最有効使用は、近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係にとらわれることなく判定することが必要である。

〔問題 15〕最有効使用に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ最有効使用の判定に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあるため、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定しなければならない。ロ建物及びその敷地に係る鑑定評価においては、建物及びその敷地の最有効使用を判定するため、その敷地の更地としての最有効使用は判定しない場合がある。ハ現実の建物の用途・規模等が更地としての最有効使用と異なる場合、更地価格から建物の取り壊し等に要する費用を控除した価格が鑑定評価額となる。ニ最有効使用の判定に当たっては、使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であることに留意すべきである。ホ地域要因が変動する予測を前提とした最有効使用の判定に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない。

(3) ロとハ

〔問題 16〕価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法及びこれら三手法とは異なる考え方に基づく開発法に大別される。ロ鑑定評価の原価方式、比較方式及び収益方式の三方式は、不動産の価格の三面性、すなわち不動産の再調達原価、不動産の取引事例又は賃貸借等の事例、不動産から生み出される収益にそれぞれ着目するものである。ハ鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等は、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならないが、建築費高騰を反映した取引事例等は必ずしも投機的取引とはいえない。ニ価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるものであるから、取引事例等の収集、選択等においても一般的要因との関連を十分に把握、分析しなければならない。ホ対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合には、その取引事例等は、同一需給圏にこだわらず代替競争不動産に係るものを広くかつ組織的に収集、選択する必要がある。

(2) イとホ

〔問題 17〕原価法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(3) 減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法の二つの方法があり、必要に応じていずれかを適用し、または併用するものとする。

〔問題 18〕取引事例比較法に関する次の記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるから、多数の取引事例のほか売り希望価格、買い希望価格、精通者意見等の資料を幅広く収集する必要がある。ロ取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められる場合には、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければならない。ハ事情補正のうち、金融逼迫や倒産時における法人間の恩恵的な取引は減額すべき特殊な事情に該当し、増額の補正を行う場合は特殊な事情に該当しない。ニ取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合には、地域要因の比較を行う必要はなく、個別的要因の比較を行えばよい。ホ対象不動産と取引事例の地域要因と個別的要因の比較については、それぞれの地域における地域要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。

(2) イとロとニ

〔問題 19〕収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ還元利回りを求める方法のうち、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。ロ建物等が古い場合においても、土地残余法を適用して当該建物等の敷地である土地の更地としての価格を求める場合は、既存の建物等でなく当該敷地に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定し、この手法を適用することができる。ハ収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであるが、自用の建物及びその敷地の現状を所与とする場合には、収益を生み出していないため、賃貸を想定する収益還元法は現状の状態とは異なるので適用できない。ニ賃貸用不動産についてのＤＣＦ法の適用に当たっては、純収益の査定に際し、特に賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼働率の毎期の変動に留意しなければならない。ホ直接還元法又はＤＣＦ法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。

(4) イとロとニとホ

〔問題 20〕以下の式は、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に示されているインウッド式の式の1つである。 P＝a×{(1＋Y)^n－1}／{Y×(1＋Y)^n}＋PLn＋PBn Ｐ：建物等及びその敷地の収益価格ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益Ｙ：割引率ｎ：収益期間 PLn：ｎ年後の土地価格 PBn：ｎ年後の建物等の価格 ※上記の各数値はいずれも正の値であるものとする。これに関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イａの値のみを大きくすると、Ｐの値は必ず大きくなる。ロ PLnの値のみを大きくすると、Ｐの値は必ず大きくなる。ハＹの値のみを小さくすると、Ｐの値は必ず小さくなる。ニｎの値のみを小さくする（PLn及びPBnの値も不変であるとする）と、Ｐの値は必ず大きくなる。ホ不動産鑑定評価基準に記載されているＤＣＦ法の基本的な式について、毎期の純収益akをすべて一定の値ａに置き換え、復帰価格PRをPLn＋PBnに置き換えると、上記のインウッド式の式の形と一致する。

(4) ハとニ

〔問題 21〕賃料を求める鑑定評価手法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ宅地の賃料を積算法で求める場合、基礎価格は更地としての経済価値に即応した価格を下回ることもある。ロ建物及びその敷地の賃料を積算法で求める場合、対象不動産に関する減価償却費は、償却後の純収益に対応する期待利回りを用いるときには、積算法の適用において加算する必要諸経費等に計上しない。ハ賃貸事例比較法は、新規賃料を求める場合の手法であり、継続賃料を求める場合の手法ではない。ニ利回り法における継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえて求めるが、当該割合とならないこともある。ホスライド法における変動率は、直近合意時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、土地及び建物価格の変動、物価変動、整備された不動産インデックスを勘案して求めるが、所得水準の変動を示す各種指数は勘案する必要はない。

(4) ロとハとホ

〔問題 22〕新規賃料を求める際の積算法に関する不動産鑑定評価基準の記述において、必要諸経費等として掲げられているものとして、次のイからホまでのうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）ロ税金（法人税、所得税等）ハ損害保険料（火災、機械、ボイラー等の各種保険）ニ貸倒れ準備費ホ空室等による損失相当額

(4) イとハとニとホ

〔問題 23〕鑑定評価の手順に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ鑑定評価書の提出先等が未定の場合又は明らかとならない場合、鑑定評価書の提出先等に関する事項について、鑑定評価報告書への記載は省略できる。ロ処理計画の策定に当たっては、鑑定評価の基本的事項に基づき、実施すべき作業の性質及び量、処理能力等に即応して、対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定等鑑定評価の作業に係る処理計画を秩序的に策定しなければならない。ハ対象不動産である更地の物的事項の確定に当たって登記事項証明書等により登記又は登録されている数量と依頼者提示の測量図に記載されている数量が異なる場合は、登記又は登録されている数量をもって確定する必要がある。ニ鑑定評価に当たっては、まず鑑定評価の基本的事項を確定しなければならない。このため、鑑定評価の依頼目的及び条件について依頼者に明瞭に確認するが、依頼が必要となった背景までは確認を要しない。ホ依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係に関し、明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定士との間の特別の資本的関係とは、当該依頼者の議決権につきその２割以上を当該不動産鑑定士が保有している場合その他これと同等以上の資本的関係がある場合の当該関係である。

(4) ロとホ

〔問題 24〕資料の収集及び整理並びに価格形成要因の分析に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ資料の収集及び整理は、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により的確に行うものとし、公正妥当を欠くようなことがあってはならない。ロ賃貸借の事例は、同一ビル内の事例であれば賃料水準が同じになるのが一般的であり、新規賃料、継続賃料の別に留意して整理しなくてもよい。ハ要因資料とは、価格形成要因に照応する資料であり、公的機関、不動産業者、金融機関、商工団体等による地域経済や不動産市場の推移及び動向に関する公表資料等も幅広く収集する。ニ確認資料とは、不動産の物的確認及び公法上の規制の確認に必要な資料であり、住宅地図や都市計画図等を収集する。ホ依頼目的や依頼者の事情による制約がある場合には、条件設定に係る一定の要件を満たし、依頼者の同意を得ることができれば、調査範囲等条件を設定の上、事実の確認が困難な特定の価格形成要因を除外して鑑定評価を行うことができる。

(3) ロとニ

〔問題 25〕鑑定評価報告書の記載事項に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ貸家及びその敷地の鑑定評価において取引事例比較法を適用しなかった場合、その合理的な理由を記載しなくてもよい。ロ同一の不動産の再評価を行う場合において内覧の全部又は一部の実施を省略することができると判断される場合には、当該判断根拠については記載しなくてもよい。ハ農地の鑑定評価において収益還元法を適用しなかった場合、その合理的な理由を記載しなくてもよい。ニ鑑定評価の依頼目的に対応した条件により特殊価格を求めた場合、正常価格の額を併記しなくてもよい。ホ実質賃料の鑑定評価を依頼された場合は、当該実質賃料が支払賃料と異なる場合であっても、支払賃料の額を併記しなくてよい。

(5) ニとホ

〔問題 26〕建付地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、必ず建物等の用に供されている宅地である。ロ建付地の鑑定評価額は、当該建付地の更地としての価格が上限になる。ハ建付地の鑑定評価報告書には、当該敷地上に存する建物等の構造、規模、用途、数量、配置の状態等を記載する。ニ建付地の鑑定評価における対象確定条件は、現実の状態を所与とした土地のみの独立鑑定評価となる。ホ建付地の鑑定評価において、建物及びその敷地（複合不動産）の価格及び手法適用の過程で土地・建物の価格が適切に求められる場合は、複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を求める方法の信頼性は高い。

(3) ロとニ

〔問題 27〕借地権及び底地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。イ借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金のうち、保証金・権利金・譲渡承諾料・前払地代と呼ばれている一時金についても、それらの性格や社会的慣行等を考察し、借地権価格を構成するか否か個別に判定することが必要である。ロ借地権取引の態様は地域によって異なることから、対象不動産が属する地域に係る借地権市場の特性を十分に把握する必要がある。ハ借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域における借地権の鑑定評価額は、比準価格、収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額を還元して得た価格及び当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。ニ借地上の非堅固建物を堅固建物に建替えるための借地条件の変更に伴い一時金の授受が見込まれる場合は、借地権の価格には反映させるが、底地の価格には反映させない。ホ借地権者に帰属する経済的利益は、土地を長期間占有し独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益のほか、借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ全ての経済的利益である。

(1) イとロ

〔問題 28〕底地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ底地の鑑定評価に当たっては、前提となる借地権の取引慣行と成熟の程度の違いにより、適用する手法が異なる。ロ借地権設定者に帰属する経済的利益は、当該宅地の賃貸借等の期間に応じて異なるものである。ハ将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。ニ底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。ホ底地を当該借地権者が買い取る場合と第三者が買い取る場合では、底地の鑑定評価額が異なることはない。

(2) イとホ

〔問題 29〕定期借地権の付着した底地及び区分地上権に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(3) 区分地上権の価格は、区分地上権設定地全体の経済価値のうち、平面的・立体的空間の分割による当該権利の設定部分の経済価値をもって貨幣額で表示したものである。

〔問題 30〕建物及びその敷地に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ借地権付建物の鑑定評価では、積算価格、比準価格及び収益価格を試算するが、これは、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地のいずれにあっても同様である。ロ貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数を勘案する必要がある。ハ区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、一部の区分所有者のみに属する共用部分までは確認する必要はない。ニ建物の用途を変更し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、用途変更等を行った後の経済価値の上昇の程度、必要とされる改造費等を考慮して決定するものとする。ホ自用の建物及びその敷地と貸家及びその敷地の典型的市場参加者は異なる場合もあるが、いずれの鑑定評価額も積算価格、比準価格及び収益価格を関連付けて決定するものとする。

(5) ハとホ

〔問題 31〕区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準に記載されている建物に係る要因の例示項目として誤っているものはどれか。

(2) 階層及び位置

〔問題 32〕次の記述は、継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価において総合的に勘案すべき事項として、不動産鑑定評価基準各論第２章に記載された事項の一部である。次のイからニまでの空欄に入る語句として正しいものの組合せはどれか。・賃料に占める（イ）の推移・（ロ）に対する利回りの推移・近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の（ハ）の賃料、その改定の程度及びそれらの推移・契約上の経過期間及び（ニ）から価格時点までの経過期間

(3) イ純賃料／ロ底地／ハ代替競争不動産／ニ直近合意時点

〔問題 33〕賃料に関する鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ契約上の条件が変更されることに伴い宅地の賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、契約上の条件の変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を、継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料の改定を想定した場合における賃料に加算して決定する。ロ宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、最有効使用に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求める。ハ建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容と建物価値及びその更地価値に即応する賃料を求める。ニ宅地の限定賃料の鑑定評価においては、隣接宅地の権利の態様及び賃貸借等の事例に係る契約の内容を総合的に勘案する。ホ建物及びその敷地の継続賃料を求める場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するが、いずれかの手法の適用ができない場合にはその合理的な理由を鑑定評価報告書に記載する。

(3) ロとハ

〔問題 34〕証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(4) 再評価の場合であっても、管理者から建物管理報告書などにより内覧の必要性の有無を確認するとともに、前回の鑑定評価時から変更になった部分を含めた対象不動産全体を内覧しなければならない。

〔問題 35〕証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ証券化対象不動産の鑑定評価では、求める価格の種類は必ず特定価格となる。ロ鑑定評価報告書には、依頼者が証券化関係者（オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等）のいずれであるかの別を記載しなければならない。ハ証券化対象不動産に該当する不動産の鑑定評価依頼があった場合には、依頼者の属性を問わず、証券化対象不動産として鑑定評価を行う。ニ証券化対象不動産の鑑定評価では、広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮し、価格時点において、未だ新築工事の完了していない建物について建築工事が完了したものとした鑑定評価を行うことはできない。ホ証券化対象不動産の鑑定評価では、原則として、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件及び調査範囲等条件の設定をしてはならない。

(2) イとニ

〔問題 36〕証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ不動産鑑定士が共同し、複数の不動産の鑑定評価を行う場合には、鑑定評価の手法の適用において採用する各査定値について、対象不動産相互間の論理的な整合性を図る必要がある。ロ証券化対象不動産の収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法と直接還元法の両方を適用することが適切であり、得られた各価格を関連づけて求めることとされている。ハ証券化対象不動産は、収益性を重視した価格形成がなされていると考えられるため、鑑定評価の手法の適用において、原価法、取引事例比較法の適用は原則として不要である。ニＤＣＦ法の復帰価格の算定において使用する還元利回りと、直接還元法で使用する還元利回りは、原則として同率を用いることとされている。ホＤＣＦ法と直接還元法はともに収益還元法の手法であり、いずれの手法によって求めた価格も理論的には同一水準となるべきものである。

(2) ロとハとニ

〔問題 37〕不動産鑑定評価基準各論第３章におけるＤＣＦ法の収益費用項目に係る次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ収益費用項目においては、信託報酬、特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、アセットマネジメントフィー（個別の不動産に関する費用は除く）等の証券化関連費用は含まない。ロ収益費用項目においては、その査定根拠となる積算内訳等を示さなくてはならない。ハ収益費用項目は、ＤＣＦ法の適用にあたり統一が求められているものであり、直接還元法の適用においては、変更することができる。ニ運営純収益と証券化対象不動産に係る一般の開示書類等で見られるいわゆる「ＮＯＩ（ネット・オペレーティング・インカム）」はその内訳が異なる場合があることに留意する必要がある。ホ純収益は償却後のものとして求めることから、運営費用に減価償却費を計上する。

(4) ハとホ

〔問題 38〕証券化対象不動産の鑑定評価におけるＤＣＦ法の収益費用項目に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(5) 資本的支出とは、「対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用」である。

〔問題 39〕下記の【前提条件】及び【数値】に従って還元利回りを求める場合の計算結果として正しいものはどれか。【前提条件】・次の①～③の方法を採用する。　① 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法　② 借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法　③ 土地と建物に係る還元利回りから求める方法・上記のうち②及び③については、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に記載の基本的な式に従って計算するものとする。・上記①～③を単純平均した値をもって、求める還元利回りとする。【数値】 ①の方法による還元利回り：4.0 ％借入金還元利回り：3.0 ％借入金割合：30 ％自己資金還元利回り：5.0 ％自己資金割合：70 ％土地の還元利回り：3.5 ％土地の価格割合：50 ％建物等の還元利回り：4.9 ％建物等の価格割合：50 ％ ※計算の途中では四捨五入は行わず、最終計算結果に0.1 ％未満の端数が出る場合は、0.1 ％未満を四捨五入して、0.1 ％の位まで求めること。

(4) 4.2 ％

〔問題 40〕下記の【前提条件】に基づき、対象不動産について、実際に支払われている月額実質賃料を求める場合の計算結果として正しいものはどれか。【前提条件】用途：7階建オフィスビル内の一室（事務所）契約面積：250 m² 月額支払賃料：750,000 円（3,000 円／m²）月額支払共益費：375,000 円（1,500 円／m²）　※うち125,000 円（500 円／m²）は実質的に賃料に相当する保証金：月額支払賃料の１ヵ月分（退去時に全額返還され、利息は付かない）権利金：月額支払賃料の2ヵ月分（退去時に返還されない）運用利回り：年2 ％平均入居期間：5 年（近隣地域の事務所の平均入居期間）権利金の運用益及び償却額：※年賦償還率を使用して求めるものとし、年2 ％の年賦償還率は以下の通りとする。　期間 5 年 0.2122

(3) 3,611 円／m²

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